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Rottura balcone: chi paga

9 agosto 2018 | Autore:


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Rottura di un balcone: chi paga le spese per la riparazione? Quando spettano al proprietario dell’unità immobiliare? Quando devono essere ripartite tra tutti i condomini? Che differenza c’è tra balcone aggettante, balcone incassato e balcone a castello?

La rottura di un balcone spesso è un problema ben più che estetico. Il distacco di un pezzo di intonaco, una crepa formatasi nella pavimentazione o altre piccole rotture possono comportare conseguenze non trascutabili sulla struttura dell’edificio e provocare danni ad altri soggetti. Tuttavia, la scelta di intervenire per rimediare alla rottura provoca spesso accese discussioni nelle assemblee condominiali. Il punto più controverso? La suddivisione delle spese per gli interventi di manutenzione o riparazione. In effetti, potresti trovarti a chiedere, a fronte della rottura di un balcone: chi paga? La risposta non è immediata. Per sapere se le spese per riparare un balcone spettino solo al proprietario o gravino anche sugli altri condomini, ti occorrerà capire anzitutto a quale tipologia appartenga il balcone in questione e quale parte di esso necessiti di riparazione, manutenzione o ristrutturazione. In questo articolo proverò a spiegarti cosa accade in caso di rottura del balcone: chi paga, come devono essere suddivise le spese a seconda che si tratti di balcone aggettante o balcone incassato e chi è tenuto a risarcire gli eventuali danni provocati dalla rottura del balcone quando si interviene troppo tardi.

A chi appartiene il balcone?

Per comprendere chi debba sostenere le spese in caso di rottura del balcone, occorre capire se tutto il balcone appartenga al proprietario dell’unità immobiliare da cui vi si accede o se ci siano elementi di esso considerati come parti comuni. Non è un aspetto marginale: la decisione e le spese relative agli interventi di manutenzione spettano al soggetto cui appartiene l’elemento interessato dall’intervento.

Per capire meglio quali elementi del balcone appartengono al proprietario e quali al condominio, occorre verificare se si tratti di balcone aggettante balcone incassato.

Il balcone aggettante

Il balcone aggettante è il classico balcone  che sporge dalla struttura dell’edificio e che, in particolare, presenta le seguenti caratteristiche:

  • sporge verso l’esterno rispetto al profilo dell’edificio;
  • è sospeso, non appoggiando su una parte dell’edificio;
  • è ancorato al solaio interno del medesimo piano dal quale vi si accede.

Il balcone aggettante è pressoché autonomo rispetto alla struttura dell’edificio a cui è ancorato. Non svolge alcuna funzione rispetto alla suddivisione dei piani, alla struttura dell’edificio e alla sua protezione. E’ soltanto un prolungamento verso l’esterno dell’unità immobiliare che vi accede e, pertanto, tutti i suoi elementi appartengono al proprietario dell’unità immobiliare [1]. Pertanto appartengono al singolo proprietario:

  • il pavimento;
  • la ringhiera;
  • il parapetto;
  • il sotto balcone.

Non sono considerati di proprietà del singolo condomino, ma sono considerati parti comuni del condominio  eventuali elementi decorativi collocati nella parte frontale del balcone, perché  svolgono una funzione prevalentemente estetica per l’edificio [2].

Il balcone incassato e balcone a castello

Il balcone incassato è un balcone che si sviluppa all’interno dell’edificio, senza sporgere dalla sua struttura. In particolare, si considera incassati i balconi che presentino le seguenti caratteristiche:

  • non sporgono o sporgono solo in minima parte rispetto alla struttura dell’edificio;
  • sono chiusi da tre lati (incassati a U) o da due lati (incassati a L);

Rispetto al balcone aggettante o sporgente, il balcone incassato non è autonomo rispetto alla struttura dell’edificio, ma svolge la funzione di separare e sostenere i piani dell’edificio. Il balcone incassato, infatti, funge, allo stesso tempo, da piano di calpestio per il piano superiore e da soffitto per il piano inferiore.  Ciò implica che esso appartiene tanto al proprietario del piano superiore, quanto al proprietario del piano inferiore. In altre parole, sono comproprietari della soletta che da pavimento del balcone per il piano superiore e da soffitto per il piano inferiore [3].

Il balcone incassato può sporgere – di poco – dalla struttura dell’edificio. Se non sporge affatto, si parla di balcone a castello [4].

Come si suddividono le spese di manutenzione?

Dopo aver capito a chi appartengono gli elementi che compongono il balcone, a seconda che si tratti di balcone aggettante o di balcone incassato, ti chiederai quali spese tu debba sostenere in caso di rottura del balcone. La suddivisione delle spese segue criteri fissi, che non possono essere modificati nemmeno in sede di assemblea condominiale [5].

Nel caso di balcone aggettante, la maggior parte delle spese spettano al proprietario. Non tutte, però. Ci sono spese che dovranno essere suddivise tra tutti i comproprietari dell’edificio, se non è presente un condominio, o tra i condomini.

Spettano esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare che vi accede le spese relative alla manutenzione e alla riparazione degli elementi strutturali del balcone:

  • pavimentazione (ad es. impermeabilizzazione, riparazione delle crepe);
  • struttura della soletta e del sottobalcone (ad es. riparazione delle travi  o dell’armatura in ferro);
  • isolamento della soletta (ad es. impermeabilizzazione);
  • parapetti interni.

Devono essere suddivise tra i condomini le spese relative ai fregi e agli elementi decorativi. Si tratta di elementi che caratterizzano l’estetica complessiva dello stabile che sono considerate parti comuni dell’edificio. Si tratta, ad esempio, di:

  • ringhiere;
  • fioriere;
  • frontalini, cioè il rivestimento della parte frontale del balcone;
  • cornicioni.

Trattandosi di elementi che incidono sull’estetica dell’edificio, le spese per loro riparazione e manutenzione gravano tanto sul proprietario dell’immobile, quanto sugli altri condomini secondo le rispettive quote millesimali [6].

Nel caso di balcone incassato, le spese sono ripartite tra il proprietario dell’unità immobiliare che accede al balcone ed il proprietario dell’unità immobiliare del piano inferiore. Entrambi, infatti, condividono il possesso della soletta che costituisce il balcone e le spese dovranno essere egualmente tra entrambi [7]. Fanno eccezione:

  • parapetti e pavimentazione, le cui spese spettano al proprietario del piano superiore;
  • rivestimento del sottobalcone, le cui spese spettano al proprietario del piano inferiore.

Nel caso particolare del balcone a castello, poiché i parapetti non sporgono dall’edificio e fanno parte della facciata, le spese sono sostenute dai condomini secondo le rispettive quote millesimali.

Anche per i balconi incassati, le spese relative ai fregi e agli altri elementi decorativi posti nella parte frontale e inferiore dell’edificio sono a carico dei condomini secondo le rispettive quote [6].

A chi spetta il risarcimento per i danni derivanti dalla rottura del balcone?

La rottura del balcone può aver causato danni ad altri soggetti (ad es. l’inquilino del piano di sotto, il proprietario di un’auto parcheggiata sotto il balcone) che potrebbero chiedere di essere risarciti. A chi spetta sostenere l’esborso di quest’ultima somma?

In generale il condomino ha un dovere di custodia che implica l’obbligo di conservare sempre in buono stato di manutenzione il proprio balcone. Se il condomino ha un comportamento negligente o omissivo nella custodia del proprio balcone e provochi danno o pericolo per gli altri condomini, può essere chiamato dagli altri condomini a mettere in atto tutti gli interventi necessari [8] e a risarcire gli eventuali danni causati.

Ma quando si configura il danno? Anche in questo caso, occorre distinguere tra balcone aggettante e balcone incassato.

Nel caso di balcone aggettante – che, come abbiamo visto, appartiene al singolo proprietario dell’unità immobiliare – il danno non potrà configurarsi solo quando lo stato del balcone peggiore (ad esempio al manifestarsi di un’infiltrazione d’acqua o al prodursi di crepe). Bisognerà attendere che il deterioramento produca un effetto ulteriore quale ad esempio la caduta di pezzi di intonaco che danneggi oggetti posti sul balcone del piano inferiore o nell’area stradale sottostante.

Nel caso di balconi incassati, inclusi i balconi a castello, il discorso è diverso. In questo caso – come abbiamo visto – la soletta del balcone appartiene tanto al proprietario del piano superiore (al quale fa da pavimento), quanto al proprietario del piano inferiore (al quale fa soffitto). La cattiva manutenzione crea immediatamente un danno nei confronti dell’altro proprietario che potrà essere risarcito fin da subito. Ad esempio, nel caso di un’infiltrazione d’acqua dovuta alla mancata impermeabilizzazione del pavimento, il proprietario del piano inferiore potrà essere risarcito fin da subito.

E se il danno è causato da un elemento decorativo? In tal caso non bisogna farsi trarre in inganno dal fatto che il rivestimento ornamentale della parte frontale e inferiore del balcone costituisca parte comune. Ci sono casi in cui il condominio potrebbe non essere tenuto al risarcimento. Occorre distinguere due ipotesi. La prima riguarda il caso in cui il danno sia provocato solo ed esclusivamente da un’omessa manutenzione dell’elemento decorativo. In tal caso, le spese per il risarcimento del danno causato gravano su tutti i condomini, secondo le quote millesimali. La seconda, invece, riguarda il caso particolare di danno derivante dal deterioramento di elementi decorativi dovuto alla cattiva manutenzione di altre parti del balcone, di proprietà del singolo condomino. Si tratta, ad esempio, del caso di distacco di un rivestimento decorativo della parte inferiore di un balcone, avvenuto perché il condomino non ha provveduto ad impermeabilizzare il pavimento sovrastante o a riparare la crepa. In tal caso, il risarcimento grava sul condomino al quale può essere richiesto direttamente dal danneggiato oppure dal condominio, dopo che il danneggiato si sia rivolto ad esso.

Di Giuseppe Bruno

note

[1] Cass. Civ., sez. II, sent. 27 luglio 2012 n. 13509;  sent. 12 gennaio 2011 n. 587e sent. 17 luglio 2007 n. 15913.

[2] Cass. Civ., sez. II, sent. 30 luglio 2004 n. 14576.

[3] Cass. Civ., sez. II, sent.  14 luglio 1983 n. 4821.

[4] Trib. Firenze, sez. II, sent. 15 settembre 2016, n. 3017.

[5] Cass. Civ., sez. II, sent. 27 aprile 2005 n. 8732; Trib. Roma, sez. V, sent. 7 novembre 2017 n. 20887.

[6] Cass. Civ., sez. II, sent. 2 marzo 2018 n. 5014; sent. 19 settembre 2017 n. 21641.

[7] art. 1125 codice civile.

[8] articolo 1170 codice civile – Azione di manutenzione

Autore immagine: pixabay.com

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