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Condominio: chi paga il cappotto?

27 Agosto 2018 | Autore:
Condominio: chi paga il cappotto?

Se un vicino è meno beneficiato di un altro dall’isolamento termico deve pagare comunque i lavori? E chi decide se fare o meno l’intervento?

È uno dei sistemi più utilizzati per risparmiare energia nelle case e per abbassare la bolletta del riscaldamento: avvolgere l’edificio in un cappotto termico. A dire il vero, non in tutti gli immobili (soprattutto per questioni economiche) questo lavoro viene fatto su tutte le pareti. Si tende, infatti, a proteggere la parte più esposta al freddo, soprattutto quella che si affaccia a Nord, mentre quella a Sud resta con la vecchia struttura. A questo punto è legittimo chiedersi: nel condominio, chi paga il cappotto? Solo i vicini che beneficiano di questo intervento o tutti coloro che possiedono un appartamento all’interno dell’edificio? E se così fosse, perché?

Tutto nasce dal principio del godimento delle cose comuni, da quello che stabilisce in materia in Codice civile e da come è stato interpretato in qualche occasione dalla Corte di Cassazione. Il principio è il seguente: una cosa che appartiene a tutti va sistemata o migliorata con i soldi di tutti. Immagina, infatti, che l’assemblea del condominio approvi i lavori di sistemazione del tetto: i vicini del piano terra devono pagarli? E devono anche tirar fuori i soldi se si decide di cambiare l’ascensore per metterne uno a norma, visto che non lo usano mai?

Non sempre è così facile stabilire chi fa uso di una cosa comune e chi no, quindi sarebbe altrettanto difficile decidere chi deve pagare e chi la scampa. Serve, dunque, una regola. Come nel caso dell’intervento per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio. Vediamo, allora, chi paga il cappotto in condominio e perché.

Cappotto in condominio: chi lo decide?

Come qualsiasi lavoro che interessi tutti i vicini di uno stabile, anche l’installazione di un cappotto per riparare l’edificio dal freddo e risparmiare sul riscaldamento deve essere deciso dall’assemblea del condomino. Sarà la maggioranza, calcolata in base ai millesimi in mano a ciascuno dei proprietari che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, a dare il via alla realizzazione del lavoro [1].

La maggioranza, infatti, è chiamata a deliberare sulle opere di innovazione delle cose comuni, intese come quelle che comportano l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento della destinazione originaria e che, di conseguenza, trasformano la consistenza materiale delle cose comuni e la loro finalità di uso [2].

In altre parole, la citata maggioranza può decidere di eseguire delle innovazioni che hanno come oggetto:

  • opere ed interventi mirati al miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici e degli impianti in essi installati;
  • opere ed interventi previsti per l’eliminazione delle barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, per realizzare parcheggi ad uso dei condòmini o per realizzare impianti di produzione di energie rinnovabili.

Risulta evidente che l’installazione di un cappotto, cioè di pannelli isolanti nei muri perimetrali del condominio per il contenimento del consumo energetico, comporterà un cambiamento nella consistenza dei muri stessi e che, pertanto, rientra tra gli interventi la cui decisione spetta alla maggioranza dell’assemblea.

Cappotto in condominio chi paga?

Detto questo, cioè stabilito chi decide di fare il lavoro, c’è da capire chi paga il cappotto in condominio. Cominciamo a prendere in mano il Codice civile, sul quale possiamo leggere che le spese necessarie per l’innovazione sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè dei millesimi che ognuno ha in mano, salvo diversa convenzione, vale a dire a meno che si sia deciso diversamente [3].

Fino a qui, dunque, il Codice ci dice che pagano tutti in base alla quota di proprietà di ciascuno. Ma c’è subito dopo, nello stesso articolo, un altro passaggio molto interessante. È quello secondo cui «se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno piò farne». Non solo: se l’edificio ha più opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Da questi ultimi commi se ne potrebbe dedurre che se il cappotto in condominio beneficia soprattutto una parte dei vicini, cioè quella più esposta al freddo, mentre per gli altri le cose cambiano poco o nulla, dovrebbero essere i primi ad accollarsi i costi dell’installazione del cappotto.

Ma non è così. Almeno secondo la Cassazione che, con una sentenza [4], smonta questa teoria sostenendo che le opere effettuate nei muri e nei tetti degli edifici condominiali volte a preservare lo stabile dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni rientrano per la loro funzione tra le cose comuni e le spese sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive. In parole più semplici: pagano tutti in base ai millesimi di proprietà in mano a ciascuno. Anche perché, continua la Suprema Corte, queste opere non rientrano tra le parti suscettibili di destinazione al servizio dei condòmini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condòmini e non di altri.

Se ne deduce che il vicino che si affaccia sul lato Sud dell’edificio pagherà per l’installazione del cappotto in condominio come quello che si affaccia sul lato Nord, sempre in base alle quote di ciascuno, dato che si tratta di un contributo destinato alla conservazione nel tempo e al miglioramento dell’efficienza di un bene condominiale, cioè di un bene di tutti, indipendentemente dal vantaggio aggiuntivo di singoli piani o lati dell’edificio [5].


note

[1] Art. 1136 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 12654/2006 del 26.05.06.

[3] Art. 1123 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 64/2013 del 03.01.2013.

[5] Cass. sent. n. 21028/2015.


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3 Commenti

  1. Ma scusate, un magazzino interrato al condominio deve pagare lo stesso le spese del cappotto? il magazzino non usufruisce nessun servizio dal condominio (riscaldamento centralizzato, acqua calda sanitaria e pannello solare), perché deve partecipare alle spese per il risparmio energetico? RIPETO IL MAGAZZINO E SOTTOTERRA AL CONDOMINIO.
    Rimango in attesa di un riscontro, grazie.

  2. NON SOPPORTO IL PERCHÉ Di QUESTA LEGGE OBBLIGATORIA PER IL CAPPOTTO, SI FACCIA PUBBLICA LA COSA RIGUARDO ALLE SPESE DI CAMBIAMENTO RIGUARDO LA CALDAIA, IL MIO CONDIZIONATORE, eccetera. CHI NE BENEFICERÀ DI TUTTO QUESTO ? L’ENTE ELETTRICO, ITALGAS E TUTTE LE DITTE SIMILI, SE IO STO BENE COSÌ CON LA MIA CALDAIA SUL BALCONE ED IL CONDIZIONATORE LASCIATECI IN PACE, SE QUALCUNO NON PAGA PERCHÉ DICHIARA IL FALSO DOBBIAMO PAGARE SEMPRE I SOLITI COGLIONI. E TUTTE LE RIPARAZIONI FUTURE DELLA POMPA DI CALORE, PANNELLI SOLARI, BATTERIE AL LITIO, CHI CI PENSA ? IL PAPA ?

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