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Vendita della casa: se la convivente non vuole andarsene

18 Agosto 2018
Vendita della casa: se la convivente non vuole andarsene

Mio figlio, dopo la rottura della sua relazione di fatto, si è accordato con la sua ex per acquistare la piena proprietà dell’immobile surrogandosi l’intero mutuo e rimborsando la sua ex delle spese da lei sostenute per l’investimento nonché della quota delle rate di mutuo che lei sta continuando a pagare. La ragazza nel giro di due mesi dall’accordo verbale si sarebbe dovuta trasferire altrove, ma ad oggi non lo ha fatto. Ad ogni richiesta di chiarimento da parte di mio figlio circa la ricerca di una nuova residenza e l’individuazione  di una data certa per la stipula del rogito, la sua ex risponde minacciando di non vendergli più la sua quota dell’immobile e di volerlo cedere a terzi. La parte venditrice ha il diritto di pretendere il rimborso della sua quota delle rate pagate del mutuo? Se si, non deve almeno corrispondere un affitto per il periodo in cui ha abitato nell’immobile? La parte acquirente, già cointestata per il 50%, abbia prelazione sull’acquisto? Ci sono termini legali per indurre la parte venditrice a liberare l’immobile e a fissare una data certa per il rogito?

Ogni accordo che abbia come oggetto un bene immobile (come un appartamento) deve avere forma scritta.

L’articolo 1350 del codice civile, infatti, richiede che, per essere validi, tutti gli accordi definitivi o preliminari che hanno ad oggetto un immobile debbano essere conclusi per iscritto.

Non ha alcun valore legale, perciò, un accordo verbale con cui una parte si impegni a vendere un immobile e l’altra si impegni ad acquistarlo.

Questo significa che non è legalmente possibile costringere a vendere chi si è impegnato a vendere in base ad un accordo soltanto scritto e, perciò, non è nemmeno possibile dal punto di vista legale obbligare a fissare una data per la stipula del rogito chi si era impegnato a vendere in base ad un accordo scritto.

Nel caso specifico non esiste nemmeno un diritto di prelazione a favore del comproprietario.

Il diritto di prelazione previsto dalla legge (articolo 732 del codice civile) spetta, infatti, solo nel caso in cui un comproprietario voglia vendere la quota acquistata per effetto di una successione ereditaria, ma non se la comproprietà di un immobile è stata acquistata per effetto di un contratto di vendita.

Per quanto riguarda il rimborso delle quote del mutuo, la legge stabilisce che se nel contratto di mutuo non è stato scritto nulla di diverso allora i condebitori sono tenuti in solido (articolo 1294 del codice civile).

Questo significa che, se nel contratto di mutuo non risulta nulla in contrario, tutti e due i cointestatari del mutuo sono obbligati a pagare l’intero debito al creditore.

La legge aggiunge che il debitore che ha pagato l’intero debito può successivamente chiedere all’altro debitore (cioè all’altro cointestatario del mutuo) il rimborso della quota che gravava sull’altro (così stabilisce l’articolo 1299 del codice civile;  si noti che se nel contratto di mutuo non è stato stabilito nulla di diverso, le quote di debito di ciascun debitore si presumono uguali per cui, nel caso specifico, sono pari al 50%).

Infine si precisa che, come ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza n. 6.178 del 17 marzo 2014, al comproprietario spetta il risarcimento per il mancato utilizzo del bene comune (cioè dell’appartamento) a partire dal momento in cui viene espressamente richiesto all’altro comproprietario (che lo sta usando in modo esclusivo oltre la propria quota) di poterlo utilizzare e questa richiesta viene respinta.

Pertanto, dal momento in cui uno dei comproprietari chiederà all’altro di poter utilizzare l’appartamento e l’altro non glielo consentirà (in assenza di qualsiasi accordo che gli dia il diritto di utilizzare in modo esclusivo la casa), il comproprietario escluso dal godimento della propria quota avrà diritto a pretendere una indennità pari al canone di locazione (limitato alla quota di comproprietà) che si può percepire, ai valori di mercato, per un immobile simile (la determinazione dell’indennità nella misura pari al canone di locazione fu stabilita dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 20.394 del 5 settembre 2013).

Perciò se la quota di comproprietà del comproprietario escluso è pari al 50% ed il canone di locazione dell’immobile, sulla base dei valori di mercato, è pari ad esempio ad Euro 700,00 mensili, l’indennità mensile che spetterà al comproprietario sarà pari ad Euro 350,00 a partire dal momento in cui avrà richiesto di poter godere dell’appartamento e l’altro comproprietario gliel’abbia impedito.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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