Diritto e Fisco | Editoriale

Acquistare casa: i vicini fastidiosi

11 agosto 2018 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 11 agosto 2018



Acquistare da soli una casa nuova: gli atti emulativi e le attività commerciali nei dintorni

Nella ricerca della casa spesso l’attenzione si sposta sul tipo di immobile, sulla distribuzione interna dei locali, sugli eventuali costi da sostenere per una ristrutturazione, sul mutuo, così da dimenticarsi quei fattori di tranquillità e convivenza che un domani diverranno primari nel vivere l’immobile e che, se non attentamente considerati, possono essere fronte di spiacevoli problemi anche economici.

Le nuove costruzioni oggi sono progettate con una destinazione polifunzionale, cioè, all’interno del complesso edilizio si ritrovano anche uffici e attività commerciali.

Un nuovo complesso può essere nelle vicinanze di un insediamento produttivo. Ma di tutto ciò, alle volte, se ne prende conoscenza con i primi giorni dell’abitare nella nuova casa, quando i problemi di immissioni di rumori molesti sono già in atto e la tutela diventa quindi difficile se non impossibile.

Atti d’emulazione

L’art. 833 c.c. vieta al proprietario di fare atti che non abbiano altro scopo se non quello di nuocere o recare molestia ad altri (cd. atti d’emulazione).

In pratica sono atti che non hanno nessuna utilità per il proprietario (vicino) che li pone in essere e sono finalizzati solamente a nuocere o recare molestia.

Ad esempio, è un atto emulativo piantare alberi sul proprio fondo, ad una distanza legale, ma con il solo ed esclusivo scopo di impedire la vista del panorama al vicino.

Se l’art. 841 c.c. legittima il proprietario a chiudere in ogni tempo il suo fondo, allora, in via di principio, si potrà chiudere il posto macchina nell’interrato per ricavarne così un box chiuso.

Ma tale attività sarà vietata se impedirà le normali manovre di accesso e recesso agli altri proprietari con posto macchina vicino al nostro, ovvero se non saranno rispettate le regole poste a tutela della normativa di prevenzione incendi negli edifici ad uso abitazione.

Acquistare un immobile ove siano in atto i lavori di adeguamento alla normativa antincendio perché alcuni proprietari hanno chiuso il posto macchina, vuol dire, comunque, sobbarcarsi di ulteriori costi successivi all’acquisto se non subentrare in una controversia in atto tra condominio e soggetti che hanno iniziato il lavoro.

Immissioni

L’art. 844 c.c. vieta le immissioni di fumo, calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e altre simili propagazioni se superano la «normale tollerabilità», che va valutata considerando anche la condizione dei luoghi vicini. Altro importante principio è che, in caso di controversie, il Giudice, deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, potendo valutare come più importante anche la priorità di un determinato uso.

La normale tollerabilità va valutata:

  • in relazione alla destinazione normale del bene;
  • alla condizione dei luoghi;
  • all’entità delle immissioni e loro conseguenze sulle persone.

Quindi è bene rendersi conto esattamente del contesto ambientale ove è ubicato l’immobile considerando che se prima della costruzione dell’edificio vi era già una fabbrica, una carrozzeria o comunque un’attività rumorosa che rimane nei parametri di produzione di rumore previsti da apposite normative tecniche, sarà molto difficile ottenere dei provvedimenti inibitori dal Giudice. Ma, al contrario, se ad esempio, il regolamento di condominio di un edificio con un bar presente al piano terra regola in modo preciso e rigido l’orario di apertura e la «tollerabilità dei rumori», il titolare dell’esercizio non potrà far altro che adeguarsi avendo accettato una precisa limitazione alla sua attività. Infatti, secondo la giurisprudenza, sono legittime le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, purchè formulate in modo espresso o comunque non equivoco. Così, le norme regolamentari possono imporre limitazioni al godimento degli immobili di proprietà esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall’art. 844 c.c. (Cass., 23/2004).

In questi casi l’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento. D’altro canto, però, il legislatore, nel corso dell’ultimo decennio, è intervenuto con importanti leggi dirette a regolamentare la produzione del rumore e delle immissioni in genere in modo da tutelare sempre più efficacemente la salute dei cittadini. Ne sono un esempio la L. 26 ottobre 1995, n. 447 sull’ inquinamento acustico, la L. 22 febbraio 2001, n. 36 sull’inquinamento magnetico e il recente D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152 (Codice dell’Ambiente), come modificato dal D.Lgs. 16 gennaio 2008, n. 4. Queste norme impongono, nell’interesse generale, precisi criteri e accorgimenti tecnici determinati per la limitazione di esalazioni, rumori, fumi e campi elettromagnetici.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

1 Commento

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI