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Comprare una casa ipotecata: come tutelarsi

16 Luglio 2018
Comprare una casa ipotecata: come tutelarsi

Come verificare se un immobile ha un’ipoteca o un pignoramento in atto. In tale ipotesi è possibile acquistare il bene con impegno del venditore a liberare il bene dal peso in un successivo momento.

Hai intenzione di comprare un appartamento. Sai che il venditore, in passato, ha subito diversi pignoramenti; è stato dichiarato fallito e continua a sfuggire ai creditori. Il tuo dubbio è che la casa che stai per comprare – e che sembra essere proprio un vero affare – presenti qualche tranello come, ad esempio, un’ipoteca o un’esecuzione forzata già in atto. Come salvaguardarsi e come escludere categoricamente che non stai per comprare un bene già messo all’asta? E se, ciò nonostante, volessi ugualmente procedere all’acquisto, come potresti assicurarti che l’ipoteca venga cancellata? Per evitare che gli acquirenti di immobili possano subire fregature, la legge ha previsto due diverse garanzie: una è costituita da un registro pubblico cui chiunque può accedere e interrogare per avere notizie riguardo le proprietà immobiliari (anche se altrui e non in vendita); la seconda è offerta dal notaio il quale, in veste di pubblico ufficiale, è tenuto – come vedremo a breve – a effettuare alcune verifiche prima di eseguire il rogito. Se sospetti la presenza di un’ipoteca o vuoi consapevolmente comprare una casa ipotecata e nello stesso tempo intendi sapere come tutelarti, in questa breve guida ti forniremo alcuni importanti chiarimenti. Lo faremo peraltro tenendo conto di una recente sentenza della Cassazione [1] che ha affrontato un caso molto simile al tuo.

Come scoprire se una casa è ipotecata

Quando si tratta di automobili e beni immobili, chiunque si può fare i fatti degli altri. Esistono infatti registri pubblici che, in ragione dell’elevato valore economico di tali beni e del prezzo di acquisto, servono per garantire la bontà dei trasferimenti. In questo modo l’acquirente è messo nella condizione di conoscere in anticipo eventuali rischi e pregiudizi come ipoteche, pignoramenti, trascrizioni di domande giudiziali di rivendica, ecc.

Se vuoi sapere se la casa che intendi acquistare ha un’ipoteca basta che ti rechi all’ufficio del territorio presente presso l’Agenzia delle Entrate e chiedi una visura ipocatastale. Verrà così fatta un’interrogazione ai cosiddetti Registri Immobiliari. Pagherai poche decine di euro e ti verranno fornite una serie di informazioni utilissime come:

  • l’effettivo proprietario del bene;
  • l’eventuale presenza di ipoteche;
  • l’eventuale presenza di pignoramenti;
  • l’eventuale pendenza di cause che riguardano il bene in oggetto (cosiddetta trascrizione di domanda giudiziale).

Chiunque può chiedere una visura ipocatastale fornendo i dati dell’immobile che intende acquistare. Non c’è bisogno di fornire motivazioni o lettere del proprio avvocato. La domanda può anche essere presentata allo sportello compilando un modulo. Se non si dispone dei dati catastali della casa, si può fornire il codice fiscale del venditore; la visura consegnerà l’elenco degli immobili di cui questi è titolare e, successivamente, si potrà interrogare il registro sulla presenza di eventuali pregiudizi sull’immobile prescelto.

Un secondo modo per scoprire se una casa è ipotecata è affidare l’incarico degli accertamenti al notaio rogante. In realtà già questi, per legge, ha il dovere di effettuare prima i controlli necessari a garantire la bontà del trasferimento, onde tutelare l’acquirente. Solo se espressamente dispensato, il notaio può esonerarsi da tale obbligo.

Come tutelarsi se la casa è ipotecata

Vediamo ora come fare a tutelarsi se la casa è ipotecata. Possiamo distinguere due casi:

  1. l’acquirente non sa dell’ipoteca e ciò nonostante acquista il bene;
  2. l’acquirente sa dell’ipoteca e acquista l’immobile con la promessa, da parte del venditore, di cancellarla.

Analizzeremo singolarmente le due ipotesi.

Se l’acquirente non sa che la casa è ipotecata

Sicuramente chi acquista una casa ipotecata e di ciò non è stato previamente informato dal venditore può fare causa a quest’ultimo e chiedere alternativamente:

  • che provveda alla cancellazione dell’ipoteca a proprie spese, evidentemente saldando il debito con il creditore;
  • la risoluzione del contratto: ossia lo “scioglimento”. In pratica l’acquirente restituisce il bene e ottiene indietro i soldi già pagati più l’eventuale risarcimento del danno.

In secondo luogo, l’acquirente può anche agire contro il notaio. Se infatti il notaio omette le verifiche sulla presenza di ipoteche, pignoramenti e trascrizioni giudiziali è personalmente responsabile ed è tenuto a risarcire il danno all’acquirente. Secondo la Cassazione, sussiste la responsabilità professionale del notaio, il quale, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, «ometta di accertarsi dell’esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull’immobile». Premette la Suprema Corte che in tema di responsabilità professionale il notaio che non adempia correttamente alla propria prestazione, attività preparatorie comprese, è responsabile contrattualmente nei confronti di tutte le parti dell’atto rogato nel caso in cui il suo comportamento produca dei danni, salvo che sia stato esonerato da tali attività.

Il risarcimento del danno cui può essere condannato il notaio poco diligente consiste nel pagamento della somma complessivamente necessaria per la cancellazione dell’ipoteca, la cui determinazione deve essere rimessa al giudice. Così, ad esempio, se l’ipoteca è stata iscritta a garanzia di un debito di 200mila euro, il notaio dovrà versare tale importo affrancando così l’immobile dall’ipoteca.

Infine, precisano gli Ermellini, «l’attività preparatoria che rientra nei doveri di diligenza dell’attività notarile deve essere svolta in tempi utili a garantire la corrispondenza dell’esito delle ricerche effettuate con le condizioni del bene che vengono descritte nell’atto, sia in ragione della necessità di assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici di esso, sia in funzione della realizzazione sostanziale della funzione di pubblico ufficiale».

Se l’acquirente sa che la casa è ipotecata

Spesso succede che chi acquista la casa è informato della presenza dell’ipoteca che tuttavia il venditore si impegna ad estinguere con i soldi ottenuti dalla vendita. Facciamo un esempio. Una persona mette in vendita la propria casa a 300mila euro. Su di essa pende un’ipoteca di 100mila euro per un debito con Agenzia Entrate Riscossione. Il venditore promette all’acquirente che, al momento dell’incasso del prezzo, estinguerà contemporaneamente il debito in modo da assicurare la liberazione dell’immobile dal peso. In pratica egli tratterrà per sé 200mila euro mentre 100mila li darà al creditore a fronte della cancellazione dell’ipoteca. La procedura avviene davanti al notaio e alla presenza, di solito, anche del terzo creditore. Se questi però è l’agente della riscossione, il notaio potrà farsi garante dell’operazione e procedere egli stesso al versamento dell’importo in favore dell’esattore assicurando la liberazione dell’immobile dall’ipoteca. Quando si tratta invece di un soggetto privato come una banca, il creditore è presente all’atto di vendita della casa e, ricevendo l’assegno con il pagamento dei propri diritti, dichiara di liberare il creditore e di impegnarsi alla cancellazione dell’ipoteca entro un termine prefissato dalle parti.


note

[1] Cass. sent. n. 15761/18 del 15.06.2018.

Autore immagine 123rf com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 14 maggio – 15 giugno 2018, n. 15761

Presidente Travaglino – Relatore Di Floro

Svolgimento del processo

1. R.G. evocò in giudizio dinanzi al Tribunale di Taranto (sezione distaccata di Martina Franca) il notaio D.T.G. domandando che fosse dichiarata la sua responsabilità professionale per non essersi accertato della libertà da iscrizioni gravanti sul bene immobile da lei acquistato mediante suo rogito, e che fosse conseguentemente condannato al risarcimento del danno subito, quantificato nella somma che aveva dovuto pagare per onorare il residuo mutuo ed ottenere la cancellazione dell’ipoteca che era risultata ancora gravante sul bene.

Il Tribunale accolse parzialmente la domanda, dichiarando il notaio responsabile della negligenza professionale dedotta ma escludendo la condanna al risarcimento del danno nella misura richiesta.

2. La Corte d’Appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, adita dalla R. per la riforma del capo della sentenza che aveva respinto la domanda risarcitoria, accolse l’appello incidentale del notaio escludendo del tutto che potesse riscontrarsi la responsabilità professionale riconosciuta dal primo giudice.

3. R.G. ricorre per la cassazione della predetta sentenza, affidandosi a due motivi.

L’intimato ha resistito con controricorso, proponendo altresì ricorso incidentale sulla statuita compensazione delle spese di lite.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Motivi della decisione

1. Con il primo motivo la ricorrente deduce, ex art. 360 n 3 cpc, la violazione degli artt. 1176, 2230, 2232, 1228, 1175, 2055, 1476 n 3 e 1483 c.c.: lamenta che la Corte territoriale aveva ritenuto che non rientrasse fra i doveri di diligenza professionale del notaio, nell’ambito delle attività preparatorie dell’atto da stipulare, la verifica della veridicità delle informazioni aliunde pervenute, ed assume che ai sensi dell’art. 1228 c.c. egli doveva ritenersi responsabile anche dell’attività delle figure ausiliare di cui si era avvalso.

1.1 Con il secondo motivo deduce, ex art. 360 n 3 cpc, la violazione degli artt.1218, 1223, 1224, 115 e 116 cpc: lamenta l’erronea valutazione delle prove con riferimento al “dovere di consiglio” cui il professionista era tenuto in relazione alle risultanze documentali e censura la sentenza, in relazione al rigetto dell’appello principale da lei proposto, assumendo che dalle emergenze istruttorie risultava chiaramente che per definire la pendenza debitoria del venditore, nel frattempo fallito, ed ottenere la cancellazione dell’ipoteca iscritta sul bene aveva dovuto pagare una ingente somma a favore della banca per l’estinzione del mutuo, circostanza che il notaio non aveva neanche contestato. Aggiunge, al riguardo, di aver fornito prova documentale dell’avvenuto pagamento del debito residuo e delle spese sostenute per l’eliminazione dell’iscrizione ipotecaria che costituivano, complessivamente, l’entità del risarcimento richiesto.

2. I motivi devono essere congiuntamente esaminati e sono entrambi fondati. Questa Corte, con orientamento consolidato, ha affermato che “in tema di responsabilità professionale del notaio, qualora egli non adempia correttamente la propria prestazione, compresa quella attinente alle attività preparatorie (tra cui il compimento delle visure catastali ed ipotecarie), la responsabilità contrattuale sussiste nei confronti di tutte le parti dell’atto rogato, se da tale comportamento abbiano subito danni e purché non lo abbiano esonerato da tali attività.” (cfr. Cass. 14865/2013; Cass. 12482/2017)); e che “il rapporto professionale che intercorre tra notaio e cliente si inquadra nello schema del mandato in virtù del quale il professionista è tenuto ad eseguire personalmente l’incarico assunto ed è pertanto responsabile ai sensi dell’art. 1228 c.c., dei sostituti ed ausiliari di cui si avvale, dei quali deve seguire personalmente lo svolgimento dell’opera, con conseguente sua responsabilità esclusiva nei confronti del cliente danneggiato” (cfr. in motivazione Cass. 20825/2009).

2.2 La Corte territoriale, nel riformare la sentenza del Tribunale, ha escluso la responsabilità professionale del notaio, assumendo:

a. che egli aveva fatto indagini sulla libertà da pesi dell’immobile, avendo ricevuto la missiva (a firma del notaio Migliori da Roma in data 2.12.1986), in cui si affermava essere intervenuto il consenso, da parte del Credito Fondiario Spa, alla cancellazione dell’ipoteca iscritta circa un anno prima (cfr. pag. 5 sentenza);

b. che nel contratto di vendita, rogitato il 17.7.1987, era stata inserita una dichiarazione del venditore che garantiva la piena proprietà del bene, la libertà da iscrizioni pesi ed oneri comunque pregiudizievoli, con la precisazione che “qualora se ne riscontrassero saranno cancellate a sua cura e spese”;

c. che infine, il “dovere di consiglio”, pur rappresentando il contenuto essenziale della prestazione professionale notarile, doveva ritenersi limitato a “questioni tecniche cioè problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, ma non può essere dilatato fino al controllo di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza” (cfr. pag. 6 sentenza).

2.3. Con tali statuizioni i giudici d’appello hanno fatto scorretta applicazione dei principi sopra riportati, in quanto non risulta dimostrato (dal notaio onerato) che una verifica dell’effettiva cancellazione dell’ipoteca sia stata effettuata in tempi ravvicinati rispetto alla data del rogito in modo da avere certezza dell’effettiva libertà del bene; né risulta che dell’eventuale esito negativo sia stato dato atto nel contratto di vendita con la segnalazione della persistenza dell’iscrizione ipotecaria, unica condizione che avrebbe realizzato validamente il trasferimento di responsabilità delle conseguenze pregiudizievoli del rogito sullo stesso acquirente in quanto egli, consapevole della condizione del bene, avrebbe potuto apprezzare il rischio dell’operazione negoziale con diretta ed esclusiva ascrivibilità dell’eventuale danno sul venditore (cfr. al riguardo Cass. 21792/2015).

Né, in tale situazione, assume rilievo scriminante per il notaio l’avvenuto pagamento del prezzo prima del rogito perché la richiesta risarcitoria è riferita alla somma aggiuntiva che la R. è stata costretta a pagare al fine di rendere l’immobile acquistato libero dall’iscrizione esistente; né la circostanza può essere idonea a sollevare il professionista dal dovere di effettuare seriamente è tempestivamente tutte le attività preparatorie per le quali il cliente ripone nella sua funzione il massimo affidamento.

2.4. E, tanto premesso, anche la censura relativa alla violazione delle norme indicate nella rubrica del secondo motivo risulta fondata, in quanto il risarcimento richiesto è riferito ad un danno provato dalle emergenze istruttorie (fra cui la documentazione tempestivamente prodotta dalla ricorrente), non esaminate dalla Corte territoriale in ragione dell’accoglimento dell’appello incidentale del notaio.

3. Il ricorso principale deve essere, dunque, accolto e quello incidentale rimane logicamente assorbito.

La sentenza deve essere cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Lecce in diversa composizione che dovrà riesaminare la controversia attenendosi ai seguenti principi di diritto: “Il notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell’esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull’immobile, può essere condannato al risarcimento del danno consistente nel pagamento della somma complessivamente necessaria per la cancellazione del vincolo, la cui determinazione deve essere rimessa al giudice di merito”.

“L’attività preparatoria che rientra nei doveri di diligenza dell’attività notarile deve essere svolta in tempi utili a garantire la corrispondenza dell’esito delle ricerche effettuate con le condizioni del bene che vengono descritte nell’atto, sia in ragione della necessità di assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici di esso, sia in funzione della realizzazione sostanziale della funzione di pubblico ufficiale”.

La Corte di rinvio deciderà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso principale e dichiara assorbito quello incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia per un nuovo esame della controversia alla CA di Lecce in diversa composizione anche per la decisione sulla spese del giudizio di legittimità.


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