Compravendita di un fondo edificabile: come si applica l’Imu

Vorrei acquistare una casa con 45.000 mq di terreno, indice fondiario 1,5 mc/mq. Rinunciando però all’indice, i diritti edificatori rimangono al venditore come risulterà nell’atto. Pertanto, io acquisterei casa e terreno senza i diritti edificatori. Qual è per legge l’imponibile IMU a cui andrei incontro? Il valore del terreno acquistato come agro, oppure il valore della proprietà con l’indice?

Ai fini fiscali, <<un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo>>, secondo quanto stabilito dall’articolo 36, comma 2 del DL n. 223/2006.

Dal canto proprio, l’art. 2 lett. C del DL 504/1992, istitutiva dell’Ici – successivamente sostituita dall’Imu – dispone che <<per terreno agricolo si intende il terreno adibito all’esercizio delle attività indicate nell’articolo 2135 del Codice Civile>> ossia le attività che qualificano l’imprenditore agricolo.

Pertanto, la qualifica di un fondo come fabbricabile o agricolo, sotto il profilo fiscale, dipende dalla mera possibilità che quel terreno possa essere sfruttato in un determinato modo oppure in un altro, indipendentemente dal fatto che esso venga effettivamente utilizzato a scopo edificatorio o ai fini dell’esercizio di un’impresa agricola.

In particolare, un’area è edificabile ai fini dell’Imu semplicemente perché inclusa nell’ambito del piano regolatore generale comunale.

Alla luce di queste considerazioni, nel caso di compravendita di un terreno fabbricabile, nell’ambito della quale il diritto di edificare resti in capo al venditore, andrà applicata l’Imu prevista per i fondi edificabili.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Massimo Coppin