Quanto costa un pignoramento immobiliare

21 Agosto 2018 | Autore:
Quanto costa un pignoramento immobiliare

Quali e quante sono le spese legali da affrontare per recuperare un credito attraverso l’espropriazione forzata dei beni immobili del tuo debitore?

Ci siamo. Anche tu sei entrato nella schiera di soggetti che vantano un credito da una persona? Hai cercato di farti pagare, senza ricorrere ad un legale, ma senza alcun esito positivo? Tuttavia, il debitore non è proprio nullatenente, ma ha un bel patrimonio immobiliare e, quindi, hai delle possibilità di recupero delle somme vantate. Ma non navighi in un momento storico florido economicamente e, quindi, ti stai chiedendo quanto costa un pignoramento immobiliare? In questo articolo, faremo una lista delle spese da sostenere, partendo da quelle fiscali, passando per i periti e concludendo con le pubblicazioni delle vendite, senza tralasciare i costi dell’avvocato: insomma analizzeremo questo fardello giudiziale per capire quanto ti convenga intraprendere questa procedura esecutiva.

Cos’è un pignoramento?

Con questo termine, si indica l’azione giudiziaria esecutiva con la quale un soggetto, per recuperare un credito vantato nei confronti di un debitore, agisce coercitivamente sui beni di quest’ultimo al fine di ottenere dal giudice l’assegnazione o la vendita degli stessi, fino a saldare la posizione debitoria.

Per agire con un pignoramento, occorre essere muniti di un titolo che dimostri il proprio credito: un assegno, una cambiale, un lodo o una sentenza di condanna al pagamento di somme.

Avendo il titolo, tramite un legale, prima di agire sui beni del debitore, occorrerà notificare un precetto che altro non è che un’intimazione rivolta al debitore di pagare il credito entro dieci giorni, per evitare l’esecuzione forzata dei propri beni.

Se quel precetto dovesse restare infruttuoso, potrai verificare – dopo aver fatto un’indagine finanziaria – quale sia il pignoramento più adatto a soddisfare le tue ragioni creditorie.

Quanti tipi di pignoramento esistono?

Il legislatore disciplina tre tipi di pignoramento.

Pignoramento mobiliare

Il pignoramento di beni mobili del debitore, quali l’arredamento della casa, l’automobile, il motociclo, le somme di denaro in possesso diretto del debitore.

Quest’azione esecutiva inizia con l’accesso dell’ufficiale giudiziario nel luogo in cui il debitore si presume conserva i propri beni mobili e si conclude con l’assegnazione (se somme di denaro, o equivalenti) o la vendita (se altri beni mobili) disposta dal giudice dell’esecuzione.

In questo tipo di procedura esecutiva rientrano anche i pignoramenti di beni particolari, quali le autovetture (beni mobili registrati) e le quote societarie. Tuttavia, in questi casi, per la particolare natura dei beni pignorati, occorrerà effettuare degli ulteriori adempimenti pubblicitari quali la trascrizione del pignoramento presso il pubblico registro automobilistico (per le vetture), o l’iscrizione presso la camera di commercio (per le quote societarie).

Pignoramento presso terzi

Il pignoramento presso terzi si sostanzia in un’azione esecutiva rivolta al terzo che risulti debitore del nostro debitore.

Tipico esempio è il pignoramento del conto corrente bancario: la banca in questo caso risulta debitrice delle somme depositate dal nostro debitore nel conto corrente. Così, tramite l’ufficiale giudiziario, provvederemo alla notifica del pignoramento al debitore e al terzo; quest’ultimo dovrà comunicare prima dell’udienza che si terrà in tribunale le somme giacenti sul conto pignorato per le quali risulta debitrice del nostro debitore e, solo dopo aver ricevuto quella dichiarazione (o, in mancanza, dopo aver accertato quel credito con un giudizio di accertamento successivo) potrai chiedere al giudice dell’esecuzione l’assegnazione delle somme pignorate.

Pignoramento immobiliare

Con questo pignoramento, il più costoso perché il più importante, in termini di beni esecutati, aggredirai la casa o gli altri beni immobili intestati al debitore, al fine di poter ottenere dal ricavato dell’asta di aggiudicazione disposta dal giudice dell’esecuzione la soddisfazione del tuo credito.

Nel caso in cui l’immobile dovesse essere cointestato con altro soggetto, come il coniuge, si potrà procedere, comunque, con l’azione esecutiva e, in caso di vendita del bene, la quota di appartenenza del coniuge non debitore, ricavata dall’asta, sarà a quest’ultimo destinata.

E così, una volta pignorato l’immobile, periziato il suo valore e ottenuta l’aggiudicazione all’asta giudiziaria da parte di un terzo acquirente, potrai soddisfare – con la distribuzione del ricavato – il tuo credito.

Su chi incombe il costo del pignoramento immobiliare?

La risposta più logica e scontata: il pignoramento immobiliare non può che gravare sul debitore [1]. Tuttavia, non puoi obbligare il debitore a pagare quelle spese, altrimenti avresti già provveduto a recuperare il tuo credito. Così, tutte le somme dovranno essere da te anticipate, per poi essere recuperate a conclusione della procedura.

Ma in che modo? Ovviamente, dopo aver venduto il bene all’asta, e aver ricevuto il pagamento da parte del terzo acquirente, il giudice dell’esecuzione chiederà al creditore procedente, e agli eventuali creditori intervenuti, di precisare il credito che si vanta in quella procedura. In questo caso, tu dovrai elencare, oltre il credito portato nel titolo esecutivo, anche tutte le spese sostenute per la procedura, allegando la documentazione comprovante quei crediti. Il giudice, dopo aver valutato la corrispondenza di quanto esborsato dal creditore, emetterà il provvedimento di assegnazione delle somme richieste dal creditore, per capitale, interessi e spese [2].

Quanto costa un pignoramento immobiliare?

I costi del pignoramento di una casa sono rilevanti. In questa sede non potrò essere preciso perché l’ammontare di ogni singola voce può variare a seconda del valore o del numero degli immobili pignorati, delle liquidazioni eseguite dal singolo Tribunale, e così via.

Cercherò, tuttavia, di darti orientativamente un preventivo su quanto costa sostenere un pignoramento immobiliare.

Prima fase – Notifica e iscrizione

In questa prima fase, avendo il tuo avvocato preparato il pignoramento immobiliare, si dovrà procedere con la notifica dell’atto presso l’ufficio notifiche competente per territorio. In questo caso, le spese varieranno sulla base del tipo di notifica, se fatta a mezzo posta o a mani del debitore: in quest’ultimo caso, dovrà anche valutarsi la distanza dal luogo della notifica per i compensi dell’ufficiale giudiziario. Ad ogni modo, i costi s’aggireranno tra i 30/50 euro.

Una volta completata la notifica, ritirato l’atto, dovremo iscriverlo. E per fare tale operazione, dovremo acquistare il contributo unificato che, per il pignoramento immobiliare, è fissato in 278 euro, a cui va aggiunta una marca da bollo da 27 euro.

Seconda fase – trascrizione del pignoramento

Una volta iscritto il pignoramento, occorrerà trascrivere l’atto presso la conservatoria territorialmente competente in modo tale da mettere a conoscenza i terzi dell’azione esecutiva incombente su quegli immobili.

In questo caso, occorrerà pagare allo Stato la somma di 299 euro, oltre i compensi per chi redigerà e presenterà la nota di trascrizione se il tuo avvocato – non avendo le competenze – è costretto a rivolgersi ad uno studio notarile, o di disbrigo pratiche. Ad ogni modo, questi compensi – orientativamente – ammonteranno a circa 100 euro.

Terza fase – certificazione ipocatastale e ipotecaria

Entro sessanta giorni dall’istanza di vendita, dovrai, inoltre, depositare in Tribunale l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. Questa documentazione può anche essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure e dei registri immobiliari.

I costi variano, quindi, a seconda di chi emetterà quella documentazione: se ti affiderai al catasto e alla conservatoria i costi saranno ridotti, ma dovrai provvedere tu fisicamente a recuperare tutte le certificazioni. Diversamente, basterà dare incarico al notaio e attendere che quest’ultimo sviluppi tutta la certificazione occorrente; anche se, in quest’ultimo caso, i costi lieviteranno.

Ovviamente, sia nell’uno che nell’altro caso, la somma varierà a seconda delle trascrizioni presenti sull’immobile: potremmo arrivare da un minimo di 500 euro ad un massimo di 3 mila euro ad immobile.

Quarta fase – Notifica avviso ai creditori

Se esistono altri creditori che vantano un privilegio sull’immobile pignorato perché, ad esempio, hanno iscritto ipoteca sullo stesso, allora dovrai notificare loro l’avviso che stai procedendo all’esecuzione forzata, in modo tale da permettere l’intervento nella procedura immobiliare.

Qui i costi saranno limitati alla semplice notifica postale; se il creditore è munito di posta elettronica certificata, potrete pure risparmiare sulle stesse.

Quinta fase – Perizia

Una volta avviata la procedura esecutiva, il giudice del pignoramento nominerà un perito col compito di valutare lo stato dell’immobile pignorato e stabilirne un valore, al fine di individuare la base di partenza per l’asta di aggiudicazione.

I compensi del perito saranno decisi dal Giudice e varieranno a seconda della difficoltà della perizia e del tipo di immobile da periziare: solitamente non meno di 1.500 euro per un immobile periziato.

Sesta fase – Gestione dell’immobile

In questa fase, verranno nominati anche:

  • un professionista delegato che avrà il compito di gestire le vendite all’asta e, quindi, di provvedere alle varie incombenze circa le visite dell’immobile e lo stato della procedura,
  • un custode giudiziario dell’immobile che deterrà le chiavi di accesso all’immobile e, su disposizione del professionista delegato e del giudice dell’esecuzione, eseguirà tutti gli adempimenti di conservazione e manutenzione del bene immobile.

Queste due figure, ovviamente, avranno diritto ai compensi professionali. Solitamente, questi vengono liquidati dal giudice solo dopo la vendita del bene immobile e, quindi, i compensi a loro spettanti verranno poi detratti dal ricavato, prima di essere a te distribuiti, in qualità di creditore. Ma, per quanto riguarda gli acconti, sarà sempre il creditore procedente a dover pagare quelle spese. Insomma, anche, qui, a seconda della durata e della complessità delle attività svolte, potresti essere costretto ad esborsare fino a 2 mila euro.

Avrà anche diritto al compenso l’istituto vendite giudiziarie che abbia disposto gli avvisi di vendita deliberati dal professionista delegato, per mettere a conoscenza gli eventuali terzi interessati della vendita all’asta di quell’immobile.

Inoltre, una volta effettuato il pignoramento immobiliare, se il debitore dovesse disinteressarsi della sua conservazione, o dovesse rendersi indisponibile alla sua manutenzione, le spese vive per queste attività (manutenzione ordinaria e straordinaria) dovranno essere anticipate sempre dal creditore procedente.

Settima fase – Compensi Avvocato

In tutte queste fasi, dovrai essere assistito da un legale che avrà diritto al compenso per l’attività svolta, che non è di poco conto.

Ovviamente, i compensi varieranno a seconda delle richieste dell’avvocato il quale dovrà consegnarti, preliminarmente, un preventivo di massima sui costi da sostenere, in modo tale farti valutare la convenienza dell’affare immobiliare.

In mancanza di preventivo, saranno i parametri stabiliti dalla legge a determinare i compensi del tuo avvocato [3].


note

[1]Art.95 cod. proc. civ.

[2]Art.510 cod. proc. civ.

[3] D.M. n.55 del 2014


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2 Commenti

  1. Secondo voi il proprietario che si vede espropriato dei propri beni da possibilità di far fare tutto questo?. Poveri illusi. Se capita a me il giorno prima dell entrata del nuovo padrone di casa la faccio trovare tutta rotta con il motopicco. Cosi in conto dovranno esserci oltre a tutte le spese legali anche le spese di ricostruzione.!!!! Poveri illusi!!!!

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