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Caduta sul marciapiedi: il condominio è responsabile?

26 Luglio 2018
Caduta sul marciapiedi: il condominio è responsabile?

Responsabilità del Comune per cose in custodia: chi paga il risarcimento del danno a chi cade nella buca? 

L’amministratore del tuo condominio vi ha convocati per un problema urgente. Una persona è caduta a terra a causa di una fossa presente sul marciapiedi antistante il vostro edificio e non segnalata a dovere. Nell’immediato la donna è stata soccorsa dai passanti che si trovavano nelle vicinanze. Portata al pronto soccorso, le hanno diagnosticato una lussazione e una lesione del tendine. Risultato: dovrà stare a riposo per circa venti giorni e poi fare fisioterapia. Chi la paga per tutto questo? Intenzionata a far valere le sue ragioni, la signora ha scritto subito una lettera al Comune per chiedere il risarcimento. Senonché la risposta dell’ente locale è laconica: il marciapiede è di proprietà del tuo condominio per cui deve indirizzare la richiesta all’amministratore. E qui entrate in gioco voi che dovrete, se mai la danneggiata dovesse far valere i propri diritti in tribunale, risarcirle tutti i danni. Un grosso problema visto che sono anni che state combattendo con il problema del recupero delle quote dai morosi già per l’ordinaria amministrazione. La speranza di scaricare la colpa sul Comune è l’ultimo appiglio per tentare di non pagare. Il condominio è responsabile per la caduta sul marciapiede? La questione è stata più volte affrontata dalla giurisprudenza. Ecco cosa hanno detto in proposito i vari giudici.

A chi appartiene il marciapiede davanti a un palazzo?

Capita spesso, anche se non è automatico, che il marciapiede antistante un edificio sia di proprietà del condominio. L’accertamento va fatto tramite le mappe catastali. È da lì che si comprende chi è il titolare dell’area. Tuttavia, anche quando la proprietà è privata, il marciapiede è quasi sempre interessato da una servitù di pubblico transito; in buona sostanza, il Comune impone al condominio di farvi passare i passanti. Immaginati altrimenti quale sacrificio sarebbe per i pedoni se, ad ogni palazzo, trovassero delle transenne e fossero costretti a fare il giro della strada.

A chi spetta la manutenzione del marciapiede del condominio?

Proprio la presenza di questa servitù di transito fa sì che, anche quando il marciapiede è condominiale, il Comune resta obbligato alla sua manutenzione. Il che è anche logico e giusto: perché mai dovrebbe gravare sulle spalle dei condomini la manutenzione e il rifacimento di un’area di cui si avvantaggia la collettività e che soggetti diversi dai condomini logorano con il “via vai” quotidiano? Sarebbe altrimenti come spostare sul privato gli oneri pubblici. Ed infatti la Cassazione [1] ha più volte detto che gli obblighi di manutenzione dell’ente pubblico, proprietario di una strada aperta al pubblico transito, al fine di evitare l’esistenza di pericoli occulti, si estendono anche ai marciapiedi laterali, i quali fanno parte della struttura della strada, essendo destinati al passaggio dei pedoni.

Caduta sul marciapiede del condominio: chi risarcisce i danni?

Alla luce di ciò, la responsabilità per danni da omessa manutenzione, in simili circostanze, si trasferisce sul Comune del luogo in cui è ubicato l’immobile. Il che significa che il condominio non è responsabile per quanto sia il titolare dell’area.

Queste osservazioni hanno rilievo anche su chi è il soggetto da citare in giudizio nel caso in cui dall’omessa manutenzione derivino dei danni a persone o cose.

Secondo il tribunale di Bari, «del danno cagionato da buche sussistenti sul marciapiede non risponde il condominio dell’antistante stabile, il quale non è pertanto passivamente legittimato nel giudizio promosso ai fini del relativo risarcimento [2]».

Quando spetta il risarcimento per la caduta sul marciapiedi?

Inoltre, quando il marciapiede è oggetto di servitù, per esso vige la regola della cosiddetta “responsabilità oggettiva[3]; per cui chi si fa male a causa di esso può ottenere il risarcimento danni dimostrando solo la caduta e la diretta conseguenza di tale caduta da una situazione di pericolo occulto.

Proprio sul concetto di “pericolo occulto” si è soffermata spesso la Cassazione. Cosa significa questo concetto? Non si può risarcire chi cade su una vistosa buca solo perché era distratto o era impegnato a chattare sul cellulare. Chi è causa del suo mal pianga se stesso. Il che è anche un principio di logica: ciascuno di noi deve prestare attenzione a dove va. Risultato: tanto più è ampia la buca, tanto meno possibilità ci sono di ottenere il risarcimento, sia pure nei confronti del Comune (abbiamo detto, infatti, che il condominio è escluso da ogni responsabilità). Inoltre, sempre la Suprema Corte ha detto che laddove il danneggiato sia “del luogo”, nel senso che percorre sistematicamente il marciapiede (si pensi allo stesso condomino dell’edificio interessato o a chi ha vicino il proprio posto di lavoro), il risarcimento non spetta: e ciò per l’evidente ragione che, essendo questi informato del pericolo per averlo visto più volte, poteva prestare la dovuta attenzione.

La caduta sulla buca coperta da foglie o da acqua piovana fa scattare il diritto al risarcimento, ben inteso sempre nei confronti del Comune.

Insomma, per vedersi rimborsare i danni è necessario dimostrare che la buca rivestiva i caratteri di un’insidia e di un trabocchetto, tale da non essere percepibile con l’ordinaria diligenza.

Chi propone domanda di risarcimento dei danni da cose in custodia deve dimostrare le anomale condizioni della sede stradale e la loro oggettiva idoneità a provocare incidenti del genere di quello che si è verificato (nella specie, presenza di pietrisco sul fondo stradale).

È onere del Comune dimostrare l’inidoneità in concreto della situazione a provocare l’incidente, o la colpa del danneggiato [4] .


note

[1] Cass. sent. n. 16226/2005: «gli obblighi di manutenzione dell’ente pubblico proprietario di una strada aperta al pubblico transito, al fine di evitare l’esistenza di pericoli occulti, si estendono ai marciapiedi laterali, i quali fanno parte della struttura della strada, essendo destinati al transito dei pedoni. Ne consegue che del danno cagionato da buche sussistenti sul marciapiede non risponde il condominio dell’antistante stabile, il quale non è pertanto passivamente legittimato nel giudizio promosso ai fini del relativo risarcimento». Cfr. anche Trib. Bari sent. n. 1584/2011.

[2] Cass. n. 4533/93; n. 203/2002; n. 1057712002.

[3] Art. 2051 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 26751/2009.


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