Diritto e Fisco | Articoli

Agenzia immobiliare: il foglio di visita vincola il cliente alla provvigione?

11 agosto 2018


Agenzia immobiliare: il foglio di visita vincola il cliente alla provvigione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 agosto 2018



Con un’agenzia immobiliare ho visto un appartamento che vorrei acquistare, ho firmato il modulo di visita e ho fatto un’offerta verbale al proprietario (non scritta perché il prezzo offerto era molto basso rispetto alla richiesta). Dopo pochi giorni mi informano che l’offerta non era stata accettata. In seguito vedo lo stesso appartamento sul sito di un’altra agenzia, spiego la vicenda e l’agente mi dice che il proprietario avrebbe accettato una proposta di 95 e non 90 mila euro come avevo fatto prima. Riformulo l’offerta sempre non per iscritto e il proprietario accetta. Formulo poi l’offerta scritta con assegno ma dopo pochi giorni l’agenzia precedente mi contatta lamentando di essere stata scavalcata. Cosa devo fare per non incorrere in un contenzioso? Vorrei pagare la giusta provvigione all’agenzia giusta. La firma sul foglio di visita è così vincolante?

Di solito il foglio di visita viene utilizzato dalle agenzie immobiliari come prova scritta dell’esistenza di un mandato, cioè di un incarico, a vendere o ad acquistare (o anche concedere o prendere in affitto) un determinato immobile.

In alcuni casi, poi, il cliente dell’agenzia immobiliare ha già sottoscritto (prima della sottoscrizione del foglio di visita o contemporaneamente al foglio di visita) anche il vero e proprio contratto con il quale ha dato mandato all’agenzia stessa di vendere o di acquistare un determinato immobile.

Ma quello che è importante sapere è che:

se nel foglio di visita è indicata sia la data in cui il foglio di visita è stato sottoscritto sia l’immobile relativamente al quale è stato dato incarico, questo consente all’agenzia di poter avere la prova scritta che esiste un contratto con un cliente per vendere o acquistare un immobile e che questo contratto esiste da una data precisa.

Nel momento in cui si stipula un contratto (scritto o anche semplicemente verbale) tutte e due le parti di quel contratto sono obbligate a tenere un comportamento corretto e ispirato alla buona fede (articolo 1375 del codice civile).

Questo significa che se il lettore sottoscrive un foglio di visita con un’agenzia immobiliare, l’agenzia ha la prova che il lettore a partire dalla data in cui ha firmato il foglio di visita ha in corso un contratto (scritto o anche soltanto verbale) finalizzato ad acquistare un immobile e cioè proprio l’immobile indicato nel foglio di visita.

E siccome, come sopra detto, quando si stipula un contratto (scritto o anche semplicemente verbale) tutte e due le parti di quel contratto sono obbligate a tenere un comportamento corretto e ispirato alla buona fede (articolo 1375 del codice civile), è possibile che sia considerato scorretto (anche in assenza di una clausola di esclusiva) concludere un altro contratto con un’altra agenzia per lo stesso immobile senza avvertire la prima agenzia, oppure troncare improvvisamente le trattative già avviate ed in fase avanzata con il potenziale venditore individuato da un’agenzia per poi concludere il contratto con lo stesso potenziale venditore sulla base della mediazione di una diversa agenzia.

Ed i comportamenti scorretti (che possono essere anche altri rispetto a quelli sopra evidenziati)possono portare un’agenzia ad agire in giudizio per ottenere un risarcimento del danno (anche se il comportamento scorretto non fu realizzato con l’intenzione di danneggiare l’agenzia).

Inoltre il lettore deve considerare che l’agenzia (come si dirà tra poco) ha diritto alla provvigione se è stato firmato dalle parti (potenziale venditore e potenziale acquirente) grazie alla sua attività di mediazione anche una semplice proposta di acquisto ed anche se è stata firmata a distanza di molti mesi dalla scadenza del contratto con quell’agenzia.

I suggerimenti che si possono dare, quindi, al lettore alla luce di quanto si è finora detto, sono:

– di affidarsi, se gli è possibile, ad una sola agenzia per volta, magari affidando il mandato per un ristretto numero di mesi in modo tale da poter poi, se insoddisfatta, affidarsi rapidamente ad una diversa agenzia svincolandosi dalla precedente;

– di verificare attentamente cosa sia scritto nel foglio di visita (che, talvolta, serve all’agenzia non solo per avere la prova scritta dell’esistenza del mandato anche se questo fosse semplicemente verbale, ma anche per vincolare il cliente al pagamento della provvigione alle condizioni contenute nello stesso foglio di visita);

– di considerare che in linea generale il diritto alla provvigione per l’agenzia immobiliare nasce nel momento in cui, per effetto dell’attività del mediatore, sia stato concluso tra potenziale venditore e potenziale acquirente un atto giuridicamente vincolante: questo vuol dire che per far nascere il diritto del mediatore ad ottenere la provvigione è sufficiente anche la sottoscrizione di una proposta all’acquisto, cioè di un “preliminare di preliminare” ed anche se viene sottoscritta dopo la scadenza del contratto dell’agenzia (basta, cioè, che la firma della proposta di acquisto sia avvenuta per effetto dell’attività di mediazione dell’agenzia anche se la firma avviene a distanza di svariati mesi dalla scadenza dell’incarico all’agenzia);

– infine, in materia di beni immobili (quindi di appartamenti), non hanno alcuna efficacia proposte di acquisto o altri atti se non sono scritti: questo vuol dire che semplici accordi verbali non vincolano nessuno e, perciò, non possono impegnare né il venditore né l’acquirente.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI