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Affitto: si può cedere il contratto a un’altra persona?

23 Luglio 2018
Affitto: si può cedere il contratto a un’altra persona?

Sublocazione: si possono trasferire i diritti e i doveri del contratto di affitto a un’altra persona, sia dal lato attivo (padrone di casa) che passivo (inquilino)?

Hai preso un appartamento in affitto. Hai firmato così il contratto di locazione per una durata di quattro anni più altri quattro di primo e automatico rinnovo. Il padrone di casa ha registrato la scrittura all’Agenzia delle Entrate come d’obbligo in questi casi. Di recente però lo stesso locatore ti ha fatto sapere che, se vorrai trasferire il contratto a terzi, dovrai chiedergli il permesso mentre lui si riserva la facoltà di farlo semplicemente dandotene comunicazione, senza però che sia necessaria la tua autorizzazione. Non comprendi perché questa diversità di posizioni. È legale imporre al conduttore la decisione unilaterale del locatore di cedere il contratto di affitto a un’altra persona e, nello stesso tempo però, subordinare la sua corrispondente facoltà al nulla osta del locatore? Secondo il padrone di casa è tutto corretto. A tuo avviso invece c’è un’evidente sbilanciamento nelle posizioni delle parti, il che renderebbe il contratto illegittimo. Per cui, se mai il locatore dovesse trasferire la titolarità del contratto a terzi ti riservi di smettere di pagare l’affitto a un tale con cui non hai mai siglato alcun accordo e che non conosci. Chi dei due ha ragione? La questione è stata, proprio di recente, analizzata dalla Cassazione [1]. I giudici hanno risposto a una domanda piuttosto frequente: si può cedere il contratto di affitto a un’altra persona? Ecco cosa è stato chiarito in proposito.

Che succede se viene ceduto l’appartamento?

Prima di occuparci della cessione del contratto di affitto, vediamo cosa succederebbe se il proprietario dell’appartamento dovesse cedere l’immobile, ossia venderlo, donarlo o semplicemente cedere l’usufrutto sullo stesso. La legge vuole che il contratto di affitto sia opponibile al nuovo titolare dell’immobile. Quest’ultimo quindi sarà tenuto a rispettare il diritto dell’inquilino a restare all’interno della casa fino alla scadenza del contratto, fatto ovviamente salvo il diritto di prorogarlo.

Si può cedere il contratto?

Vediamo ora il caso in cui, pur rimanendo l’appartamento nella titolarità dell’iniziale locatore, quest’ultimo o l’affittuario dovessero decidere di cedere a un’altra persona il contratto di affitto.

In generale, ossia per qualsiasi tipo di contratto, il codice civile stabilisce due regole distinte:

  • si può cedere un contratto a un’altra persona a condizione che l’altra parte dia l’autorizzazione. Ad esempio, se firmo un’assicurazione posso cedere il contratto a un altro beneficiario sempre che la compagnia mi dia il nulla osta. Se un’azienda stipula un contratto con un collaboratore esterno, la prima può cedere il contratto (e quindi anche il diritto a ottenere la prestazione) a un’altra società sempre che il prestatore d’opera acconsenta; e viceversa. Se incarico un professionista di eseguire un’attività quest’ultimo potrà sostituire sé a un proprio collega, magari dello stesso studio, sempre che io lo autorizzi;
  • si può cedere un credito a un’altra persona senza bisogno del consenso del debitore. Per quest’ultimo, infatti, una volta contratto il debito, è del tutto indifferente pagare nelle mani di un soggetto o di un altro (salvo vi siano particolari e gravi ragioni: ad esempio eseguire una prestazione a favore di un noto mafioso). Quindi, la cessione di un credito è efficace già nel momento in cui viene comunicata al debitore a prescindere da eventuali autorizzazioni; ove tale comunicazione però non venga eseguita, il debitore si libera del proprio obbligo anche eseguendo la prestazione all’originario creditore. Si pensi ad esempio un’azienda che avanza mille euro da un cliente: se gli comunica tempestivamente che il pagamento andrà fatto sul conto di un’altra società, cessionaria del credito, il debitore non potrà pagare al primo creditore; viceversa, se tale comunicazione arriva in ritardo, quando già il debitore ha versato la somma sul conto del primo creditore, non gli potrà essere richiesto un secondo pagamento.

Nel caso però di cessione del contratto di affitto le cose vanno diversamente. E la disciplina è differente a seconda che si tratti del locatore (il padrone di casa) o del conduttore (l’inquilino). Vediamole singolarmente.

Il padrone di casa può cedere il contratto di affitto?

Secondo la Cassazione è nel potere del padrone di casa cedere il contratto di affitto a un’altra persona senza bisogno di ottenere prima il consenso dell’inquilino, il quale – dal momento in cui gli viene comunicata la cessione – dovrà pagare il canone di locazione nelle mani del cessionario. La ragione di tale deroga alle norme generali è molto semplice: è del tutto indifferente, per l’affittuario, pagare nelle mani di un soggetto anziché di un altro.

La cessione del contratto di locazione da parte del proprietario dell’immobile realizza, a ben vedere, una semplice cessione del credito, ossia del pagamento del canone di locazione, con conseguente applicazione della norma – da noi vista sopra – in virtù del quale il creditore può trasferire il proprio credito a terzi, anche senza il consenso del debitore (purché il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge). Il conduttore, infatti, in caso di cessione della locazione, conserva del tutto inalterata la usa posizione contrattuale, rimanendo inalterati oneri e doveri in capo al cessionario, ossia del nuovo locatore.

L’affittuario può cedere il contratto di affitto?

Viceversa il conduttore non può cedere il contratto di affitto a un’altra persona – e quindi consentire a quest’ultima di vivere nell’appartamento pagando i relativi canoni – senza prima aver chiesto il consenso al padrone di casa. E ciò perché a stabilirlo è già il codice civile [2]. Stabilisce infatti la legge: «Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore».

La ragione anche in questo caso è semplice: il padrone di casa potrebbe preferire  mantenere il contratto di affitto con una determinata persona piuttosto che con un’altra, in virtù della maggiore solvibilità della prima o dell’affidamento che questa possa utilizzare l’immobile in modo consono e corretto. A differenza di quanto avviene per il conduttore, per il locatore non è certo indifferente il mutamento dell’identità dell’inquilino che è tenuto al versamento periodico del canone pattuito quale corrispettivo. Assume rilievo determinante, ai fini della stipula del contratto, la figura soggettiva del conduttore. Per questo motivo, hanno sottolineato i giudici di legittimità, è richiesto dalla legge il consenso del locatore alla cessione della locazione e/o alla sublocazione.

Differenza tra cessione del contratto di affitto e sublocazione

Attenzione a non confondere la cessione del contratto con la sublocazione. Con la cessione del contratto, l’intestatario delle obbligazioni sarà il cessionario, che in tal caso sarà tenuto a pagare l’affitto. Con la sublocazione, invece, il titolare del contratto di affitto con il locatore resta sempre il primo inquilino. Quest’ultimo, però, stipulando un subaffitto dell’intero appartamento o di una singola camera, potrà ottenere a sua volta un corrispettivo da un terzo.


note

[1] Cass. sent. n. 18536/18 del 13.07.2018.

[2] Art. 1594 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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