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L’amministratore non convoca l’assemblea condominiale: che fare?

26 Luglio 2018
L’amministratore non convoca l’assemblea condominiale: che fare?

Condominio: come comportarsi se l’amministratore non invia le convocazioni e non è possibile revocarlo dall’incarico.

Nel tuo condominio avete un grosso problema con l’amministratore: nessuno lo vede da diversi mesi, non risponde mai al telefono e, cosa ancor peggiore, non si cura delle questioni condominiali. Si limita solo a mandare, di tanto in tanto, le lettere per la riscossione delle quote. Ma quando si tratta di gestire le necessità dell’edificio si defila. Ci sono numerose cose che non vanno: c’è bisogno di aggiustare le cassette delle lettere, di sostituire la ditta di pulizia delle scale (quella attuale sembra prendere il proprio compito alla leggera), di riparare alcuni gradini e un cancelletto. Peraltro è da più di un anno che l’amministratore non convoca l’assemblea condominiale, il che vi impedisce di revocarlo o semplicemente di mostrare le vostre lamentele e porlo dinanzi ai doveri che gli competono per legge. Insomma, vi trovate proprio in un circolo vizioso: come liberarsi dell’amministratore se questi non indice una riunione? Ti viene anzi il sospetto che lo faccia apposta proprio per non essere destituito dall’incarico. Cosa prevede la legge? Lo scopo di questo articolo è spiegarti come uscire da questa situazione apparentemente districata e spiegarti che fare se l’amministratore non convoca mai l’assemblea condominiale.

L’obbligo dell’amministratore di convocare l’assemblea di condominio

La prima cosa che voglio dirti – ma forse lo saprai già – è che, tra i compiti dell’amministratore, c’è quello di indire almeno una volta all’anno la riunione di condominio per approvare il bilancio ordinario ossia il rendiconto (approvazione che deve avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno gestorio). Se non lo fa questi si macchia di una grave responsabilità che può portare alla sua revoca per giusta causa senza peraltro necessità di pagargli indennizzi: non c’è bisogno, in altri termini, di aspettare la fine del mandato per mandarlo via.

Quindi il semplice fatto che l’amministratore non convochi l’assemblea condominiale implica già in sé il presupposto per la sua revoca. Già, ma come revocarlo se l’assemblea non viene riunita? Lo scopriremo qui di seguito.

Di norma è l’amministratore che provvede, di propria iniziativa, alla convocazione dell’assemblea ordinaria. Ma questo non toglie che vi possano provvedere anche gli altri condomini. Lo possono fare in diversi modi. Li vedremo qui di seguito.

La richiesta di convocazione dell’assemblea su richiesta dei condomini

Il primo modo che hanno i condomini per ottenere la convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore è di farne espressa richiesta e di comunicargliela. In tal caso l’amministratore sarà obbligato ad effettuare le convocazioni. La richiesta deve essere presentata da un numero minimo di condomini: devono essere almeno due e devono rappresentare almeno un sesto del valore dell’edificio [1]. Inoltre, vi devono essere fatti eccezionali a giustificare la richiesta; tuttavia il semplice fatto dell’inerzia dell’amministratore si può considerare una causa eccezionale.

Se, nonostante ciò, l’amministratore non convoca la riunione entro 10 giorni dalla richiesta, gli stessi condomini possono procedere all’autoconvocazione secondo quanto previsto dal regolamento di condominio o, in assenza, dalla legge.

Quanto detto è previsto dal codice civile solo per le assemblee relative alle questioni di straordinaria amministrazione, ma la giurisprudenza ritiene che, in via analogica, si possa applicare anche alle decisioni di ordinaria amministrazione. Pertanto, analogamente, se l’amministratore non convoca l’assemblea ordinaria per l’approvazione del rendiconto, si ritiene, nel silenzio della legge, che i condomini possano sollecitare l’amministratore a convocare un’assemblea straordinaria ponendo all’ordine del giorno la discussione della vicenda e la possibile revoca dell’amministratore stesso. In caso di ulteriore inerzia dell’amministratore, possono quindi procedere all’autoconvocazione secondo le modalità che vedremo qui di seguito.

L’autoconvocazione dell’assemblea da parte dei condomini

Come detto, se entro dieci giorni dalla richiesta l’amministratore non convoca l’assemblea condominiale, vi possono provvedere i singoli condomini. Come? Se il regolamento non dispone diversamente questi dovranno agire per come avrebbe dovuto fare l’amministratore, ossia spedendo a tutti i proprietari degli appartamenti un avviso di convocazione, con raccomandata a/r o posta elettronica certificata facendo attenzione che, tra il giorno di arrivo della comminuzione e quello dell’assemblea vi siano almeno cinque giorni.

L’avviso di convocazione deve contenere tutti i punti in discussione all’ordine del giorno, nonché il luogo, il giorno e l’orario in cui si terrà l’assemblea. Nello stesso avviso è possibile indicare non solo la data e l’ora della prima convocazione ma anche – come di norma succede – della seconda convocazione cui si fa luogo se in prima non si presenta nessuno.

La convocazione ad opera di un solo condomino

Eccezionalmente anche il singolo condomino può imporre all’amministratore di convocare l’assemblea, ma ciò solo nei casi di violazione della destinazione d’uso delle parti comuni da parte di un condomino e quando vuole far realizzare una innovazione di interesse sociale.

La revoca dell’amministratore richiesta in tribunale

Non dimentichiamo che il singolo condomino ha un’ulteriore arma per agire contro l’amministratore che è il ricorso in tribunale affinché il giudice, dopo averne accertato le negligenze, lo revochi d’ufficio.

In particolare, anche un solo condomino può rivolgersi al giudice, e chiedere la revoca per giusta causa dell’amministratore, quando quest’ultimo ha posto in essere uno di questi comportamenti:

  • ha omesso di dare notizia, in tempi celeri, all’assemblea di aver ricevuto mediante notifica un atto di citazione o un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;
  • non ha presentato il rendiconto della gestione che, come detto, va portato alla votazione dell’assemblea ordinaria almeno una volta all’anno;
  • non ha convocato l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • ha posto in essere una grave irregolarità come ad esempio il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge.

note

[1] Art. 66 dips. att. cod. civ.


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