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Casa da acquistare: come stabilire se ci sono vizi

17 agosto 2018 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 17 agosto 2018



Acquistare e vendere casa: essere sicuri dei vizi, delle loro cause e delle conseguenze.

In generale per eventuali vizi e difetti, ovvero mancanza di qualità che un immobile può rivelare, è importante comprendere bene i meccanismi di denuncia e reazione per l’azione di garanzia.

La materia non è semplice poiché uno stesso vizio può essere imputato a responsabilità sia al venditore diretto del bene, sia anche al costruttore dello stesso (ma solo entro determinati limiti) e così viceversa.

Tipi di vizi, formalità della denuncia, azioni di garanzia sono i termini del problema che stiamo per affrontare.

Acquistare e vendere casa: eventuali vizi e difetti dell’immobile, chi risponde?

La presenza di eventuali vizi dell’unità venduta, così come la mancanza delle qualità promesse (artt. 1490-1497 c.c.), fanno sorgere in capo al venditore l’obbligo di garanzia.

La garanzia oggi è divenuta poi molto più importante e deve essere, in generale, espressamente fornita per atto scritto all’atto della vendita.

Essa è, comunque, più estesa, venendo in considerazione anche per gravi difetti, vizio del suolo o per difetto di costruzione che comporti la rovina in tutto o in parte dell’opera ovvero se questa presenti pericolo di rovina (art. 1669 c.c.), o anche per difformità (art. 1667 c.c.).

Mentre i primi vizi (artt. 1490-1497) fanno scattare la protezione solamente ed esclusivamente nella compravendita fra privato e privato e comunque si riferiscono a vizi c.d. non strutturali — quindi anche tra impresa costruttrice e privato — ed hanno termini di reazione stretti (un anno dalla vendita), per i secondi (artt. 1669, gravi difetti strutturali) la garanzia si attiva anche e comunque, con termini di tutela più ampi (la garanzia è estesa per dieci anni dal compimento dell’opera) ed è prestata anche dal costruttore dell’immobile verso l’acquirente (Cass., 13003/2000).

Tali fattispecie sono abbastanza complesse e diversi sono i casi nei quali esse possono venire in rilievo; si possono, pertanto, schematizzare le seguenti ipotesi:

  • semplice acquisto di un’unità già costruita da più di 10 anni;
  • acquisto da un privato o da un’impresa di un’unità già costruita da meno di 10 anni;
  • semplice acquisto tra privati.

Inoltre, è anche necessario considerare se i vizi o gravi difetti vengono scoperti ancora vigendo il contratto preliminare o successivamente alla vendita.

Infine, è necessario accertare se tali difformità riguardano l’appartamento o l’unità immobiliare in se ovvero le parti comuni se in condominio.

Le garanzie

Nel caso di compravendita di beni immobili, il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.).

Altro caso è quello delle mancanza di qualità (art. 1497 c.c.), che si ha quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinata.

I vizi citati si riferiscono a tutte quei difetti materiali e/o strutturali del bene compravenduto che incidono direttamente sulla sua utilizzazione o sul suo valore; essi possono verificarsi per un difetto di costruzione, inidoneità dei materiali usati, mancanza del rispetto delle norme tecniche sulle costruzioni quali coibentazione, insonorizzazione, inidoneità degli impianti tecnologici (elettrici, riscaldamento, acqua, citofoni ecc.).

I vizi devono essere rilevanti, incidere direttamente sul bene tale da comprometterne l’utilizzabilità e trarne i benefici per i quali esso è stato ideato ed installato.

I vizi, quindi devono necessariamente riferirsi alle sole anomalie oggettivamente apprezzabili ed intrinseche al bene (Cass., 1522/1989).

Queste anomalie, poi, devono comportare l’inidoneità all’uso della cosa così come progettata, tale da impedirne la normale utilizzazione.

La mancanza delle qualità promesse o essenziali spesso è equiparata dalla giurisprudenza ai vizi, poiché la conseguenza è la stessa, ossia la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, salvo sempre il risarcimento del danno.

Le qualità essenziali vengono ritenute quelle attinenti alla materia, alla struttura, alla misura della cosa indispensabili per l’uso.

Le qualità promesse sono le c.d. caratteristiche qualitative «atipiche» ovvero quelle peculiari del bene oggetto di compravendita.

Si pensi alla promessa di vendita di un appartamento dotato di sofisticati sistemi di automazione (la c.d. domotica) che da un computer o centralina unica permette di controllare la temperatura dell’aria, il consumo dell’energia, la sicurezza dell’appartamento, la presenza e il livello di piano di soggetti nell’ascensore. Orbene, la loro promessa che poi non si traduca in una successiva installazione può comportare sicuramente il vizio di mancanza delle qualità promesse.

Relativamente ai vizi, la tutela dell’ordinamento si estrinseca in presenza di precisi fatti:

  • che al momento della conclusione del contratto il compratore non conosceva i vizi della cosa;
  • che i vizi erano facilmente riconoscibili, ma il venditore ha dichiarato che la cosa ne era esente (art. 1491 c.c.);
  • che il venditore ha in malafede taciuto al compratore i vizi della cosa (art. 1490, u.c., c.c.), anche in presenza di un patto escludente la garanzia.

Il codice civile mette a disposizione dell’acquirente due azioni per tutelarsi: la risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.).

Esse sono anche definite come azioni edilizie ed indicate come quanti minoris o estimatoria (azione di riduzione del prezzo) e redibitoria (azione di risoluzione del contratto).

Punto fondamentale è il momento della conclusione del contratto per l’attivarsi dei termini del diritto alla garanzia.

Come si è visto, formalmente esso avviene con la stipulazione del rogito davanti al notaio, momento in cui la proprietà ed il possesso passano automaticamente nelle mani del promissario acquirente.

Ma non bisogna dimenticare la funzione del preliminare di compravendita, poiché esso obbliga alla successiva conclusione del contratto, ponendosi, pertanto, il problema della scoperta dei vizi o mancanza di idoneità tra la sottoscrizione del preliminare e il contratto definitivo.

IN PRATICA

La norma sui vizi è ormai ritenuta applicabile anche al contratto preliminare.

Pertanto, il promissario acquirente che si accorga che l’immobile presenta problemi che lo rendono difforme da quello promesso anche se, oggettivamente non è diverso per struttura e funzione, incidendo solamente sul suo valore, può:

  • agire per la risoluzione del contratto preliminare;
  • ovvero, se mantiene l’interesse alla compravendita, esperire l’azione per l’esecuzione specifica di concludere il contratto proponendo ulteriori domande per ottenere un riassetto equilibrativo, quale la riduzione del prezzo;
  • insieme all’azione di esecuzione specifica di concludere il contratto, richiedere l’azione di esatto adempimento ex art.1453 c.c. per ottenere la condanna del promittente venditore ad eliminare a proprie spese i vizi del bene.

L’obbligo di espressa garanzia del venditore

Per un breve periodo di tempo, e cioè dal gennaio al 25 giugno 2008 il venditore, all’atto del trasferimento della proprietà era tenuto a formalizzare espressamente nel rogito la garanzia in riferimento alla «conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza», nonché, consegnare la «dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di corrispondenza di cui all’art.7, comma 6 D.M. 37/2008».

Tale dichiarazione ha sollevato molti dubbi interpretativi tanto da richiedere un intervento dell’ Ufficio Legislativo del Ministero dello Sviluppo economico (vedi appendice normativa).

Ricordiamo ancora una volta che tale garanzia prevista dall’art. 13 del D.M. 37/2008 è stata abrogata dal D.L. 112/2008, convertito in L. 133/2008.

L’obbligo di documentazione e garanzia riguardava: gli impianti elettrici, radiotelevisivi, idrici, sanitari, di protezione contro le scariche atmosferiche, di automazione di porte, cancelli e barriere, di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento.

Nel decreto ministeriale (attualmente in vigore per le rimanenti prescrizioni) vengono anche indicati gli impianti di refrigerazione, di distribuzione del gas, di sollevamento di persone o cose per mezzo di ascensori, di protezione antincendio.

L’abrogato art. 13 se da una parte disponeva l’obbligo del venditore di dichiarare espressamente la garanzia in ordine alla conformità degli impianti, dall’altra faceva salvo espressi patti contrari.

I primi commentatori si sono subito chiesti se allora senza garanzia l’immobile si poteva vendere.

La tesi maggioritaria, da tener comunque presente per una successiva nuova interpretazione, poiché entro il 31 dicembre 2008 saranno emanate nuove disposizioni (art. 35, comma 1, della L. 133/2008, di conversione del D.L. 112/2008), anche espressa dall’ Ufficio studi del Consiglio nazionale del Notariato, era positiva, cioè l’immobile si poteva comunque vendere anche in assenza di garanzia valendo la possibilità di deroga prevista all’art. 1490, comma 2, c.c.

Ma in questo caso doveva però essere chiaro tra le parti lo stato degli impianti e, in questo caso, era necessario che il venditore dichiarasse espressamente nell’atto di aver informato il compratore dello stato di non conformità degli impianti.

A ben vedere è quindi un caso diverso rispetto alla fattispecie prevista dall’art. 1490, comma 2, c.c., poiché nel caso della regola generale del codice il compratore ha accettato l’esclusione della garanzia ma il venditore in mala fede o colpa grave gli ha sottaciuto i vizi.

Nel caso dell’art. 13, invece, le parti concordavano che gli impianti non erano a norma e se ciò veniva accettato, in caso di vizio, la garanzia non operava, anche in riferimento all’art.1491 c.c.

Oggi però tutto torna allo stato originale anche perché le norme sulla dichiarazione di conformità (art.7 D.M. 37/2008) e vigilanza delle misure per conservare le caratteristiche di sicurezza previste dalle norme vigenti per i singoli impianti (art.8 D.M. 37/2008) non sono state abrogate.

In caso di vizi e conseguenti danni, per il coordinamento tra gli artt. 1477, comma 2, c.c. sulla consegna dei documenti della cosa venduta e 1491 c.c., il proprietario potrebbe essere comunque ritenuto responsabile.

IN PRATICA

Cerchiamo di schematizzare:

  1.  dichiarazione di conformità – mancata consegna -obbligo generale di garanzia – eventuale vizio – obbligo di eliminazione o riduzione del prezzo o risoluzione del contratto (art.1492 cc.);
  2.  dichiarazione di conformità – consegnata – eventuale vizio – contestazione entro 8 giorni dalla scoperta – obbligo di garanzia ex artt. 1490 e 1491 c.c. da farsi valere entro un anno dalla vendita.

Solo per i contratti conclusi dal gennaio 2008 al 25 giugno 2008:

  1.  dichiarazione di conformità (art.13) – consegna – obbligo di garanzia – eventuale vizio – obbligo di eliminazione o riduzione del prezzo o risoluzione del contratto (art.1492 c.c.);
  2.  dichiarazione di conformità (art.13) – esclusione concordata in riferimento alla non conformità – nessun obbligo di garanzia;
  3.  dichiarazione di conformità (art.13) – esclusione concordata in rogito ma assicurata con dichiarazione a parte – eventuale vizio – obbligo di garanzia ex art. 1490-1491 c.c.;
  4.  dichiarazione di conformità (art.13) – mancanza nel rogito senza alcun riferimento – sanzione da € 1.000 a € 10.000 (art.15, comma 2, D.M. 37/2008).

Termini

I termini per far valere i citati vizi o gravi difetti ovvero la mancanza di qualità sono indicati dall’art.1495 c.c. e dall’art. 1669 c.c.

Nel caso di semplice vendita da privato a privato, scoperto il vizio, l’acquirente dovrà denunciarlo al venditore entro otto giorni, salvo che non si siano accordati per un termine diverso.

La denuncia non è comunque necessaria se il venditore ha riconosciuto il vizio o l’ha occultato.

L’azione di garanzia si prescrive (cioè deve essere esercitata), entro un anno dalla consegna.

Nel caso di vendita da parte del costruttore dell’immobile (art. 1669 c.c.), scoperto il vizio, l’acquirente deve denunciarlo entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del compratore alla garanzia si prescrive in un anno dalla denuncia.

Sempre nel caso di vendita da parte del costruttore per vizi c.d. minori (difformità e vizi dell’opera) la denuncia deve avvenire entro sessanta giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive comunque in due anni sempre dal giorno della consegna dell’opera.

Tipo atto: da privato a privato

Tipo problema: vizi; mancanza di qualità

Termine di denuncia per non incorrere in decadenza: otto gg dalla scoperta

Termine di prescrizione dell’azione di garanzia: Un anno dalla consegna

 

Tipo atto: Costruttore-Venditore

Tipo problema: difformità o vizi

Termine di denuncia per non incorrere in decadenza: sessanta  gg dalla scoperta

Termine di prescrizione dell’azione di garanzia: due anni dalla consegna

Tipo atto: Costruttore-Venditore

Tipo problema: rovina in tutto o in parte dell’opera,  pericolo di rovina, vizi del suolo,gravi difetti

Termine di denuncia per non incorrere in decadenza: un anno dalla scoperta, per l’esperimento dell’azione, un anno dall’azione, un anno dalla denuncia

Termine di prescrizione dell’azione di garanzia: Dieci anni dalla consegna

Acquistare e vendere casa: essere sicuri dei vizi, delle loro cause e delle conseguenze

L’analisi di una possibile anomalia dell’immobile richiede precise conoscenze ed esperienze tecniche.

Solo con una consulenza di un tecnico esperto è possibile rendersi conto se il problema riscontrato può essere qualificato giuridicamente come vizio, difetto o mancanza di qualità del bene compravenduto.

L’importanza di una perizia tecnica qualificata, poi, fa scattare la decorrenza dei termini per la denuncia dei vizi al venditore e/o costruttore.

Infatti, secondo la giurisprudenza, è rilevante solamente un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale in base alla perizia di un tecnico qualificato (Cass., 567/2005).

È quindi necessario distinguere tre ipotesi:

  1.  una generica denuncia indirizzata dal proprietario al venditore e/o costruttore con la quale si lamentano generici vizi o difetti non raggiunge lo scopo formale nei confronti dell’acquirente di far iniziare a decorrere i termini di prescrizione, ma anche nei confronti del venditore e/o costruttore di attivarsi. Al contrario, quest’ultimo avrà tutto l’interesse a far trascorre il tempo per arrivare alla prescrizione dell’azione;
  2.  una denuncia supportata da un perizia tecnica, al contrario, manifesta un grado oggettivo di conoscenza del vizio e delle cause che, denunciate formalmente al venditore e/o costruttore, hanno la finalità di rispettare i termini di attivazione previsti dal codice e preavvertire la controparte che si è intenzionati a richiedere l’intervento in garanzia e il risarcimento degli eventuali danni in un ordinario giudizio civile;
  3.  se i vizi che si palesano comportano come immediata conseguenza un intervento tecnico urgente, è allora necessario attivarsi in sede giudiziaria al fine di procedere ad un’istruzione preventiva dei beni o impianti in formale contraddittorio con il venditore e/o costruttore.

Questa procedura che si svolge sotto il controllo del giudice del tribunale del luogo ove è ubicato l’immobile, si chiama «Accertamento Tecnico Preventivo», nel gergo corrente dei tecnici ATP, ed è finalizzata a verificare, prima del giudizio di merito, lo stato dei luoghi o la qualità o condizione delle cose.

Grazie a questa procedura, che vede l’intervento di un tecnico nominato dal tribunale, gli accertamenti delle cause dei vizi lamentati avranno una dignità di prova importante e consentiranno all’acquirente danneggiato, nel frattempo, di intervenire e riparare il bene o eliminare il difetto.

F.A.Q.

Se i vizi riguardano parti comuni del condominio può attivarsi nella denuncia il singolo proprietario o questa, per essere valida, deve per forza essere sottoscritta dall’amministratore?

Anche se i vizi o gravi difetti riguardano beni o servizi comuni, la denuncia può ben essere sottoscritta anche dal condominio, magari per inerzia dell’amministratore.

Infatti, il condomino è comproprietario delle parti comuni dell’edificio e, quindi, ha tutti i diritti per intervenire e tutelare i beni in comproprietà.

Se il vizio riscontrato è molto grave e vi è pericolo che il venditore e/o costruttore nel tempo occorrente per ottenere la condanna dal tribunale non sia più in grado di intervenire o corrispondere l’importo in denaro corrispondente, cose si può fare?

Qualora si possa dimostrare che il venditore e/o costruttore si sta spogliando dei suoi beni e quindi vi è timore di perdere la garanzia dei propri crediti, è possibile rivolgersi al tribunale ed ottenere un sequestro conservativo di tutti i beni immobili e mobili fino al momento della sentenza che accerterà l’esistenza o meno del vizio.

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1 Commento

  1. UN COSTRUTTORE CHE NON RISPETTA I TERMINI DEL CONTRATTO ESEMPIO, COSTRUIRE AD OPERA D’ARTE, FA FARE DEI LAVORI AD UN’ALTRA DITTA QUANDO SUL CONTRATTO E’ SCRITTO CHE NON PUO’ RIDARE UN LAVORO AD UN’ALTRA DITTA, DEI LAVORI FATTI MALE, INFINE PORTO UN CONTEGGIO A MANO SCRITTO A MANO DA LUI E NON DA UN TECNICO DOPO 4 ANNI FINITI I LAVORI, DOPO CHE IO HO VERSATO UNA SOMMA COME DA COMPUTO METRICO QUASI IL TOTALE E FATTURATA MENO DELLA META’.
    SONO PASSATI 12 ANNI A LAVORI FINITI,IO NON HO DENUNCIATO I DIFETTI E LE PARTI NON RISPETTATE DA CONTRATTO CON FIRMA DI AMBO LE PARTI E CON LA PRESENZA DEL TECNICO CHE HA DIRETTO I LAVORI, PENSANDO CHE LA DIFFERENZA CHE AVREI DOVUTO SECONDO IL MIO PARERE CHE NON RISPECCHIA I CONTEGGI CHE HA FATTO IL COSTRUTTORE ANDASSE A COMPENSARE I DIFETTI DA ME CONTESTATI VERBALMENTE SIA AL COSTRUTTORE E AL TECNICO CHE HA SEGUITO I LAVORI, INVECE RICEVO UNA RACCOMANDATA DAL COSTRUTTORE DOPO 12 ANNI DOVE RIVENDICA LA DIFFERENZA DA LUI RICHIESTA A SUO TEMPO SU UN FOGLIO SCRITTO SENZA DATA E CONSEGNATA A MANO.
    QUELLO CHE CHIEDO: SE I MIEI DIRITTI PER CONTESTARE I DIFETTI DECADONO DOPO 10 ANNI, IL PRESUNTO DEBITO SE RICONOSCIUTO IN QUANTI ANNI RIMANE ATTIVO, NON DECADE DOPO 10 ANNI?
    CHIEDO GENTILMENTE UNA VOSTRA RISPOSTA A BREVE, AL MIO INDIRIZZO EMAIL, GRAZIE .
    DISTINTI SALUTI
    MARIO DI GIAMATTISTA

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