Diritto e Fisco | Editoriale

Acquistare una casa ottenuta con l’usucapione

11 Agosto 2018 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 11 Agosto 2018



La lista dei controlli: se la titolarità del bene deriva da usucapione

L’usucapione è il modo di acquisto dei diritti a titolo originario, cioè che non derivano dalla titolarità del bene in capo ad altro soggetto. In forza del possesso protratto per un certo tempo, e talora, della presenza di altri requisiti, si produce l’acquisto della proprietà o dei diritti reali in capo a colui che è in relazione immediata con il bene, comportandosi da proprietario.

È quanto stabilisce l’art. 1158 c.c.: «La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni».

In relazione al tempo, e con riferimento ai beni immobili, si distingue:

  • l’usucapione ordinaria, in forza della quale il tempo che deve trascorrere, come prescritto dal citato art. 1158 c.c., deve essere di 20 anni. A tal fine è poi indifferente che il possesso dei beni sia stato acquisto in buona fede o in mala fede. Di 15 anni è, invece, il possesso per l’acquisto della proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge, o non montani, se hanno un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge;
  • l’ usucapione abbreviata, che si caratterizza non per il solo possesso ed il decorso del tempo, ma anche per una maggiore complessità dell’ acquisizione. In primo luogo è necessaria la buona fede, poi un titolo idoneo a trasferire la proprietà che sia stato trascritto, e quindi il decorso di 10 anni di tempo (art.1159 c.c.).

Ora, l’acquisto del titolo originario di proprietà per usucapione può comportare qualche problema in sede di successivo trasferimento di proprietà dall’originario acquirente (a titolo di usucapione) ad uno successivo.

Il possesso non equivale a diritto di proprietà. Come costantemente affermato dalla Corte di Cassazione (sentt. 2485/2007 e 9984/1996), i contratti traslativi della proprietà non possono avere ad oggetto il trasferimento del possesso e, quindi, l’acquisto del diritto di proprietà per effetto dell’usucapione, per poter essere fatto valere, e quindi costituire il possibile oggetto di un eventuale contratto di compravendita, deve essere prima accertato e dichiarato nei modi di legge.

Anche se l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, essa non opera automaticamente con il possesso ventennale, bensì in presenza di un possesso, pieno ed esclusivo, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale idoneo a determinare la prescrizione acquisitiva; condizioni, queste, necessarie che devono essere controllate dal giudice.

Il possesso è una situazione di fatto; esso non può essere oggetto di compravendita.

Pertanto, sino a quando non vi è l’accertamento giudiziale dell’acquisizione del diritto di proprietà per un possesso qualificato e continuo ex art. 1158 c.c., l’acquisto del diritto di proprietà non può essere dichiarato solamente dal possessore.

Quindi, per poter acquistare serenamente un immobile che il promittente venditore dichiari, a sua volta, di aver acquistato a titolo originario per usucapione, è necessario che questi consegni la sentenza del tribunale del luogo che ha verificato e accertato giudizialmente il fatto acquisitivo.

La sentenza, poi, deve essere passata in giudicato. Cioè devono essere trascorsi i termini di legge (1 anno e 45 giorni dal deposito della sentenza presso la cancelleria del giudice). Dopo tali termini, essa non è più impugnabile.

F.A.Q.

A chi bisogna rivolgersi per essere certi che il promittente venditore ha realmente acquisito il diritto di proprietà per usucapione?

È necessario rivolgersi al notaio poiché tra i suoi obblighi, nel momento della stipula del contratto di compravendita, rientrano lo svolgimento delle attività accessorie necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti. In particolare il notaio, con attenzione, richiederà le visure catastali, per individuare esattamente il bene e verificare se esiste una sentenza che abbia accertato l’acquisto per usucapione e che i numeri dei mappali e dei fogli catastali su essa riportati coincidano con le iscrizioni catastali.

Se c’è un contratto di locazione in essere

La presenza di un contratto di locazione, in generale, non compromette assolutamente la libertà del bene e la successiva compravendita ma impedisce la possibilità di utilizzo immediato dell’ immobile che rimane in capo al conduttore. Il contratto di locazione non si risolve a causa della compravendita. Questo è il principio generale indicato dall’art. 1599, comma 1, c.c., con l’ulteriore precisazione che se è in corso un contratto di locazione la cui durata supera i nove anni, ai sensi del comma 3 dell’articolo citato, deve risultare trascritto nei pubblici registri.

L’art. 1599, comma 1, c.c. precisa, inoltre, che il contratto di locazione deve avere data certa. In generale la data certa è fornita dalla autenticazione della sottoscrizione effettuata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato (artt. 2703 e 2704 c.c.). Il contratto di locazione acquista data certa con la registrazione che deve essere richiesta dalle parti contraenti essendo questo, normalmente, un contratto non redatto con l’autenticazione delle sottoscrizioni ad opera del notaio (art. 10 T.U. Imposta di Registro).

L’ art. 1, comma 4, della L. 9 dicembre 1998, n. 431, a decorrere dal 30 dicembre 1998, ha imposto la forma scritta per i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitazione, anche se numerosi commentatori non ritengono ciò un requisito di validità del contratto poiché andrebbe a penalizzare il conduttore, ritenuto la parte più debole.

Il contratto di locazione può avere varia durata a secondo del tipo di contrattazione usata e dell’importo del canone richiesto (cioè liberamente concordato dalle parti o concordato mediante accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni rappresentative della proprietà e dei conduttori).

Il contratto di locazione può avere una durata:

  • di anni quattro più un automatico rinnovo di altri quattro anni (tranne casi particolari previsti dall’art. 3 della L. 431/1998);
  • di anni tre più un automatico rinnovo di altri due (tranne casi particolari previsti dall’art. 3 della L. 431/1998);
  • da 6 mesi a 3 anni più un automatico rinnovo dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta), se l’appartamento è locato a studenti universitari;
  • da 1 a 18 mesi per i contratti ad uso transitorio (con le specificazioni richieste dalla legge).

Procedendo all’acquisto di un immobile locato è, quindi, necessario verificare il tipo di contratto e la sua scadenza, nonché che lo stesso sia stato registrato e che, annualmente, sia stata corrisposta la tassa di registrazione. Se poi l’acquisto è rivolto verso un immobile destinato ad uso diverso dall’abitazione (es.: attività commerciale), alcune regole sulla durata e libertà del bene cambiano.

In primo luogo, la durata minima del contratto è di anni 6 rinnovabile automaticamente per altri 6 anni, tranne particolari casi previsti dall’art. 29 della L. 27 luglio 1978, n. 392;

In secondo luogo, l’attuale conduttore ha il diritto di prelazione (art. 38, L. 392/ 1978) in forza del quale il locatore prima di cedere a terzi l’immobile deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Il conduttore, ricevuto l’atto, deve eventualmente esercitare il diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione comunicandolo al conduttore con le stesse modalità. Se questa procedura non viene seguita il conduttore ha il diritto di riscatto dell’immobile dal nuovo acquirente entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.

F.A.Q.

Come si può essere certi che il locatore abbia comunicato la disdetta del contratto di locazione al conduttore?

La disdetta del contratto di locazione deve essere comunicata al conduttore, a pena di invalidità, con atto scritto almeno 6 mesi prima della scadenza, per le locazioni ad uso abitazione e almeno 12 mesi prima per quelle ad uso diverso. La disdetta, se non sottoscritta dal conduttore, deve essere inviata con lettera raccomandata.



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