Condominio: chi paga l’amministratore?

23 Agosto 2018 | Autore:
Condominio: chi paga l’amministratore?

Chi, e in che misura, è onerato al pagamento di colui che, in rappresentanza di tutti gli appartamenti di uno stabile, gestisce, amministra e risolve tutte le problematiche condominiali?

Hai appena comprato un appartamento sito all’interno di un condominio? Finora avevi vissuto con i genitori in una villa di proprietà e, adesso, ti ritrovi a fare i conti con l’amministratore del condominio e con i suoi onorari? Magari il vecchio proprietario non ha adempiuto ai suoi obblighi e, adesso, l’amministratore vuole rifarsi su di te? Oppure, hai affittato il tuo appartamento condominiale ad una persona e non sai chi, tra te e il conduttore, debba pagare i compensi per le sue attività? Cercheremo in questa guida di capire su chi incombono queste spese all’interno di condominio: chi paga l’amministratore? Vedremo prima in cosa si caratterizza questo ruolo di rappresentanza, per poi affrontare la questione dei compensi e su chi grava, a seconda del caso, il pagamento dei compensi. Concluderemo, infine, con le conseguenze del mancato pagamento di quei compensi e con i diritti riconosciuti all’amministratore in merito al recupero del credito maturato dai servizi resi per il condominio.

Quali sono le funzioni dell’amministratore?

In capo all’amministratore sorgono numerosi compiti di gestione del complesso condominiale.

Una volta nominato, l’amministratore deve, innanzitutto, comunicare i propri dati anagrafici e professionali. Dopodiché, sullo stesso, sorgono diversi obblighi quali:

  • l’esecuzione delle deliberazioni assembleari,
  • la disciplina delle parti comuni del condominio e dei loro servizi, come la conservazione dello stato strutturale, bonificandolo da eventuali elementi nocivi, recuperando la certificazione energetica, prevenendo incendi, e così via,
  • l’esecuzione degli adempimenti fiscali,
  • la custodia di particolari registri, quali l’anagrafe condominiale e i verbali delle assemblee tenute,
  • la conservazione di tutta la documentazione inerente la propria gestione condominiale,
  • la consegna al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso,
  • la redazione del rendiconto condominiale annuale della gestione e la convocazione dell’assemblea per la relativa approvazione,
  • la rappresentanza del condominio nei procedimenti contro terzi.

Conseguenze del mancato adempimento dei compiti dell’amministratore

Il mancato adempimento di tutti questi compiti fa sorgere diverse responsabilità in capo all’amministratore.

Sul gestore condominiale ricadrà una responsabilità civile, di natura risarcitoria, o addirittura penale, nel caso in cui l’inadempienza sfoci in una configurazione di reati previsti dal codice o dalla nostra normativa speciale.

Oltre a ciò, sull’amministratore incomberebbe la deliberazione della sua revoca dall’incarico la quale, oltre che dall’assemblea, può altresì intervenire dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità quali, a titolo esemplificativo, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi o, ancora, l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione di dati condominiali per cui era necessaria la divulgazione.

Quando è obbligatoria la nomina di un amministratore?

La presenza dell’amministratore non è sempre necessaria.

La legge, infatti, pone un obbligo di nomina solo nel caso in cui i condomini siano più di otto [1]. In questo caso, sarà onere dell’assemblea nominare un amministratore di condominio; in mancanza, tale nomina sarà fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini, o dell’amministratore dimissionario.

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Una volta nominato, sul luogo di accesso al condominio, o di maggior uso comune, sarà affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.

L’amministratore ha diritto al compenso?

Ovviamente, la risposta è affermativa. L’amministratore ha diritto al compenso per le numerose attività che svolge. Il suo, infatti, è un mandato ricevuto dai condomini a titolo oneroso.

Tuttavia, per evitare cattive sorprese ai condomini, il legislatore ha previsto che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività che andrà a svolgere [2].

Per ottenere il compenso, oltre che il rimborso delle anticipazioni e spese sostenute, l’amministratore è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.

Chi paga l’amministratore?

Verifichiamo, ora, su chi – per legge – incombe il pagamento dei compensi per i servizi resi dall’amministratore di condominio.

Regola generale

La regola è che le spese condominiali debbano essere pagate dal proprietario dell’immobile, sito all’interno del condominio.

E infatti, il credito dell’amministratore di condominiosi fonda sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, sicché grava sullo stesso la prova degli esborsi effettuati, mentre spetta ai condomini- quali mandanti – l’onere dei rimborsi e dei pagamenti del relativo compenso [3].

Nei contratti di locazione?

Dibattuta in giurisprudenza è la questione di chi debba sostenere i compensi dell’amministratore, in caso di esistenza di un contratto di locazione: se il proprietario o il conduttore.

L’orientamento maggioritario, anche se un po’ datato, sostiene che le spese relative al compenso corrisposto all’amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell’esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che la normativa locatizia [4] pone a carico del conduttore dell’immobile la cui elencazione viene considerata tassativa [5].

Ciò nonostante sono diversi gli accordi contrattuali che prevedono una spesa ripartita tra proprietario ed inquilino al 50%.

Nel caso di vendita dell’appartamento?

La legge stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente [6]. E così, una volta effettuato il trasferimento, il nuovo e il vecchio condomino si troveranno solidalmente responsabili del mancato pagamento dei compensi, con riguardo alla quota di spettanza condominiale.

In questo modo, si agevola il recupero da parte dell’amministratore di condominio che, diversamente, avrebbe meno possibilità di recupero dal solo venditore.

Tuttavia, una volta che l’acquirente subentrante dovesse pagare quei compensi, avrebbe il diritto di rivalsa nei confronti del venditore che, all’epoca della maturazione dei compensi, era destinatario di quell’obbligo [7].

Cosa succede se non paghi l’amministratore?

Essendo sorto un diritto di credito in capo all’amministratore, quest’ultimo potrà agire nei confronti di chi, onerato al pagamento dei compensi, non vi abbia provveduto.

Questo significa che, se non provvederai a quel pagamento, l’amministratore potrà rivolgersi ad un legale e intraprendere un’azione giudiziaria finalizzata al recupero delle somme pretese.

Molto probabilmente, l’amministratore procederà dapprima con l’ottenimento di un decreto ingiuntivo nei tuoi confronti e, se una volta notificato quel provvedimento, non dovessi continuare a pagare, potrà in un primo momento con precetto e, poi, con pignoramento agire esecutivamente sui tuoi beni, facendo prolificare il credito vantato di interessi e spese legali correlate.


note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Art.1129, comma 14, cod. civ.

[3] Cass. Civ., sez. VI, 17/08/2017, n. 20137

[4] Art. 9 legge n. 392 del 1978

[5] Cass. Civ., 11/11/1988, n. 6088

[6] Art.63disp. att. trans. cod. civile

[7] Art.1299 cod. civile


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