Diritto e Fisco | Editoriale

Sanatorie di piccoli abusi edilizi

19 Agosto 2018 | Autore:
Sanatorie di piccoli abusi edilizi

Quali sono i passi necessari per ottenere la sanatoria nel caso in cui nel proprio appartamento vi siano abusi edilizi di scarsa rilevanza                            

Può capitare che nella propria abitazione, esattamente quella nella quale si vive con la propria famiglia, siano presenti degli abusi edilizi. Può infatti accadere, e non è nemmeno un evento raro, che il costruttore abbia realizzato l’appartamento non perfettamente in conformità con il progetto predisposto e depositato presso l’ufficio tecnico comunale. Ad esempio, non sono infrequenti i casi di dimensioni diverse rispetto a quelle che il Comune aveva consentito rilasciando il titolo abilitativo, cioè il permesso di costruire (quella che una volta si chiamava licenza e, poi, concessione edilizia): è il caso in cui siano realizzati volumi diversi, superfici diverse, oppure siano realizzati elementi (come le finestre) in posizioni differenti rispetto a quello che era stato indicato nel progetto depositato in Comune. In questi casi sorge impellente la necessità di richiedere e procurarsi una sanatoria per evitare che il Comune, accortosi degli abusi, decida invece di ordinare e pretendere la demolizione delle difformità accertate. In effetti il Comune, anche a distanza di moltissimi anni dalla realizzazione dell’abitazione (e, quindi, dalla realizzazione dell’abuso edilizio) conserva sempre il potere di intervenire per accertare l’abuso e, poi, di chiedere la demolizione delle parti irregolari, a meno che non vi siano spazi per concedere, su richiesta del proprietario dell’appartamento, la sanatoria dietro pagamento di una sanzione. Non esiste, cioè, la prescrizione degli abusi edilizi: anche se l’abuso è stato realizzato oltre venti o trenta anni fa, l’attuale proprietario può sempre subire gli effetti previsti dalla legge per la realizzazione di opere abusive. Analizzeremo di seguito, quindi, l’iter amministrativo e burocratico che consente ai proprietari di appartamenti di ottenere le sanatorie di piccoli abusi edilizi.

Tutte le irregolarità edilizie sono abusi da sanare?

Abbiamo detto che può accadere che il Comune, anche in base ad una “soffiata” di un cittadino oppure in occasione di un accertamento compiuto per altri fini (ad esempio nel caso di un intervento in occasione di un cambio di residenza), si accorga del fatto che in un appartamento esistano delle irregolarità rispetto al progetto che, anche diversi anni prima, era stato allegato alla richiesta di rilascio di permesso di costruire.

Se a seguito dell’accertamento compiuto con apposito sopralluogo, di cui deve essere dato preavviso al proprietario dell’appartamento oggetto di indagine, emergano delle irregolarità, cioè delle difformità tra quello che è stato realizzato rispetto a quello che era il progetto consentito con il permesso di costruire, il Comune effettuerà gli opportuni approfondimenti per verificare se l’irregolarità possa e debba essere sanzionata.

La legge, infatti, [1] individua alcuni casi nei quali, anche se c’è una difformità tra il progettato ed il realizzato, non ritiene necessario né ordinare la demolizione dell’opera abusiva, né sanzionarla.

Ci sono, quindi, casi nei quali la differenza tra il progetto consentito e quello che è stato poi effettivamente realizzato dal costruttore non viene considerata dalla legge un abuso edilizio da sanzionare.

Infatti, in presenza di distacchi, cubatura o superficie coperta che non superino, per ogni singola unità abitativa, il 2 per cento delle misure progettuali, la legge esclude l’abuso edilizio e, quindi, la necessità di sanatoria.

In questi casi, dunque, il Comune non emetterà alcun provvedimento che ordina la demolizione della parte irregolare ed il proprietario non dovrà quindi chiedere alcuna sanatoria.

Chiaramente potrà essere necessario avvalersi dell’assistenza di un tecnico (geometra o ingegnere) per quantificare in modo preciso l’entità dell’irregolarità per verificare se è stata o meno superata la soglia del 2 per cento oltre la quale l’irregolarità diventa un abuso edilizio.

In altre parole, se ad esempio viene accertata una maggior superficie di una stanza dell’appartamento o una sua maggior cubatura in misura di poco superiore al 2 per cento delle misure progettuali, potrà essere necessario che il proprietario dia incarico ad un suo tecnico di fiducia per accertare se i rilievi del Comune siano stati precisi o no (per essere certi, cioè, che ci sia davvero un abuso).

Sono abusi edilizi le superfici coperte che superino di oltre il 2 per cento le misure progettuali

Come si sanano i piccoli abusi edilizi?

Cosa accade se, invece, il Comune accerta irregolarità che superano il limite di tollerabilità descritto nel precedente paragrafo?

Cosa accade, cioè, se i tecnici comunali verificano l’esistenza di distacchi oppure di cubature o superfici coperte che superino anche di poco, per ogni singolo appartamento, il 2 per cento delle misure indicate nel progetto?

E, più in generale, cosa succede se viene accertata una qualsiasi parziale difformità tra il progetto e quello che in effetti è stato realizzato dal costruttore?

Innanzitutto bisogna dire che i piccoli abusi edilizi:

  • sono quegli abusi che si verificano quando è comunque stato regolarmente richiesto ed ottenuto un permesso di costruire (il permesso quindi esiste);
  • che la parziale difformità dal permesso di costruire (e quindi il “piccolo abuso” se così lo si vuol definire per distinguerlo dagli interventi realizzati in totale assenza di permesso) si verifica tutte le volte che le modificazioni tra quanto fu progettato e quanto è stato realizzato interessino elementi comunque particolari e non essenziali della costruzione in modo che le differenze riscontrate non incidano sulle strutture essenziali dell’opera (ad esempio sono parziali difformità le differenze relative al luogo in cui una finestra è stata realizzata o le dimensioni dei muri o la larghezza delle porte ecc.).

Questo vuol dire che l’intervento realizzato in parziale difformità dal permesso di costruire è solo quello che è stato realizzato in modo diverso rispetto a quello che era stato assentito e contenuto nel progetto iniziale.

Se, invece, l’intervento realizzato o l’elemento costruito fosse del tutto diverso da quello che risulta dal progetto (e, quindi, dal permesso di costruire) ci troveremmo davanti ad un intervento o ad un’opera in totale difformità (e, quindi, ad un abuso non piccolo).

Fatta questa premessa, occorre dire che la legge prevede che se viene accertata una parziale difformità:

  • la sanzione principale sia comunque e sempre la demolizione, ordinata dal Comune, a cura e spese dei responsabili (ivi compreso l’attuale proprietario dell’immobile anche se è estraneo alla realizzazione dell’abuso) [2];
  • se, però, la demolizione non può essere eseguita senza che sia arrecato un danno alla parte dell’immobile eseguita in conformità, la sanzione della demolizione sarà sostituita con una sanzione pecuniaria [3].

A questo punto, per evitare la demolizione, l’attuale proprietario dell’appartamento (cioè colui che è maggiormente interessato ad evitarla) dovrà, opportunamente assistito da un tecnico:

  • presentare un’istanza di sanatoria [4], dopo aver ricevuto l’ordinanza di demolizione, dimostrando che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso, sia al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria;
  • il Comune, entro sessanta giorni dalla presentazione dell’istanza, dovrà pronunciarsi in merito (in caso di silenzio l’istanza si intenderà rifiutata);
  • in caso di accoglimento, il rilascio del permesso in sanatoria è comunque subordinato al pagamento a titolo di oblazione del doppio del costo di costruzione (il costo di costruzione è determinato da ciascuna Regione con proprio provvedimento ed aggiornato periodicamente).

Naturalmente il proprietario che sia del tutto estraneo all’abuso potrà poi agire nei confronti dell’effettivo responsabile dell’abuso (cioè il costruttore come accade nella stragrande maggioranza dei casi) per ottenere da lui il rimborso di quanto abbia dovuto pagare al Comune a titolo di oblazione per poter ottenere il permesso in sanatoria ed evitare la demolizione.

Per evitare la demolizione delle parti eseguite in parziale difformità occorre presentare istanza di sanatoria


note

[1] Art. 34, co. 2 ter, d.p.r. n. 380/2001.

[2] Art. 34, co. 1, d.p.r. n. 380/2001.

[3] Art. 34, co. 2, d.p.r. n. 380/2001.

[4] Art. 36, d.p.r. n. 380/2001.

 


3 Commenti

  1. …Buona giornta

    se in un condominio un inquilino durante la ristrutturazione apre una porta finestra dove vi era una finestra…è un abuso ed è sanzionabile…?

    grazie

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