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Assemblea condominiale non convocata: è valida?

26 Luglio 2018
Assemblea condominiale non convocata: è valida?

Assemblea con partecipazione di tutti i condomini anche senza avvisi di convocazione: ha valore?

Abiti in un piccolo condominio: in tutto siete dieci appartamenti, un’eccezionalità per le città d’oggi dove, nello stesso palazzo, vivono decine di famiglie. Cosa ancora più rara, tra di voi ci sono ottimi rapporti. Siete soliti decidere le questioni comuni in modo talmente informale e rapido che, a volte, l’amministratore arriva a cose fatte e si limita a prendere conoscenza di quella che è già la comune volontà dell’assemblea. Un giorno succede però che c’è da assumere una decisione urgente e che non ci sia il tempo di cominciarlo all’amministratore e di fare le convocazioni, con tutti gli oneri che ciò comporta. Alcuni di voi si sono incontrati nell’androne e, intendendo procedere a votazione, hanno chiamato tutti gli altri proprietari. C’è voluto poco: un colpo di citofono e… voilà! Alla fine eravate tutti quanti presenti, alcuni di voi rappresentati dai figli. Una riunione totalitaria, insomma. Discutete il problema e passate ai voti. In poco tempo prendete una decisione e la comunicate all’amministratore affinché agisca di conseguenza. Ma questi vi risponde che, non avendo inviato le raccomandate con gli avvisi di convocazione, la decisione assunta in modo così informale non è valida e deve essere ripetuta. A voi sembra un inutile dispendio di energie e risorse atteso che c’è già un unanime consenso sulle cose da fare. Ma lui insiste: «La votazione è nulla», sostiene e vi avvisa delle conseguenze che ciò potrebbe comportare se un giorno uno dei condomini decidesse di impugnare la delibera. È davvero così? La risposta è stata fornita più volte dalla giurisprudenza che ha chiarito se è valida l’assemblea condominiale non convocata. Lo chiariremo nel corso del presente articolo. In particolare spiegheremo se è possibile procedere a una votazione se l’amministratore non ha convocato l’assemblea di condominio, ma i proprietari si sono tutti quanti – volontariamente o casualmente – ritrovati nello stesso luogo, allo stesso momento, decidendo di procedere ugualmente ai voti.

Se hai letto il nostro articolo Come sanare un’assemblea di condominio, saprai già che, ogni volta in cui la riunione di condominio viene convocata senza rispettare le regole previste dalla legge (ad esempio quando la raccomandata non viene ricevuta da tutti i condomini o quando tra la data di consegna della convocazione e quella della riunione ci sono meno di cinque giorni) la delibera è annullabile. Significa che può essere impugnata in tribunale. Saprai anche che il termine per far valere il vizio dell’assemblea è di 30 giorni dalla riunione o, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale da parte dell’amministratore. Ebbene, chi non si muove entro tale termine di decadenza non può più constare la votazione che, seppur presa irregolarmente, si sana ossia diventa valida. Come è stato chiarito dalla giurisprudenza [1], la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che, se non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dal codice civile [2] (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione della delibera medesima, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

C’è però un altro modo per rendere valida l’assemblea di condomino non regolarmente convocata che è quello della partecipazione di tutti i condomini nello stesso luogo e nello stesso orario. Quando cioè partecipano tutti i proprietari degli appartamenti o eventuali loro delegati (delega che sarà meglio sia fornita per iscritto) la decisione è ugualmente valida e l’amministratore dovrà prenderne atto.

Si potrebbe, in quest’ultima ipotesi, verificare che uno dei condomini sostenga, in un momento successivo, di non essere stato previamente informato della riunione e di non aver potuto esprimere un voto valido per non aver avuto il tempo di meditare sulle questioni ed eventualmente attingere informazioni. Ebbene, tale facoltà è concessa solo al condomino dissenziente o astenuto, ma non a quello che ha votato a favore. In secondo luogo, il problema potrebbe essere risolto prima dell’avvio delle operazioni di voto redigendo un breve verbale e mettendo agli atti che tutti i condomini dichiarano di essere disponibili a votare e di ritenersi sufficientemente pronti per farlo.

In ogni caso il verbale dell’assemblea andrà comunque redatto. Difatti, la redazione del verbale della riunione di condominio rappresenta una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari della altre formalità richieste dalla legge, la cui inosservanza implica l’impugnabilità della delibera. Ne deriva che, una volta convocata l’assemblea, occorre dare conto, tramite verbalizzazione, di tutte le attività compiute quantunque le stesse non si siano perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative. Il verbale dell’assemblea condominiale, dunque, rappresenta una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati [3].


note

[1] Trib. Bari, sent. n. 5328/2015.

[2] Art. 1137, comma 3, cod. civ.

[3] Trib. Ivrea, sent. n. 73/2017.


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