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Ristrutturazione casa: quali agevolazioni prevede la legge?

18 Agosto 2018
Ristrutturazione casa: quali agevolazioni prevede la legge?

Ho demolito un mio villino del 1954 e ne ho ricostruito un altro (ristrutturazione) dotato di locale tecnico (posto a 4 mt di distanza dal villino). Per rientrare nella precedente volumetria e beneficiare delle agevolazioni previste (50% ), ho dovuto ricostruire il villino (medesima sagoma,superficie e sullo stesso sedimeine)con circa 30 metri cubi in meno all’originale, per poter poi utilizzare tali metri cubi per la costruzione di un locale tecnico prima non esistente. Posso beneficiare delle agevolazioni del 50%(ristrutturazione), considerato che non c’è stato aumento/diminuzione della preesistente volumetria?

A parere dello scrivente, con riferimento alla normativa e alla giurisprudenza prevalente, in considerazione che non c’è stato aumento-diminuzione della preesistente volumetria, potrà beneficiare delle agevolazioni previste per la ristrutturazione.

Quanto evidenziato, viene affermato per i seguenti motivi.

Il DPR n. 380/2001, meglio noto come ” Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, all’art. 3, relativo alla Definizioni degli interventi edilizi, ha statuito che:

Ai fini del presente testo unico si intendono per:

a) “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; 

b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; 

c) “interventi di restauro e di risanamento conservativo”, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio; 

d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica. 

e) “interventi di nuova costruzione”, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);

e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;

e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;

e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

f) gli “interventi di ristrutturazione urbanistica”, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Di queste categorie elencate, i lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono quelli indicati ai punti b), c) e d) del Testo unico:

– I lavori di manutenzione straordinaria

– I lavori di restauro e risanamento conservativo

– I lavori di ristrutturazione edilizia.

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi anche quelli volti a trasformare un immobile mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o parzialmente diverso dal precedente, come ad esempio la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistete, l’apertura di nuove porte o finestre o la realizzazione di un balcone.

L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento la detrazione non spetta perché l’intervento si considera come nuova costruzione, invece, in caso di demolizione e ricostruzione nel totale rispetto della precedente volumetria la detrazione viene concessa.

la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente; conseguentemente, nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”. Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione” (cfr Circ. n. 57/E del 1998, Circ. n. 36/E del 2007 e, da ultimo, Circ. n. 39/E del 2010). RISOLUZIONE N. 4/E Agenzia delle Entrate.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta



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