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Copertura in eternit: che fare se l’acquirente ne è all’oscuro

10 agosto 2018


Copertura in eternit: che fare se l’acquirente ne è all’oscuro

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 agosto 2018



Due anni fa ho acquistato un appartamento di una villetta bifamiliare dove io sono proprietario del primo piano e il pianoterra è di un altro proprietario. Pochi giorni fa, per un lavoro al camino, il tecnico si è accorto che l’intero tetto è ricoperto in eternit. Ora provvederò ad intervenire secondo legge per sanare la situazione. Posso comunque rivalermi su chi mi ha venduto l’appartamento che ha omesso di informarmi di questo particolare?Se si,in che modo?Sono certo che chi mi ha venduto casa era al corrente della situazione dato che erano i figli di chi aveva costruito l’intera villetta, rimasti peraltro ad abitare al piano terra.

Alcuni rimedi esistono, ma sia la legge che la giurisprudenza – sul punto – sono abbastanza restrittive.

Con riguardo ai casi di acquisto, secondo un orientamento maggioritario, la presenza di amianto in un immobile non costituirebbe valido motivo per ottenere la risoluzione del contratto per grave inadempimento del promittente venditore.

La legge n. 257 del 1992 ha infatti vietato, solo per il futuro, la commercializzazione e la utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma non ha imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni già esistenti al momento della sua entrata in vigore,prevedendo rispetto a tali costruzioni solo l’obbligo dei proprietari degli immobili di comunicazione agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici e consentendo la conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale a condizioni che esse si trovino in buono stato manutentivo.

In un caso esaminato dalla Cassazione di recente (Cassazione civile, sez. II, 23/06/2017, n.15742), i promissari acquirenti di un immobile avevano chiesto la risoluzione del preliminare di vendita, stipulato nel 2004, a causa della successiva scoperta, da parte loro, del fatto che la copertura dell’edificio era realizzata in eternit, materiale in fibrocemento, contenente amianto.

Tale domanda è stata rigettata dalla Suprema Corte che ha confermato, in applicazione del principio che precede, tale conclusione evidenziando che la copertura in eternit nell’edificio di cui fa pare l’immobile promesso in vendita si pone in linea con la normativa vigente, considerato che tale materiale è stato utilizzato legittimamente a quell’epoca e che l’accertamento eseguito in concreto dall’Arpa ha escluso pericoli attuali per la salute.

Pertanto, la prima cosa da fare è verificare se l’immobile è stato realizzato con quel materiale prima dell’entrata in vigore di questo divieto.

Inoltre, nel caso specifico, si è in presenza di un contratto di acquisto ben che formato e per il quale, la soluzione migliore sarebbe quella di richiedere la eliminazione delle difformità o di una riduzione proporzionale del prezzo, tenuto anche conto della sicura eliminazione degli inconvenienti. Sul punto, si è pronunciato qualche Tribunale di merito (Salerno 16/06/2010 n°1414; Tribunale di Prato 09/10/2014; Corte di Appello di Milano 02/02/2015 n° 552).

Pertanto, si dovrebbe provare o la riduzione del valore dell’immobile, dovuta alla presenza di quei materiali, oggi vietati, o l’eliminazione a spese del venditore.

E questo lo si potrà fare solo una volta appurato, tramite un tecnico, lo stato di degradazione del materiale, capace di mettere a rischio la vostra salute.

Tuttavia, l’art. 1495 c.c. – in tema di azione di garanzia nei confronti del compratore – stabilisce una decadenza ed una prescrizione abbastanza stringenti: il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta e, comunque, la relativa azione giudiziaria si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna dell’immobile.

Essendo l’acquisto dell’immobile intervenuto due anni orsono, la relativa azione si è irrimediabilmente prescritta.

L’unica soluzione è, quindi, quella di contattare informalmente il venditore, rilevando la slealtà con il quale questi ha venduto al lettore un immobile dotato di eternit e chiedendo un intervento dimessa in sicurezza o di rimozione del materiale, facendo intuire che in mancanza sarebbe costretto a citarlo in giudizio. In questo modo, testerebbe la reazione dell’interessato e l’eventuale timore di dover subire una causa giudiziaria.

Se questi dovesse collaborare, allora bisognerebbe verificare la possibilità di eliminazione del materiale o la sua messa in sicurezza ad esclusive spese del venditore, in modo da escludere la sussistenza di un minor valore dell’immobile compravenduto, ritenendosi in tal modo ristabilito il rapporto di corrispettività tra la prestazione di acquisto del lettore e la contro prestazione del venditore.

Solo con questa strategia stragiudiziale si potrà sperare in un intervento a spese del venditore, o in una riduzione del prezzo pari alla esatta menomazione sofferta per via dei vizi, nella messa insicurezza del materiale nocivo, o nella sua rimozione.

Diversamente, non resterebbe al lettore che agire immediatamente con l’eliminazione del materiale tossico, ma a sue spese.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv.Salvatore Cirilla

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