Diritto e Fisco | Editoriale

Acquisto casa: i documenti da controllare

17 agosto 2018 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 17 agosto 2018



Per arrivare alla corretta compravendita dell’immobile è necessario controllare ed acquisire una serie di documenti formali che assicurano all’acquirente la corretta esistenza e titolarità dell’immobile e non lo espongono a sanzioni che possono essere di carattere amministrativo (es.: la mancanza del certificato di agibilità), ma anche penali (es.: la mancanza del permesso di costruire).

Provenienza

Prima di sottoscrivere il contratto preliminare d’acquisto, che è l’atto formale che obbliga le parti ad addivenire all’acquisto definitivo dell’immobile, è necessario accertarsi che l’immobile sia formalmente in proprietà del promittente venditore. L’accertamento va compiuto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari verificando:

  • la titolarità, cioè se l’immobile è in proprietà esclusiva o in comunione;
  • se l’immobile è in comunione:
  1.  convenzionale (cosicché tutti i comproprietari dovranno sottoscrivere l’eventuale contratto di compravendita);
  2. legale dei coniugi (anche in questo caso entrambi i coniugi devono sottoscrivere l’atto);
  • se la titolarità discende da una precedente donazione (in questo caso è meglio affidarsi ad un professionista, notaio o avvocato, al fine di verificare eventuali diritti ereditari).

Certificazioni edilizie in genere

Prima di sottoscrivere il contratto preliminare è importate controllare lo status quo dell’immobile come appare dichiarato presso i competenti uffici del Catasto e Sportello Unico dell’edilizia presso il Comune. Ciò che è necessario verificare sul luogo e personalmente è che la disposizione interna dei locali corrisponda effettivamente a quella riportata sui disegni depositati presso i competenti uffici e che porte, finestre, pareti coincidano con lo stato dei luoghi. Se da un primo raffronto la piantina è differente dall’appartamento visitato, allora bisognerà chiedere al venditore tutta la documentazione riguardante le modifiche interne apportate a seconda dei casi che di seguito vengono specificati.

Condono edilizio

È la possibilità di sanare opere edilizie costruite in assenza o in difformità del titolo richiesto per la loro esecuzione. L’art. 3 del Testo Unico Edilizia espressamente definisce gli interventi edilizi e i correlativi titoli. L’ultimo condono edilizio è stato avviato dal Governo con il D.L. 30 settembre 2003, 269, poi convertito in L. 24 novembre 2003, n. 2003. La legge ha così consentito di sanare abusi edilizi entro il limite di 750 metri cubi per ogni richiesta e che complessivamente non riguardino una costruzione oltre i 3000 metri cubi.

Autorizzazione edilizia

Si tratta di un’ autorizzazione concessa dal Sindaco ad eseguire lavori di manutenzione straordinaria, opere di demolizione ecc.

Permesso di costruire 

È l’autorizzazione da parte del Sindaco a un progetto di costruzione o ristrutturazione edilizia.

Il Catasto

Le funzioni e le caratteristiche del Catasto sono quelle di accertamento della consistenza dei beni immobili, individuazione dei soggetti a cui gli immobili appartengono e determinazione della loro rendita (c.d. rendita catastale). In sostanza, il Catasto è un registro nel quale si elencano e descrivono tutti i beni immobili con l’indicazione del luogo, dei confini, il nome dei loro possessori, il titolo da cui deriva la proprietà e la relativa rendita sulla quale debbono essere calcolate le imposte. La legge istitutiva del catasto lo indica come «geometrico, particellare e non probatorio». Anche se nella scheda catastale è indicato il soggetto titolare del bene, tale indicazione non fa mai piena prova delle proprietà poiché il catasto ha funzione esclusivamente fiscale: serve, cioè, ad accertare in modo uniforme il reddito imponibile sul quale verranno calcolate le tasse e le imposte sui beni immobili.

Il Catasto si divide in due parti:

  • il Catasto Terreni (N.C.T.), ove vengono iscritti i suoli, le strade ecc.;
  • il Catasto Fabbricati (N.C.E.U.), ove sono iscritti i fabbricati, i fabbricati rurali, le costruzioni stabili.

I fabbricati sono identificati tramite categorie e, per quello che interessa l’acquisto e vendita della casa, è importante conoscere le seguenti categorie:

I – IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

Gruppo A: Unità immobiliari per uso abitazione o assimilabili

  • — Abitazioni di tipo signorile : A/1
  • — Abitazioni di tipo civile : A/2
  • — Abitazioni di tipo economico : A/3
  • — Abitazioni di tipo popolare : A/4
  • — Abitazioni di tipo ultrapopolare : A/5
  • — Abitazioni di tipo rurale: A/6
  • — Abitazioni di tipo villini: A/7
  • — Abitazioni di tipo ville: A/8
  • — Castelli, palazzi di pregio artistico e storico: A/9
  • — Uffici e studi privati: A/10
  • — Abitazione ed alloggi tipici dei luoghi : A/11

Gruppo C: Unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varie

  • — Negozi e botteghe : C/1
  • — Magazzini e locali di deposito : C/2
  • — Laboratori per arti e mestieri : C/3
  • — Fabbricati e locali per esercizi sportivi : C/4
  • — Stabilimenti balneari e di acque curative: C/5
  • — Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse : C/6
  • — Tettoie chiuse o aperte : C/7

Presso l’ufficio del Catasto del Comune del luogo ove è ubicato l’immobile è possibile reperire la piantina dell’appartamento con gli eventuali accessori, come l’autorimessa, la cantina, il terrazzo, i balconi ecc.

La piantina riporta inoltre i dati catastali, che devono coincidere con quelli scritti sull’ atto di compravendita.

È possibile reperire i dati catastali richiedendo una «visura catastale» in cui sono riportati :

  • — la partita (abbreviata in Part.);
  • — il foglio (abbreviato in Fgl.);
  • — il mappale (abbreviato in Mapp.);
  • — il subalterno (abbreviato in Sub.).

Di solito l’appartamento è disegnato nella scheda in scala 1:200. Questo significa che le sue dimensioni possono essere calcolate con facilità. Basta moltiplicare per 2 le misure rilevate con un righello, sapendo che ogni centimetro verrà un metro.

IL CAVILLO

Nella giurisprudenza è ricorrente il seguente principio: «Poiché il catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali, il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può – in assenza di altri e più qualificanti elementi ed in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti – essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali, che hanno in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi» (Cass., 9096/1991).

Il regolamento di condominio

L’ultimo, ma non il meno importante documento da controllare se l’acquisto riguarda un immobile in condominio, è il regolamento condominiale nel quale, generalmente, sono riportati i diritti e gli obblighi dei condomini nell’uso e godimento delle parti comuni. Alcuni divieti possono essere molto limitativi nell’uso non solo delle parti comuni, ma anche della proprietà esclusiva in corso di acquisto. È bene, allora, fare molta attenzione.

Il regolamento di condominio è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci (art. 1138 c.c.), cioè quando ad ogni unità immobiliare in condominio (sia essa appartamento, negozio o box) corrisponde la titolarità di un soggetto o più soggetti in comproprietà.

Per esempio:

  • se vi sono dieci unità immobiliari intestate a dieci soggetti diversi, non è obbligatorio il regolamento di condominio;
  • se vi sono undici unità immobiliari intestate a undici soggetti diversi è obbligatorio il regolamento di condominio;
  • se vi sono undici unità immobiliari ma di cui due intestate ad un medesimo soggetto (quindi undici unità ma dieci proprietari) non è obbligatorio il regolamento di condominio;
  • se vi sono dieci unità immobiliari ma di cui una cointestata a due soggetti, non è obbligatorio il regolamento di condominio.

Il regolamento di condominio deve contenere:

  • le norme circa l’uso delle cose comuni;
  • le norme relative alla ripartizione delle spese tra i condomini;
  • le norme a tutela del decoro dell’edificio;
  • le norme relative all’amministrazione dei beni comuni.

Il comma 4 dell’art. 1138 c.c. chiarisce che le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti d’acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare a precisi articoli di legge che riguardano:

  • l’impossibilità di rinunziare alla comproprietà delle parti comuni per non pagare le spese di manutenzione (es.: l’ascensore);
  • in generale, l’impossibilità di divisione delle parti comuni condominiali;
  • l’impossibilità, comunque, di eseguire innovazioni con diverse maggioranze o comunque vietate (che riguardano il decoro dell’edificio, la stabilità dello stesso, o la possibilità di rendere alcune parti comuni inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino);
  • l’ obbligatorietà della nomina dell’amministratore e del suo potere di rappresentanza dei condomini;
  • la possibilità dei condomini di esprimere il loro dissenso rispetto alle cause giudiziarie inerenti le parti comuni dell’edificio;
  • l’obbligatorietà delle maggioranze per le decisioni assembleari;
  • l’ obbligatorietà delle delibere dell’ assemblea dei condomini, i motivi di invalidità ed i termini per impugnarle davanti all’ Autorità Giudiziaria.

Quanto alla forma il regolamento di condominio può essere approvato dall’assemblea dei condomini, o essere predisposto dall’originario proprietario o costruttore dell’edificio e poi accettato da tutti i successivi acquirenti.

Regolamento di condominio approvato dall’assemblea dei condomini

Normalmente, in seguito all’iniziativa dell’amministratore o di uno o più condomini viene predisposto il regolamento di condominio, sottoposto al vaglio dell’assemblea dei condomini e quindi approvato.

Le suddette attività devono tutte essere riportate nel registro dei verbali dell’assemblea dei condomini che, a norma dell’art. 1136, comma 6, c.c., è conservato dall’amministratore. Per prendere conoscenza del regolamento di condominio approvato dall’assemblea è bene, quindi, richiederlo preventivamente all’amministratore dello stabile avendo l’avvertenza di controllare la data e le firme poste in calce allo stesso nonché farsi consegnare copia del verbale dell’assemblea che lo ha approvato.

Regolamento di condominio predisposto dall’originario proprietario dello stabile o costruttore-venditore dello stesso

Nella maggioranza dei casi, specialmente negli edifici di recente costruzione, il regolamento di condominio è predisposto dal soggetto costruttore-venditore dell’immobile ed accettato dagli acquirenti con il contratto di compravendita.

Si possono avere due ipotesi:

  1.  l’ acquisto è fatto direttamente dal costruttore-venditore dell’immobile, ed allora il regolamento di condominio sarà consegnato e dovrà essere accettato con la sottoscrizione del contratto di vendita;
  2.  l’ acquisto non è fatto direttamente dal costruttore-venditore, ed allora sarà necessario verificare se nell’ atto di acquisto del nostro attuale promittente venditore è richiamato il regolamento di condomino. Se manca, è necessario verificare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari se è stato trascritto e, quindi, legalmente reso pubblico.

Ciò poiché, con riferimento alle clausole limitative dei diritti dei proprietari sulle loro proprietà esclusive e sulle parti comuni, queste devono essere chiaramente riportate per essere opponibili e quindi obbligatorie.

IL CAVILLO

Se una norma del regolamento di condominio vieta di adibire gli appartamenti a studio medico, a scuola di ballo, a palestra ecc., venendo così ad incidere sul contenuto del diritto di proprietà che, all’art. 832 c.c., è sancito come la possibilità per ciascun proprietario di godere e disporre delle proprie cose in modo pieno ed esclusivo, essa deve essere espressamente riportata nel regolamento ed accettata da tutti i condomini, ovvero trascritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari. Mancando tale formalità non sarà possibile vietare al proprietario l’utilizzo diverso dall’abitazione (es.: studio professionale).

F.A.Q.

Il regolamento di condominio approvato a maggioranza dall’assemblea

dei condomini in tempi meno recenti, può vietare un determinato uso delle proprietà private?

L’assemblea dei condomini nell’approvare il regolamento di condominio deve attenersi solamente a disciplinare l’uso ed il godimento delle parti comuni. Pertanto, una delibera presa a maggioranza che vieti un determinato uso delle proprietà esclusive è sempre nulla e non può avere alcun effetto. Solo una decisione adottata e sottoscritta da tutti i condomini può limitare l’uso delle proprietà private.

Il regolamento di condominio può disciplinare l’uso dell’ascensore, ad esempio vietando di usarlo per il trasporto di cose o durante i traslochi degli appartamenti?

Si, perché trattasi di «norme circa l’uso delle cose comuni» (art. 1138, comma 1, c.c.); ma, comunque, per precise disposizioni di legge, un ascensore che è stato predisposto per il solo trasporto di persone non può essere usato per il trasporto di cose. L’amministratore ed il manutentore, obbligatorio per legge, in tal caso sono obbligati ad intervenire ed inibirne l’uso.

Check list dei controlli

  • Richiedo nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale del promittente venditore;
  • richiedo e controllo la «nota di trascrizione» a nome del promittente venditore presso la Conservatoria dei Registri immobiliari;
  • richiedo una «visura catastale» e «piantina catastale» dell’immobile;
  • richiedo ed effettuo un sopralluogo sull’ immobile;
  • controllo che la piantina catastale corrisponda allo stato attuale e distribuzione interna dei locali, porte e finestre dell’ immobile;
  • se non corrisponde, richiedo ❏ condono edilizio
  • autorizzazione edilizia DIA

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