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Italiani residenti all’estero: vendita di immobile e tassazione

11 agosto 2018


Italiani residenti all’estero: vendita di immobile e tassazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 agosto 2018



Io e mia moglie siamo italiani residenti in Spagna ed iscritti all’Aire. Stiamo per vendere una casa in Argentina ed io vorrei trasferire il denaro in Italia (circa € 80mila) per l’estinzione anticipata parziale del contratti di mutuo ipotecario su una casa nella provincia di Roma (contratto stipulato in ottobre del 2004). Entrambe le case, quella in Argentina e quella a Roma sono a nome mio e di mia moglie. Qual è il valore stimato delle tasse che dovrei pagare? Come dovrò trasferire il denaro dall’Argentina in Italia pagando il minimo possibile di tasse ed evitando accertamenti o contenziosi?

Le norme di legge italiane prevedono che le cessioni di beni immobili siano sottoposte a tassazione sull’eventuale plusvalenza percepita dal cedente qualora il corrispettivo di vendita sia superiore al prezzo di acquisto.

Tuttavia la presunzione di speculazione, cioé di realizzazione della plusvalenza, ha una durata di cinque anni dalla data di acquisto del bene, pertanto se un soggetto residente in Italia vende un bene immobile di sua proprietà, sia situato in Italia che all’estero, oltre i cinque anni dalla data del rogito notarile di acquisto, la eventuale plusvalenza percepita non sarà più assoggettata a tassazione.

Fino qui si è precisato come viene tassata in Italia la eventuale plusvalenza da cessione di immobili ovunque situati nel mondo.

Bisogna tuttavia precisare che quando il bene immobile è situato in Paese diverso dall’Italia ovviamente lo Stato nel quale il bene è situato avrà le proprie norme in materia di cessione di beni immobili, pertanto sarà in ogni caso necessario verificare come viene tassata la eventuale plusvalenza del bene immobile nello Stato estero e ricorrere poi eventualmente alle Convenzioni contro le doppie imposizioni, se sottoscritte fra gli Stati – quello di residenza e quello fonte del reddito – per eliminare una possibile doppia imposizione.

Nel quesito inoltre viene precisato che i venditori del bene immobile sono cittadini italiani ma residenti in Spagna e regolarmente iscritti all’Aire.

Pertanto per sapere a quale tipo di tassazione sarà sottoposta la vendita del bene immobile situato in Argentina da parte di venditori che sono residenti in Spagna, sarà necessario verificare le norme tributarie in materia, sia dell’Argentina che della Spagna, mentre l’Italia resterà terza ed esclusa dalla concorrenza nella tassazione, in quanto non esiste alcun riferimento territoriale che possa permettere allo Stato italiano una qualsiasi potestà impositiva, infatti quest’ultimo non è né lo Stato residenza del soggetto che vende l’immobile, né lo Stato fonte del reddito, che è quello in cui l’immobile da vendere è situato.

Di conseguenza il trasferimento del denaro risultante dalla vendita dell’immobile su conto corrente italiano, dopo aver scontato le eventuali imposte calcolate secondo le norme argentine e spagnole, è libero ed esente da tassazione italiana.

Unica attenzione da porre nell’operazione è relativo al fatto che la residenza estera dei cittadini italiani è sempre soggetta a verifiche e il fatto di pagare mutui in Italia su immobili lì residenti potrebbe essere considerato, dalle autorità fiscali, un segnale di un legame territoriale non reciso, non tanto di per sé stesso, perchè è perfettamente legittimo e normale che un cittadino italiano iscritto Aire e residente estero possa conservare un immobile in Italia, ma se questo fatto fosse unito ad altri elementi circostanziali (ad esempio il possesso di autovetture a disposizione in Italia, schede cellulari italiani, utenze domestiche, carte di credito, tessere associative, ecc.) gli uffici fiscali potrebbero cercare di contestare la validità della residenza all’estero.

Pertanto la risposta al quesito posto è la seguente:  il trasferimento del denaro ricavato dalla vendita dell’immobile sito in Argentina da parte di residenti in Spagna, su conto corrente italiano, non sarà sottoposto a tassazione né ad alcun accertamento in Italia, salvo che gli uffici fiscali italiani non riescano a dimostrare che la residenza estera dei venditori è solo fittizia.

Sarà tuttavia necessario sottoporre a tassazione la vendita dell’immobile secondo le norme fiscali di Argentina e Spagna, da valutare anche alla luce della Convenzione contro le doppie imposizioni eventualmente stipulata fra i due Paesi concorrenti nella tassazione.

Articolo tratto dalla consulenza resa dal dott. Mauro Finiguerra

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