Diritto e Fisco | Articoli

Contratto di locazione 4 +4 con cedolare secca: condizioni e residenza


Contratto di locazione 4 +4 con cedolare secca: condizioni e residenza

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 agosto 2018



Sono proprietaria di un appartamento che vorrei affittare a due inquilini, ma non so che tipo di contratto mi conviene. Io propenderei per un contratto di locazione 4+4 con cedolare secca ma i 2 inquilini non vogliono cambiare la loro residenza e portarla dove è sito l’immobile. Cosa mi conviene fare? Io ho la mia residenza nello stesso immobile. Com’è possibile avere 2 residenze nello stesso posto senza essere parte dello stesso stato di famiglia?

A parere dello scrivente, con riferimento alla normativa e alla giurisprudenza prevalente, la cedolare secca, ai fini dell’applicazione, non richiede lo spostamento della residenza degli inquilini, eventualmente proprietario e inquilino non avranno diritto a particolari detrazioni previste dal Comune per i residenti (es. IMU ridotta per il locatore e altre agevolazioni previste invece per l’inquilino).

La lettrice dunque potrà stipulare il contratto di locazione 4+4, con cedolare secca, mantenendo la sua residenza nello stesso immobile.

Quanto evidenziato, viene affermato per i seguenti motivi.

Lo stato di famiglia è il certificato del Comune nel quale vengono indicati i membri della famiglia anagrafica, si tratta dunque di persone, legate da vincoli di parentela, matrimonio, affinità o legame affettivo, che vivono insieme sotto lo stesso tetto.

Il nucleo familiare comprende la famiglia anagrafica e i soggetti fiscalmente a carico, anche se non conviventi. Tale dato è importante ai fini del calcolo Isee, indicatore di situazione economica equivalente, strumento che permette di valutare in maniera sintetica la situazione economica delle famiglie e dei cittadini, tenendo conto di reddito, patrimonio (mobiliare e immobiliare) e delle caratteristiche di un nucleo familiare (per numerosità e tipologia). T.A.R. Sicilia Palermo Sez. III, 19/01/2010, n. 549.

Come affermato dall’articolo 43 del codice civile, Il domicilio di una persona è nel luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi . La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale.

Il domicilio, situato nel luogo ove la persona ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi, secondo la dottrina, è composto da due elementi: l’elemento oggettivo, riferito ai rapporti economici, morali, sociali e familiari, quello oggettivo, riferito all’intenzione del soggetto di fissare in un determinato luogo il centro dei propri affari e interessi.

La residenza corrisponde alla dimora abituale del soggetto in un dato luogo, connotata dai requisiti oggettivi e soggettivi, come ad esempio l’intestazione delle utenze o il ricevimento della posta ma può essere diversa dal luogo in cui effettivamente si abita, in quanto ad esempio una persona potrebbe avere la residenza a Roma, in cui ha sede la casa familiare ma, per motivi di lavoro ha domicilio a Milano, quindi la casa a Roma, essendo effettivamente libera può essere data in locazione.

La cedolare secca è applicabile dal 2011 a tutti i fabbricati a destinazione abitativa, cioè quei fabbricati che risultano iscritti al catasto urbano con le categorie da A/1 ad A/11 (esclusi gli immobili con categoria A/10, uffici e studi professionali), ed alle  relative pertinenze.

L’opzione può essere esercitata soltanto dalle persone fisiche private e non può riguardare imprese, professionisti, società o altri enti: in sostanza, la cedolare secca sostituisce le imposte che il contribuente avrebbe pagato come titolare di redditi di fabbricati, esposti nel quadro RB del proprio modello Unico (quadro B del modello 730) sulla locazione percepita.

Al fine di avvalersi della cedolare secca occorre darne comunicazione all’inquilino, mediante raccomandata, nella quale si è espressa la rinuncia, per tutta la durata della locazione, ad ogni aggiornamento del canone, compreso l’aumento ISTAT, anche se in precedenza pattuito nel contratto.

L’opzione è efficace per tutta la durata del contratto di locazione, salvo la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità.

Il contratto deve essere registrato, entro trenta giorni dalla stipula, attraverso i canali telematici reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Per l’applicazione della cedolare secca non è richiesto lo spostamento della residenza degli inquilini infatti la stessa è applicabile anche agli affitti brevi, come ad esempio nel caso di locazione estiva o a studenti universitari.

La giurisprudenza conferma quanto detto

La residenza di una persona, secondo la previsione dell’art. 43 cod. civ., è determinata dall’abituale e volontaria dimora in un determinato luogo, che si caratterizza per l’elemento oggettivo della permanenza e per l’elemento soggettivo dell’intenzione di abitarvi stabilmente, rivelata dalle consuetudini di vita e dallo svolgimento delle normali relazioni sociali. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha confermato l’insussistenza degli elementi oggettivo e soggettivo per qualificare stabile ed abituale la permanenza nella dimora, desunti dal giudice di merito dalla mancanza di somministrazione dell’energia elettrica e dalla ripetuta assenza del ricorrente in occasione degli accessi dei vigili urbani). Cass. civ. Sez. I, 01/12/2011, n. 25726.

La notificazione degli avvisi di accertamento tributario a soggetti diversi dalle persone fisiche non si sottrae alla regola generale, enunciata dall’art. 60 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, secondo cui la notificazione degli avvisi e degli altri atti tributari al contribuente dev’essere fatta nel comune dove quest’ultimo ha il domicilio fiscale. In riferimento alla notifica di atti alle società commerciali, il necessario coordinamento di tale disciplina con quella di cui all’art. 145 cod. proc. civ. comporta, pertanto, che, in caso d’impossibilità di eseguire la notificazione presso la sede sociale, il criterio sussidiario della notificazione alla persona fisica che la rappresenta è applicabile soltanto se tale persona fisica, oltre ad essere identificata nell’atto, risiede nel comune in cui l’ente ha il suo domicilio fiscale, da individuarsi ai sensi dell’art. 58 del d.P.R. n. 600 del 1973.” Cass. civ. Sez. V, 20/02/2006, n. 3618.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI