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Usufrutto: come si fa?

23 Luglio 2018
Usufrutto: come si fa?

Scrittura privata o atto pubblico? Cosa è necessario fare per concludere un contratto di usufrutto con riserva sulla nuda proprietà o viceversa?

Hai intenzione di cedere l’usufrutto su una casa di tua proprietà. All’esito della firma del contratto conserverai la nuda proprietà dell’immobile mentre il beneficiario dell’usufrutto potrà abitarlo o darlo in affitto, percependone i relativi canoni. Ora si pone un problema di carattere pratico: come procedere alla stipula. In particolare sono numerose le domande che ti poni: c’è bisogno di un notaio o si può agire con una semplice scrittura privata? Bisogna registrare il contratto oppure non è necessario spendere i soldi per l’imposta da versare all’Agenzia delle Entrate? In altri termini, il tuo problema è sapere come si fa un usufrutto. Bene, sei capitato sulla pagina giusta. Con questa guida, ti spiegheremo innanzitutto cos’è l’usufrutto e quali sono i tuoi diritti e doveri in qualità di nudo proprietario dell’immobile. In secondo luogo ti chiariremo come procedere alla stipula dell’usufrutto e come risparmiare.

Cos’è un usufrutto?

Prima di spiegare come si fa l’usufrutto, cerchiamo di comprendere di cosa si tratta.

L’usufrutto è un diritto che comporta il frazionamento del diritto di proprietà. In base a esso il pieno proprietario di un immobile concede a un altro soggetto, chiamato usufruttuario, il diritto di usare lo stesso e di trarne ogni utilità. Il proprietario, conservando la proprietà dell’immobile senza averne il godimento, prende il nome di nudo proprietario.

È ovviamente il proprietario che sceglie di attribuire l’usufrutto riservandosi la nuda proprietà. Potrebbe anche fare il contrario, ossia trasferire la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto oppure, caso più raro, effettuare due trasferimenti: della nuda proprietà a un soggetto e dell’usufrutto a un altro.

Come si costituisce un usufrutto?

L’usufrutto si costituisce con un contratto di solito in cambio di un prezzo, realizzando così una vendita. Si può costituire anche tramite una rendita vitalizia, ciò che succede quando una persona cede la nuda proprietà della casa riservandosi l’usufrutto in cambio ottenendo assistenza materiale fino alla morte da parte del beneficiario.

L’usufrutto però può anche costituirsi per donazione o per testamento. 

Infine si può realizzare tramite usucapione, ossia per esercizio delle prerogative dell’usufruttuario su di un bene per un periodo di tempo ininterrotto di 20 anni.

Che tipo di contratto è necessario per costituire un usufrutto?

Per l’usufrutto è necessario un contratto scritto, ma non è necessario che sia un atto notarile, ossia un atto pubblico. Per costituire un usufrutto è sufficiente anche una scrittura privata, purché autenticata. L’autentica delle firme può essere apposta da un notaio o da un altro pubblico ufficiale (ad esempio il giudice).

Un aspetto di recente chiarito dalla Cassazione [1] è se l’usufrutto possa essere realizzato tramite una semplice dichiarazione unilaterale del concedente o meno. Ad esempio: si pensi a un soggetto che scriva su un foglio di carta che cede l’usufrutto sulla propria casa a un figlio, in cambio di assistenza. Tale scrittura, a detta della Suprema Corte, non ha valore e può essere revocata anche dallo stesso concedente. Infatti per avere un usufrutto è necessario un tipico contratto, dove figurano entrambe le parti – nudo proprietario e usufruttuario – ed in cui viene indicata la concessione del primo e l’accettazione da parte del secondo.

La Corte ha così stabilito il seguente principio: «il diritto di usufrutto su un bene immobile non può ritenersi costituito mediante un atto unilaterale del proprietario, che riconosca l’altrui diritto di usufrutto, poiché, per costituire un diritto di usufrutto per atto tra vivi, occorre stipulare un apposito contratto in forma scritta».

Tale precisazione ha una notevole rilevanza pratica perché interviene su una questione quotidiana che spesso impegna i rapporti tra familiari. Ad esempio se Mario appone su un documento una propria dichiarazione in cui riconosce a Giovanni il diritto di usufrutto della propria casa, tale diritto non si è validamente costituito. Si tratta infatti di una scrittura unilaterale redatta solo da Mario, senza la partecipazione di Giovanni.

Tanto per essere ancora più spiccioli nella descrizione, sarà necessario che il contratto presenti la seguente forma:

«Il sig. Mario … nato a … residente in …. e il sig. Giovanni, nato a… residente in… stipulano e convengono il presente contratto di usufrutto. Il sig. Mario riconosce a Giovanni, il quale accetta, il diritto di usufrutto sull’immobile, di sua proprietà, sito in ….» ecc. Il tutto ovviamente seguito dalle firme di entrambe le parti.

Non avrebbe valore invece un foglio scritto solo da Mario e da questi soltanto sottoscritto ove sia riportato: «Io sig. Mario… riconosco a Giovanni l’usufrutto sulla mia casa sita in…».

Leggi anche Come si stipula un contratto di usufrutto.

Dunque, per sapere come si fa l’usufrutto è necessario rispondere nel seguente modo: bisogna stipulare un contratto in forma scritta ed a questo devono partecipare sia il soggetto che concede l’usufrutto sia il soggetto che acquista l’usufrutto. Diversamente quest’ultimo sarebbe posto nella condizione di ricevere – senza aver prima dato il consenso – insieme all’usufrutto anche gli obblighi che da esso scaturiscono.


note

[1] Cass. sent. n. 15997del 18.06.2018.


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4 Commenti

  1. Salve! In seguita alla lettura dell’articolo non ho capito se l’usufruttuario può affittare l’alloggio a qualcuno per avere un reddito senza dover trascrivere nei Registri Immobiliari la scrittura privata autenticata.
    Grazie

    1. Ti consigliamo la lettura dei seguenti articoli:
      -Quali sono i diritti dell’usufruttuario? https://www.laleggepertutti.it/162304_quali-sono-i-diritti-dellusufruttuario
      -Come donare casa e continuare a usarla e viverci https://www.laleggepertutti.it/144101_come-donare-casa-e-continuare-a-usarla-e-viverci
      -Si può vendere l’usufrutto? https://www.laleggepertutti.it/280400_si-puo-vendere-lusufrutto
      -Usufrutto: cos’è, chi paga le spese di manutenzione e le tasse https://www.laleggepertutti.it/103658_usufrutto-cose-chi-paga-le-spese-di-manutenzione-e-le-tasse
      -Affitto: se il locatore non è il proprietario dell’appartamento https://www.laleggepertutti.it/97999_affitto-se-il-locatore-non-e-il-proprietario-dellappartamento

  2. Buongiorno,

    Sono molto interessata al poter diventare, in accordo con mia madre, usufruttuaria della casa. Ora , leggendo il vostro articolo ho contattato il comune ( anagrafe/ tributi) i quali mi dicono che l’atto sostitutivo di dichiarazione atto notorio non si può fare per l’usufrutto. Mi chiedono di produrre una norma che mi consenta di farlo. Potreste darmi dei riferimenti?
    Grazie mille,
    Micol

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