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Condominio: chi paga il terrazzo?

10 agosto 2018 | Autore:


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Le regole fondamentali per orientarsi nel caso in cui in un condominio si debbano sostenere spese per il terrazzo di uso esclusivo

La vita condominiale è croce e delizia (molto più spesso croce in verità) di gran parte degli italiani. Soprattutto quando c’è da affrontare le spese sulle parti comuni dell’edificio, per via della manutenzione, nascono gran parte delle liti. Numerosi edifici condominiali sono dotati di terrazze attribuite in proprietà o in uso esclusivo ad un solo condomino. E sono soprattutto queste terrazze a porre seri problemi quando si tratta di intervenire su di esse. Infatti, quando l’edificio comincia ad accusare il peso degli anni è buona norma prevedere e poi effettuare in anticipo quei lavori di manutenzione necessari ad evitare guai e spese maggiori. In condominio chi paga il terrazzo? A questa domanda daremo una risposta, speriamo, esaustiva in questo articolo.

Come si ripartiscono le spese per un terrazzo di uso esclusivo?

Nei condomini, in quelli di più recente costruzione ma anche in quelli meno moderni, il terrazzo è frequentemente di proprietà o di uso esclusivo.

Si può trattare di una superficie scoperta che è posta in cima all’intero edificio oppure in cima solo ad alcuni dei piani dell’edificio (in quest’ultimo caso si parla di terrazzo a livello) che, fin dalla nascita del condominio, viene assegnata in proprietà esclusiva o in uso esclusivo ad un solo condomino (nel caso specifico del terrazzo a livello essa serve a dare un affaccio e altre comodità all’appartamento a cui è collegata in modo strutturale).

La legge [1] stabilisce che quando l’uso o la proprietà di questi terrazzi non è comune a tutti i condomini, quelli di loro che ne hanno l’uso o la proprietà esclusiva sono obbligati a sostenere un terzo delle spese di riparazione o di ricostruzione, mentre gli altri due terzi delle spese sono a carico di tutti gli altri condomini a cui la struttura del terrazzo serve da copertura.

Naturalmente per sapere se un terrazzo non è di proprietà condominiale ma è di proprietà esclusiva di un singolo condomino o in uso esclusivo solo ad uno di essi, occorre verificare il titolo cioè gli atti con i quali i singoli condomini hanno acquistato i loro appartamenti.

Il terrazzo può essere di proprietà esclusiva di un singolo condomino

Quali sono le spese del terrazzo che si ripartiscono 1/3 e 2/3?

Abbiamo specificato che quando l’uso o la proprietà delle terrazze non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso o la proprietà esclusiva sono tenuti a pagare un terzo delle spese di riparazione o di ricostruzione, mentre gli altri due terzi delle spese restano a carico di tutti gli altri condomini a cui le terrazze servono da copertura.

Ma quali sono più in concreto le spese relative alle terrazze che devo essere ripartite in questa proporzione?

La giurisprudenza ha chiarito a questo riguardo che il criterio di ripartizione di un terzo a carico del proprietario esclusivo e due terzi a carico dei condomini a cui il terrazzo serve da copertura, si applica in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che interessi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette soltanto a migliorare il godimento degli appartamenti di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento [2]. Perciò, ad esempio, saranno a carico soltanto del proprietario esclusivo del terrazzo le spese di manutenzione dei parapetti, delle ringhiere e tutte quelle collegate alla sicurezza del calpestio [3], mentre saranno ripartire secondo il criterio di un terzo, due terzi le spese relative al solaio e alle guaine impermeabilizzanti [4]

Due terzi delle spese di riparazione del terrazzo sono a carico dei condomini a cui il terrazzo serve da copertura

Chi deve pagare se il terrazzo è lesionato per colpa di un condomino?

Ma se risulta accertato che il terrazzo è stato danneggiato per colpa esclusiva di un solo condomino, come andranno ripartite le spese di manutenzione relative a quelle parti del terrazzo necessarie alla funzione di copertura che lo stesso svolge?

Può accadere infatti che lo strato di impermeabilizzazione si danneggi perché, ad esempio, i figli del proprietario esclusivo del terrazzo sono soliti giocare e calpestare il pavimento del terrazzo stesso con scarpe inadatte o che vengano stesi i panni anche se questo sia vietato proprio perché l’acqua e i residui di detersivo corrodono la guaina oppure che il proprietario esclusivo del terrazzo abbia per svariati anni tollerato difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera.

Ebbene, in questi casi ed in altri simili nei quali la riparazione del terrazzo (cioè delle sue parti necessarie alla funzione di copertura dei piani sottostanti) è resa necessaria a causa della responsabilità esclusiva di un singolo condomino (o delle persone della sua famiglia), la spese che occorrerà sopportare per i lavori di ripristino saranno a carico integralmente ed esclusivamente di chi sia il responsabile del danno che il terrazzo ha subìto [5].

Ovviamente saranno a carico del solo responsabile del danno anche le ulteriori spese di ripristino relative ai danni che altri condomini avessero subìto come conseguenza del danneggiamento del terrazzo.

Assai spesso, infatti, il danno alla guaina di impermeabilizzazione del terrazzo causa, con l’andar del tempo, infiltrazioni ai piani sottostanti e, quindi, danni da muffe o da distacco di intonaco.

Queste spese saranno a carico di colui il quale sia stato accertato essere il responsabile del danno alla guaina impermeabilizzante del terrazzo (attraverso una perizia appositamente predisposta) e, perciò, se a danneggiarla fu solamente il proprietario esclusivo del terrazzo a lui toccherà anche il costo dei lavori di riparazione alle proprietà sottostanti.

Paga le riparazioni solo il proprietario esclusivo del terrazzo se il danno è di sua esclusiva responsabilità

note

[1] Art. 1126 cod. civ.

[2] Cass. civ., sent. n. 16583/2012.

[3] Cass. civ., sent. n. 2726/2002.

[4] Cass. civ., sent. n. 15389/2000.

[5] Cass. civ., sent. n. 9084/2010.

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1 Commento

  1. Le spese del solaio seguono criteri di cui all’art. 1125 c.c. e cioè meta al condomino superiore e metà a quello inferiore e non 1/3 e 2/3 come sembra di capire dalla lettura della prima parte dell’articolo.

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