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Condominio: come cambiare amministratore

12 Agosto 2018
Condominio: come cambiare amministratore

In questo articolo vedremo come cambiare amministratore di condominio quando quello in carica si mostra inefficiente o, peggio, si rende responsabile di comportamenti negligenti o poco onesti.

Vivi in condominio e paghi regolarmente le quote condominiali all’amministratore. Però, a fronte della tua puntualità. non riscontri  un servizio efficiente e professionale da parte di chi dovrebbe occuparsi di una buona amministrazione dell’edificio. Può essere, ad esempio, che la pulizia delle scale sia saltuaria e poco accurata, o che la manutenzione dell’ascensore sia insoddisfacente, oppure che il giardino del palazzo versi in stato di abbandono; e ti chiedi cosa faccia l’amministratore del denaro che riceve ogni mese da te e dai tuoi vicini. Oppure la ripartizione delle spese per l’acqua non ti convince, ed hai la sensazione che in essa alcuni condomini siano privilegiati a scapito di altri. O magari ti è capitato di dover segnalare un problema all’amministratore, che si è reso irreperibile o ha fatto orecchie da mercante. E sai che c’è un condomino che fa il furbo e, diversamente da te, non paga un centesimo per partecipare alle spese comuni; ma, nonostante le ripetute richieste di procedere nei suoi confronti, ancora nulla è stato fatto. Ti stai quindi chiedendo come cambiare amministratore di condominio. In questo articolo troverai le risposte a tutte le tue domande, e saprai cosa fare esattamente per raggiungere questo obiettivo.

Cambiare amministratore di condominio: attività preliminari

Innanzitutto, ti converrà parlare con gli altri condomini per verificare se anche loro sono insoddisfatti dell’operato dell’amministratore. Così capirai se hanno intenzione, come te, di sostituirlo. In caso affermativo, tu e i tuoi vicini potete cominciare a contattare altri studi di amministrazione condominiale allo scopo di conoscerne i titolari e di chiedere preventivi. Una buona idea è anche quella di informarsi presso amici e conoscenti sugli amministratori dei palazzi nei quali abitano, e sulla loro professionalità. In questo modo, tu e gli altri condomini  avrete fin da subito alcuni nominativi tra cui scegliere per la nomina del nuovo amministratore.

Se i tuoi vicini sono titubanti riguardo alla possibilità di cambiare amministratore di condominio, non preoccuparti. Se le tue ragioni sono valide, potrai raggiungere questo obiettivo anche prendendo l’iniziativa da solo, secondo le modalità che ti spiegherò più avanti. Procedi, quindi, ugualmente ad effettuare delle ricerche per individuare dei professionisti più affidabili e munisciti dei loro preventivi.

La durata dell’incarico dell’amministratore di condominio

Cambiare amministratore di condominio,  dopo la riforma di questa materia [1], non è più un obiettivo difficile da raggiungere. Non bisogna quindi scoraggiarsi:  se il professionista non adempie bene al suo dovere, liberarsene e sostituirlo con altra persona più competente e diligente è più facile rispetto al passato.

Innanzi tutto,  l’incarico dell’amministratore non è a tempo indeterminato, ma temporaneo. Esso ha la durata di un anno, e deve di volta in volta essere riconfermato dall’assemblea con una delibera specifica, nella quale occorre anche indicare l’importo del suo compenso. 

Per la verità, la norma che prevede la durata di un anno dell’incarico [2] ha una formulazione ambigua, stabilendo che esso si intende rinnovato per un uguale periodo. Cosa significa, in definitiva? La durata è di un anno o due anni? A questo interrogativo ha dato una risposta la giurisprudenza [3], secondo cui, soltanto alla prima scadenza, si ha il rinnovo tacito di un anno; successivamente, per permanere l’amministratore in carica, l’assemblea dovrà rinnovargli espressamente l’incarico ogni 12 mesi.

Se quindi sei insoddisfatto dell’amministratore di condominio, ma tutto sommato è possibile attendere la naturale scadenza del mandato, non ti conviene far nulla. Aspetta soltanto l’assemblea convocata per la conferma dell’incarico, e in quella sede proponi la nomina di un altro professionista. Ovviamente, questo lavoro ti verrà più facile se prima avrai parlato con gli altri condomini, convincendone una buona parte della fondatezza delle tue ragioni. A questo punto, basterà semplicemente che l’assemblea nomini il nuovo amministratore.

Se invece ritieni di non poter aspettare, perché le negligenze o i cattivi comportamenti del professionista sono gravi, puoi attivarti per promuoverne la revoca prima della scadenza. La revoca dell’amministratore di condominio, secondo le ragioni che la determinano, può essere con o senza giusta causa. Vediamo separatamente queste due ipotesi.

La revoca dell’amministratore di condominio per giusta causa

La legge [4] indica espressamente  i casi di revoca dell’amministratore condominiale per giusta causa:

  • se l’assemblea non è stata convocata per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • per il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina di un nuovo amministratore;
  • per la mancata esecuzione di deliberazioni dell’assemblea;
  • per la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi. Potrebbe esservi un provvedimento del Giudice che obbliga il condominio a compiere determinati atti, oppure un’ordinanza del Comune che impone allo stabile un certo adeguamento. Se questi provvedimenti non vengono eseguiti, possono derivarne per i condomini conseguenze anche fastidiose. Pertanto il comportamento omissivo dell’amministratore costituisce giusta causa di revoca;
  • per la mancata apertura e utilizzazione per conto corrente postale o bancario intestato al condominio, imposto dalla legge per finalità di trasparenza nella gestione del denaro; 
  • per aver gestito l’amministrazione secondo modalità che possono creare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • in caso di crediti insoddisfatti, per avere acconsentito alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio.  Per garantire la soddisfazione di un credito, la legge prevede alcuni strumenti. Innanzi tutto l’ipoteca, che consiste in una iscrizione nei pubblici registri immobiliari, a carico del debitore e su uno o più immobili che gli appartengono; essa consente, qualora questi beni vengano pignorati, di soddisfarsi sul ricavato della vendita con preferenza rispetto ad altri creditori. Anche il pignoramento dei beni del debitore deve essere trascritto nei registri immobiliari. La cancellazione di queste formalità avviene solo nel momento in cui il credito è stato soddisfatto, per cui, se l’amministratore consente alla cancellazione in anticipo, senza che il debitore abbia ancora pagato, sostanzialmente fa gli interessi di quest’ultimo e non del condominio che amministra; 
  • se è stata promossa un’azione giudiziaria finalizzata alla riscossione di somme dovute al condominio,per  avere omesso di curare con diligenza l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • in caso di inosservanza di alcuni obblighi previsti dal codice civile: la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale,  dei registri dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca degli amministratori, dei registri di contabilità;
  • se non rende il conto della gestione;
  • per omessa comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • per omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati, che deve essere fatta al momento dell’accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico.

La giurisprudenza ha previsto una casistica molto più estesa rispetto a quella contenuta nella legge, la quale, del resto, non considera tassativo questo elenco. Ad esempio, alcune sentenze hanno affermato che le gravi irregolarità non consistono solo nelle anomalie contabili, ma si estendono a tutti i comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala del condominio; naturalmente essi devono avere carattere di gravità. In altre occasioni, è stata considerata giusta causa di revoca il comportamento dell’amministratore condominiale che cerca di influenzare i risultati dell’ assemblea, sostenendo decisioni gradite soltanto ad alcuni condomini. Inoltre, è stato considerato un comportamento gravemente anomalo, giustificativo della revoca, la trasmissione ai condomini di un verbale di assemblea in cui un condomino dissenziente viene qualificato con espressioni irriguardose.

Se ritieni che nel caso che ti interessa ricorra una giusta causa di revoca, devi procedere in questo modo:

  • chiedi per iscritto all’amministratore, insieme a un altro condomino, la convocazione dell’assemblea avente per oggetto la revoca dell’amministratore e la nomina di quello nuovo. Tieni presente che le vostre unità immobiliari, messe insieme, devono rappresentare almeno 1/6 del valore dell’edificio [5];
  • in alcuni, limitati casi, puoi chiedere la convocazione dell’assemblea anche da solo: se il professionista ha commesso irregolarità di carattere fiscale, oppure non ha aperto o utilizzato il conto corrente bancario o postale intestato al condominio [6];
  • se l’amministratore non convoca l’assemblea entro 10 giorni, potete farlo tu e l’altro condomino, oppure tu da solo se ricorre il caso di cui al punto precedente;
  • dovete quindi preparare una lettera di convocazione che contenga queste indicazioni: la data di prima e seconda convocazione dell’assemblea condominiale, con i relativi orari; il luogo in cui si svolgerà l’assemblea; un ordine del giorno in cui si adoperi l’ espressione” revoca dell’amministratore e nomina di un nuovo amministratore”; la tua sottoscrizione e quella dell’altro condomino che si è attivato insieme a te, oppure tua soltanto se a convocare l’assemblea sei tu, nei casi in cui ciò è consentito;
  • questa convocazione deve essere recapitata a mezzo raccomandata a tutti i condomini proprietari almeno 5 giorni prima della data prevista per la prima convocazione. Fai bene attenzione  perché tra i tuoi vicini possono esservi delle persone che in effetti non hanno titolo di proprietà sull’ appartamento nel quale abitano: pensiamo ai locatari, a persone che vivono in una casa semplicemente grazie a un comodato d’uso, a parenti stretti degli intestatari degli appartamenti. Quindi in caso di dubbio, ti conviene prima assumere informazioni su chi sia il reale proprietario dell’appartamento, allo scopo di non commettere errori che possano poi invalidare l’assemblea condominiale;.
  • il giorno dell’assemblea, occorre prima di ogni cosa verificare che sia stato raggiunto il quorum costitutivo. Con questa espressione si intende il numero di persone presenti necessario perché l’assemblea sia valida. Se il quorum è stato raggiunto, si procederà all’assemblea. In prima convocazione dovranno essere presenti tanti condomini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio (secondo le tabelle millesimali) e la maggioranza dei condomini stessi; in seconda convocazione basterà che i presenti rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei condomini [7];
  • sia che l’amministratore si presenti all’assemblea, sia che non si presenti, si procederà regolarmente, eleggendo un presidente e un segretario;
  • si esamina l’ordine del giorno, si mette a verbale la discussione, e si passa alla votazione della revoca; la maggioranza necessaria, se si delibera in prima convocazione, è della maggioranza dei presenti, che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio; in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno metà dei millesimi dell’edificio [8];
  • si mette quindi a verbale il risultato della votazione, e si passa ad esaminare i vari preventivi di altri studi di amministrazione; anche la nomina del nuovo amministratore deve avvenire con le medesime maggioranze;
  • una volta conclusa l’assemblea, bisogna informare tutti i condomini, anche quelli assenti, della deliberazione assembleare, inviando loro il verbale con ogni mezzo che ne assicuri il recapito. Questa formalità è di fondamentale importanza, perché i condomini assenti o dissenzienti hanno diritto a impugnare il verbale;
  • una copia dello stesso verbale deve essere inviata, sempre con ogni mezzo che ne garantisca il recapito, al nuovo amministratore incaricato, perché punto questi così potrà prendere contatti con l’amministratore revocato per procedere al passaggio di consegne.

Se hai fatto un buon lavoro preliminare, non dovrebbero esservi problemi a raggiungere le maggioranze necessarie per revocare l’amministratore condominiale e nominare quello nuovo. Se invece l’assemblea decide di mantenere in carica l’amministratore, il condomino può comunque ricorrere all’autorità giudiziaria per far valere le proprie ragioni. Ovviamente deve essere in grado di dimostrare la sussistenza di una delle ipotesi di giusta causa di revoca. In caso di accoglimento della sua domanda, il condomino ha diritto al rimborso delle spese legali sostenute da parte del condominio, il quale a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore.

La revoca dell’amministratore di condominio senza giusta causa

L’assemblea può procedere, con analoghe modalità (tranne che per quello che riguarda la convocazione da parte di un solo condomino) alla revoca dell’amministratore di condominio, anche se non ricorre un’ipotesi di giusta causa. Quindi, se il professionista non ti soddisfa, puoi adoperarti perché venga revocato; non hai però la possibilità di chiedere la convocazione tu da solo, perché non vi sono situazioni di grave irregolarità nell’amministrazione che lo giustifichino.

Sarà quindi difficile che gli altri condomini si convincano a prendere questa decisione; anche perché la revoca dell’amministratore senza giusta causa non è priva di conseguenze. Infatti, come pure precisato in una sentenza dalle Sezioni Unite della Cassazione [9], il contratto tra il condominio e l’amministratore si può qualificare come mandato oneroso. In questo tipo di contratto, la revoca fatta prima della scadenza del termine obbliga il mandante a risarcire l’amministratore.


note

[1] L. 11.12.2012 n.220

[2] Art. 1129, comma 10, cod. civ.

[3] Trib. di Milano, ord. del 7.10.2015; Trib. di Taranto,  sent. del 10.12.2015; Trib. di Cassino, decr. n.1186 del 21.01.2016

[4] Art. 1129, comma 12, cod. civ.

[5] Art. 66, comma 1, disp. att. cod. civ.

[6] Art. 1129 comma 11 cod. civ.

[7] Art. 1136 cod. civ.

[8] Art. 1136 cod. civ.

[9] Cass. Sez. Un.  n.20957/2004

[10] Art. 1725 cod. civ.

Autore immagine: pixabay.com


1 Commento

  1. Mi spiace ma la maggioranza per la nomina e revoca dell’amministratore è la stessa sia in prima che in seconda convocazione trattandosi di delibera di natura straordinaria.

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