Diritto e Fisco | Editoriale

Quali tasse si pagano sulla casa?

29 Luglio 2018
Quali tasse si pagano sulla casa?

Imu, Tasi, rifiuti, imposte sull’atto di acquisto con o senza prima casa: tutti i prelievi fiscali previsti dalla legge sul mattone.

Comprare casa non significa solo pagare il prezzo di acquisto e le spese di condominio, ma anche e soprattutto essere soggetti a un prelievo fiscale considerevole. Consapevole del fatto che oltre il 70% degli italiani ha un immobile di proprietà, l’erario non si è fatto mai sfuggire l’occasione di imporre tasse sul mattone. Tasse che vengono giustificate in vario modo: dalla maggiore capacità contributiva collegata al possesso di un bene di lusso alla necessaria partecipazione alle spese comunali per i servizi indivisibili (illuminazione delle strade, fognature, asfalto, ecc.); dalla gestione del servizio di raccolta dei rifiuti ai diritti per il catasto; dal rogito notarile di compravendita a quello di donazione. Ecco perché chi si chiede quali tasse si pagano sulla casa deve munirsi di una calcolatrice poiché non è un conto che si fa su due piedi. Peraltro, come ben potrai immaginare, la somma da versare al fisco varia a seconda di numerosi fattori come: la tipologia dell’immobile (civile abitazione, uso commerciale, ecc.), la qualità dello stesso (abitazione popolare, di lusso, ecc.), la destinazione (l’abitazione principale sconta meno tasse rispetto alla seconda casa, ecc.), la dimensione, ecc.

Detto ciò, volendo fare una sommaria elencazione, e senza in questa sede entrare negli specifici criteri di calcolo delle singole imposte, andiamo a vedere quali tasse si pagano sulla casa e perché essere proprietari di un immobile è così costoso.

Quanto costa comprare casa?

Il primo punto da cui devi partire se vuoi sapere quali tasse si pagano sulla casa è l’atto di acquisto ossia il cosiddetto rogito notarile. Già da quel momento il fisco si fa sentire e batte cassa. Le imposte da versare sono diverse a seconda che si tratti di

  • compravendita (da privato o da azienda) oppure donazione;
  • prima casa o meno.

Cerchiamo di analizzare velocemente le singole ipotesi.

Compravendita di casa

Se intendi acquistare casa le imposte da pagare sono:

  • Iva se acquisti da una azienda o imposta di registro se acquisti da un privato
  • imposta ipotecaria
  • imposta catastale.

Se si tratta della prima casa pagherai:

per gli acquisti da impresa:

  • Iva ridotta al 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro

per gli acquisti da privato:

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

Se non si tratta della prima casa pagherai:

per gli acquisti da impresa: 

  • Iva al 10% (22% per gli immobili A/1, A/8 e A/9);
  • imposta di registro: 200 euro
  • imposta ipotecaria: 200 euro
  • imposta catastale: 200 euro

Per gli acquisti da privato:

  • imposta di registro al 9% (minimo mille euro);
  • imposta ipotecaria: 50 euro
  • imposta catastale: 50 euro

Donazione casa

Se invece ricevi la casa in donazione devi pagare l’imposta sulle donazioni. Tuttavia, questa sconta di una serie di sgravi. In pratica:

  • donazioni tra coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori e , in generale, ascendenti e discendenti): 4%, con franchigia fino a 1.000.000 euro. In pratica paghi l’imposta sulle donazioni solo sulla parte di valore che eccede un milione: su tale valore devi applicare l’aliquota del 4%. Ad esempio, su una casa che vale 300 mila euro non paghi imposta sulle donazioni; su una che vale 1.300.000 euro paghi il 4% di 300mila;
  • donazioni tra fratelli e sorelle, 6%, con franchigia di € 100.000,00;
  • donazioni tra altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado: 6% senza franchigia;
  • donazioni tra altri soggetti, 8% senza franchigia.

In caso di beneficiario portatore di handicap grave la franchigia applicabile è di € 1.500.000,00.

Quanto costa mantenere casa: le tasse

Mantenere la proprietà della casa implica innanzitutto il versamento delle quote condominiali (ordinaria e straordinaria amministrazione) e delle utenze, ma anche le spese fiscali. Il capitolo fiscale fa capo agli enti locali. Infatti le tasse che si pagano sulla casa spettano ai Comuni. Esistono tre tipi di tasse sulla casa che vanno pagate periodicamente:

  • Imu, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali (salvo si tratti di immobile di lusso). Può aggiungersi o meno all’imposizione Irpef;
  • tributo per i servizi indivisibili (Tasi), destinato al finanziamento dei servizi comunali rivolti alla collettività (spese per il manto stradale, la pubblica illuminazione ecc.);
  • tassa sui rifiuti (Tari), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell’utilizzatore. Essa, nei comuni che hanno realizzato sistemi di misurazione puntuale della quantità di rifiuti conferiti al servizio pubblico, può essere sostituita da una tariffa.

La “triade” Imu, Tasi e Tari costituisce quindi la risposta al quesito: quali tasse si pagano sulla casa? Si tratta di imposte dovute annualmente sulla base di una dichiarazione di possesso fatta preventivamente dal contribuente.

Chi non paga le tasse sulla casa?

A decorrere dal 2014, l’Imu non è dovuta per l’abitazione principale e le relative pertinenze, ad eccezione delle unità immobiliari “di lusso”, censite nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Gode di esenzione dal pagamento dell’Imu anche il marito che, separato dalla moglie, sia stato costretto dal giudice ad andare via di casa e trovare un altro immobile. Pur non essendo più il tetto familiare la sua abitazione principale, egli non dovrà comunque versare l’Imu.

Non sono assoggettati alla Tasi i terreni agricoli e, dal 2016, gli immobili adibiti ad abitazione principale censiti in categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9.

Più ampio il capitolo delle esenzioni dalla Tari. Leggi a riguardo Chi deve pagare la Tari. Il semplice fatto di non abitare l’immobile per un determinato periodo dell’anno o anche per tutti i 12 mesi non esonera dal versamento della Tari salvo che la casa non sia effettivamente e concretamente abitabile (leggi Tassa rifiuti casa non abitata).

Che succede se non pago le tasse sulla casa?

Le imposte sulla, come abbiamo detto, sono di spettanza comunale. Questo significa che a riscuoterle è l’agente della riscossione incaricato dall’amministrazione locale. Fino a qualche tempo fa questo era quasi sempre Equitalia Spa. Oggi è stato dato il via libera ai Comuni di siglare apposite convenzioni con società private diverse da Agenzia Entrate Riscossione che si occupa invece dei crediti erariali. Ciò nonostante il meccanismo di recupero delle somme non versate è identico. L’Esattore notifica una cartella di pagamento tanto così al contribuente 60 giorni di tempo per pagare e anticipandogli l’avvio dell’esecuzione forzata. In caso di omesso versamento, scatterà il pignoramento.

L’ipoteca sulla casa è possibile solo per debiti di almeno 20mila euro. Invece il pignoramento scatta se il debito supera 120mila euro e fatto salvo comunque il divieto di pignoramento dell’unica casa di residenza adibita a civile abitazione (cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa).

Prescrizione delle tasse sulla casa

La tasse sulla casa, ossia Imu, Tasi e Tari si prescrivono nel termine di cinque anni come tutti i tributi locali. Questo significa che se non hai mai pagato, l’Esattore ti può chiedere solo le ultime cinque annualità. Così come se ti arriva una cartella di pagamento e dopo di questa non ricevi null’altro, al termine del quinto anno sei libero dal debito.

Riclassamento dell’immobile

L’Agenzia delle Entrate può intervenire anche in un momento successivo a quello dell’acquisto o della vendita dell’immobile: succede quando si accorge di un eccessivo scostamento tra il valore effettivo dell’immobile da quello catastale. In tal caso procede al riclassamento: aggiorna cioè il valore a quello di mercato. Nel fare ciò però non può basarsi su stime presuntive ma deve fare un sopralluogo, verificare le concrete condizioni della casa e il quartiere nel quale si inserisce, la presenza di servizi e collegamenti.



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