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Opere interne all’appartamento: che autorizzazione ci vuole?

22 Luglio 2018
Opere interne all’appartamento: che autorizzazione ci vuole?

Ristrutturazione e modifica della distribuzione interna delle camere in un immobile: ci vuole la Scia, il permesso di costruire o si tratta di edilizia libera?

Hai intenzione di ristrutturare il tuo immobile. Con i lavori che stai per fare, intendi cambiare la dislocazione interna delle stanze. In particolare ricaverai un po’ di spazio per il salotto attingendo da uno dei bagni, trasformerai una camera da letto in uno studiolo, allargherai la camera da pranzo rimpicciolendo la cucina e creando un unico ambiente. In più alzerai delle pareti in cartongesso e creerai dei soppalchi come ripostiglio. Ti chiedi, prima di iniziare i lavori, se tali attività rientrano nell’edilizia libera e, pertanto, non richiedono il permesso di costruire, oppure se invece ci vuole la Scia, la Cila o la concessione edilizia. Della questione si è occupata di recente il Tar Salerno [1] con una interessante sentenza. Tanto interessante se si tiene conto che, dinanzi alle questioni relative alle pratiche amministrative, regna spesso la confusione, a dispetto della sbandierata semplificazione. Qual è la giusta qualificazione alle opere? Di tanto ci occuperemo nelle righe che seguono e spiegheremo che autorizzazione ci vuole per le opere interne all’appartamento.

Ristrutturazione: quando ci vuole il permesso di costruire

Rientra nel concetto di nuova costruzione e quindi richiede il permesso di costruire la ristrutturazione edilizia e, in particolare, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti».

In caso di assenza del permesso, è prevista la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Opere interne: sono attività edilizia libera?

Veniamo alla questione controversa da cui siamo partiti: quando c’è una modifica della distribuzione interna dell’immobile ci vuole il permesso di costruire? Oppure è possibile affermare che le opere interne costituiscono attività edilizia libera?

Secondo il Tar, la diversa distribuzione interna del locale eseguita senza permesso di costruire non può essere sanzionata con la demolizione. In particolare:

  • se i lavori di manutenzione straordinaria non toccano le parti strutturali dell’appartamento è sufficiente la comunicazione di inizio lavori (CIL). In questo caso, l’omessa comunicazione non può essere sanzionata con la demolizione che “scatta” solo ove le opere siano totalmente abusive perché realizzate in assenza del titolo edilizio;
  • se i lavori di manutenzione straordinaria interessano le parti strutturali dell’appartamento è necessaria la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività). In assenza di essa, non c’è demolizione ma solo una sanzione pecuniaria.

Differenza tra manutenzione, ristrutturazione e nuova costruzione

Quando si parla di interventi di manutenzione ordinaria ci si riferisce alle opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Quando si parla di interventi di manutenzione straordinaria ci si riferisce alle opere e alle modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Quando si parla di interventi di ristrutturazione edilizia ci si riferisce agli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

Rientrano negli interventi di nuova costruzione tutti quelli che non rientrano nelle categorie precedenti. Vi rientrano ad esempio:

  • la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati o l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente;
  • la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
  • l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;
  • gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.

note

[1] Tar Salerno, sent. n. 1042 del 27.06.2018.


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