Diritto e Fisco | Editoriale

Acquistare da soli una casa nuova

17 agosto 2018 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 17 agosto 2018



Il contratto preliminare (compromesso) e il leasing. La tutela dell’acquirente di immobile.

Il 21 luglio 2005 è entrato in vigore il D. Lgs. 122/2005 che detta le norme di protezione degli acquirenti di immobili da costruire. Il D. Lgs. 122/2005 si applica a tutti i contratti che hanno per oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile per il quale il permesso di costruire o altro provvedimento abilitativo sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005 (art. 5).

Esso ha come fine immediato la tutela degli interessi degli acquirenti di immobili da costruire, prevedendo un sistema di garanzie quali: la polizza fidejussoria e l’assicurazione sull’immobile, nonché un tipico schema contrattuale per scongiurare che il contraente «debole» possa vedere seriamente compromesso il suo investimento.

Inoltre, introduce importanti novità in termini di obblighi per i costruttori.

Vi è subito da precisare che per acquirente la nuova disciplina non intende chiunque, cioè persona fisica o giuridica, ma solamente una persona fisica che si appresti ad acquistare un immobile da un’ imprenditore o da una cooperativa (art. 1, lett. a) D.Lgs. 122/2005).

«Acquirente» assume, però, un vasto significato e fa riferimento ad una molteplicità di situazioni giuridiche, come risulta dalla classificazione che di seguito si riporta.

La persona fisica che, ai sensi dell’art. 1351 c.c., si obbliga (promettendolo) ad acquistare un immobile in corso di costruzione La persona fisica che, ai sensi dell’art. 1470 c.c., acquista la proprietà di un immobile in corso di costruzione.  La persona fisica che ha sottoscritto un contratto finanziario con una società di leasing (concedente) per il godimento, verso il corrispettivo di un canone periodico, per un certo tempo, di un immobile in corso di costruzione

Promissario acquirente: La persona fisica che, ai sensi dell’art. 1351 c.c., si obbliga (promettendolo) ad acquistare un immobile in corso di costruzione.

Acquirente: La persona fisica che, ai sensi dell’art. 1470 c.c., acquista la proprietà di un immobile in corso di costruzione.

Leasing (locatario): La persona fisica che ha sottoscritto un contratto finanziario con una società di leasing (concedente) per il godimento, verso il corrispettivo di un canone periodico, per un certo tempo, di un immobile in corso di costruzione.

Futuro assegnatario di immobile costruito da cooperativa della proprietà: la persona fisica che abbia assunto obbligazioni con una cooperativa, anche se non socio, per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto di un diritto reale di godimento di un immobile che la stessa andrà a costruire o in corso di costruzione.

Titolare di altro diritto che obblighi al trasferimento: la persona fisica che abbia sottoscritto un contratto di vendita di cosa futura (ad esempio, permuta o permuta di cose future e di cosa presente con cosa futura).

L’art. 5 del D.Lgs. 122/2005 dispone che la disciplina delle garanzie sugli immobili da costruire, prevista, in sostanza, negli artt. 2, 3, 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso.

Pertanto, quando si viene in contatto con un’offerta immobiliare è necessario verificare la data e il titolo abilitativo della costruzione edilizia. Il titolo abilitativo indicato dal legislatore è il permesso di costruire. Ora si pone il problema di verificare se coordinando le espressioni:

«immobili da costruire» – «permesso di costruire» – «ancora da edificare» – «costruzione non ultimata» – «rilascio del certificato di agibilità»

una nuova costruzione si riferisca alla realizzazione di un edificio di nuova edificazione o anche ad altri tipi di interventi edilizi per i quali l’art. 24 del Testo Unico Edilizia richiede, obbligatoriamente, il certificato di agibilità.

Ciò poiché l’art. 5 del D.Lgs. 122/2005 allarga l’ applicabilità della disciplina anche ad «altra denuncia o provvedimento abilitativo».

Sembra allora potersi affermare, seppur con una certa prudenza, che la disciplina di tutela per gli immobili da costruire si applichi agli immobili:

  • per il quali il permesso di costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare (condizione fondamentale);
  • la cui costruzione non è ancora stata ultimata e comunque non sono in condizione di ottenere il certificato di agibilità;
  • in corso di ristrutturazione edilizia. L’art. 3 del Testo Unico Edilizia vi ricomprende un ampia tipologia di interventi che sembra possano rientrare a pieno titolo nel campo di applicazione della legge, come, per esempio, la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma.

Strumenti di tutela degli acquirenti

La prima garanzia apprestata per l’acquirente è il diritto al rilascio – e quindi obbligo del costruttore – di una polizza fideiussoria a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere per l’acquisto dell’immobile in costruzione.

La nullità del contratto è la sanzione apprestata dall’art. 2 D.Lgs. 122/2005 per il mancato rilascio della polizza.

La polizza deve essere rilasciata da banche, compagnie di assicurazione o intermediari finanziari sottoposti ai controlli e alla sorveglianza della Banca d’Italia e dovrà garantire all’ acquirente la restituzione delle somme versate ma anche il valore di ogni altro corrispettivo corrisposto al costruttore nel caso in cui questi incorra in una situazione di crisi dell’impresa come il fallimento, liquidazione coatta amministrativa, concordato preventivo, amministrazione straordinaria, o esecuzione immobiliare.

La seconda garanzia è l’assicurazione dell’immobile contro i vizi e difetti di costruzione per i dieci anni successivi a partire dalla data di ultimazione dei lavori e a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, a cui sia tenuto il costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c.

Art. 1669 c.c.

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

GLOSSARIO

Entrata in vigore: 21-1-07 momento iniziale di applicabilità della disciplina (art. 5 D.Lgs 122/2005).

Acquirente: La persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero cha abbia stipulato altro simile contratto, o anche non socio di cooperativa per l’assegnazione dell’immobile (art. 1 lett. a) D.Lgs 122/2005).

Costruttore: L’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendano un immobile da costruire o che abbiano stipulato ogni altro contratto per la cessione o trasferimento non immediato della titolarità del bene (art. 1 lett. b) D.Lgs. 122/2005).

Contratto: qualsiasi accordo vincolante che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire (art. 2 D.Lgs 122/2005).

Immobile da costruire: Immobile per il quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o quando la costruzione non sia ancora stata ultimata (art. 1, lett. d) D.Lgs 122/2005).

Permesso di costruire o altro titolo abilitativo alla costruzione: provvedimento amministrativo che legittima il soggetto richiedente ad iniziare la costruzione in conformità alle norme urbanistiche (artt. 3 e 21 Testo Unico Edilizia).

Garanzia fideiussoria: garanzia prestata da una banca, da un’impresa di assicurazioni o da intermediari finanziari per assicurare la restituzione delle somme versate dall’acquirente al costruttore in caso di sottoposizione a procedure concorsuali o esecuzioni immobiliari (artt. 2 e 3 D.Lgs 122/2005).

Assicurazione dell’immobile: Polizza assicurativa indennitaria della durata di 10 anni per gravi difetti dell’immobile ex art.1669 c.c. (art. 4 D.Lgs 122/2005).


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