Diritto e Fisco | Editoriale

Rischi nell’acquistare casa da una persona indebitata

29 Luglio 2018
Rischi nell’acquistare casa da una persona indebitata

Tutti i problemi che incontra chi compra un immobile da un soggetto pieno di debiti: dalle ipoteche, ai pignoramenti per finire all’azione revocatoria dei creditori.

Hai intenzione di comprare una casa. Inutili sono stati i tentativi con le agenzie immobiliari o con le aste giudiziarie: i prezzi sono risultati sempre troppo alti. Dopo tanta ricerca, hai però trovato un vero affare: una persona ha bisogno di liquidità ed è disposta a darti la sua casa ad un prezzo vantaggiosissimo. Ad occhio e croce pagherai solo i due terzi del valore effettivo del bene; in cambio dello sconto dovrai però versare la somma subito e, una parte di questa, dovrà essere consegnata in contanti. Incredulo per l’occasione che ti si è prospettata, sospettando una fregatura, hai dato incarico a un ingegnere di verificare le condizioni dell’immobile e a un’agenzia investigativa di prendere informazioni sul venditore. Alla fine non sono risultate anomalie se non il fatto che il proprietario è oberato di debiti e probabilmente ha bisogno di soldi. Ti chiedi, a questo punto, quali sono i rischi nell’acquistare casa da una persona indebitata. Non vorresti infatti ritrovarti nei guai e magari con qualche vincolo come un’ipoteca o un sequestro sul bene.

In verità può profilarsi più di un problema per chi compra un immobile da un soggetto con pendenze sia nei confronti di creditori privati che con il fisco. Ma c’è modo di prevenirli e di neutralizzarli con alcune accortezze che, in questo articolo, cercherò di spiegarti. Prenditi quindi cinque minuti del tuo prezioso tempo perché potrebbero essere fondamentali, in futuro, per toglierti dai guai ed evitare tutti quei tipici rischi nell’acquistare casa da una persona indebitata.

Ipoteche, pignoramenti e sequestri sulla casa da comprare

Se il venditore non ha pagato i suoi creditori e questi hanno iscritto un’ipoteca o avviato un pignoramento immobiliare puoi scoprirlo con molta facilità. Ti basta andare all’Agenzia delle Entrate, Ufficio del Territorio, e fare una visura ipocatastale. Il documento, acquisibile da chiunque – anche se non proprietario – ed al costo di poche decine di euro, ti darà molte informazioni dell’immobile. Ti dirà innanzitutto a chi è effettivamente intestato e se ci sono situazioni di comproprietà. Ti svelerà poi se è libero da ipoteche o pignoramenti in corso. In più potrai sapere se sulla casa pende un processo volto a rivendicarne la proprietà (la domanda giudiziale viene infatti trascritta proprio per essere opponibile a terzi).

Se non troverai alcuna iscrizione puoi stare tranquillo. Ma non ancora completamente. C’è un altro tassello che ti manca per capire i rischi nel comprare casa da un indebitato.

La possibile azione revocatoria sull’acquisto della casa

Il grosso problema di chi acquista casa da un indebitato è di poter essere vittima dell’azione revocatoria dei creditori. Cercherò di spiegarti in due parole di cosa si tratta. Proprio al fine di evitare che il proprietario si spogli dei propri beni al fine di sottrarli a un eventuale pignoramento, la legge consente ai creditori di agire entro cinque anni dall’atto di vendita per far rendere inefficace la cessione. È ciò che viene detta azione revocatoria. Se però, in caso di donazione della casa, la revocatoria è molto semplice (il creditore deve provare solo l’intento fraudolento del donante il che è dimostrato dal fatto che questi, a seguito della cessione, è rimasto privo di altri beni di valore tale da coprire i debiti), nel caso di vendita della casa il creditore ha un compito più difficile. In questa seconda ipotesi, infatti, chi chiede la revocatoria deve dimostrare due elementi:

  • come per la donazione, l’intento fraudolento del creditore ossia il fatto che il debitore si è spogliato di una fetta considerevole dei suoi beni, sicché la parte residua, in caso di pignoramento, non sarebbe sufficiente a garantire il creditore. Ad esempio: se una persona, con un debito di 50mila euro, vende una casa del valore di 200mila ma resta proprietario di un terreno che ne vale 100mila, non può subire la revocatoria; la subirebbe però se non possedesse null’altro o comunque solo beni di valore inferiore a 50mila euro;
  • la consapevolezza dell’acquirente di acquistare casa da una persona indebitata. È proprio questo l’elemento di maggiore difficoltà per il creditore. Non potendosi però “spaccare la testa” del compratore e investigarne le effettive intenzioni e conoscenze, quantomeno si può ragionare per “presunzioni”. Così, secondo la giurisprudenza, tutte le volte in cui c’è un vincolo di familiarità stretta tra venditore e acquirente (ad esempio tra padre e figlio o tra coniugi) o di coabitazione quotidiana (ad esempio la badante convivente) allora è possibile dare per scontata la conoscenza, da parte di quest’ultimo, delle condizioni economiche del cedente. Questo implicherà che la casa può essere sottoposta a revocatoria e quindi pignorata.

Cosa rischia chi compra casa da un indebitato?

Tornando al problema di partenza e volendo sintetizzare quanto sin qui detto possiamo dire che chi compra casa da un indebitato deve innanzitutto verificare, con una visura, che non vi siano trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli (domande giudiziarie, ipoteche, pignoramenti, ecc.).

Fatta questa verifica bisogna considerare il rischio di poter essere soggetti a revocatoria quando si abbiano con il venditore degli stretti legami di familiarità o coabitazione. In tale ipotesi, infatti, il creditore potrebbe pignorare l’immobile nonostante il passaggio di proprietà.

Viceversa, in assenza di tali rapporti, essendo la revocatoria estremamente più difficile, i rischi sono minori o pressoché assenti.

In caso di fallimento

Ultima verifica, ci si può accertare se il soggetto è fallito. Il problema si pone solo per gli imprenditori commerciali o i soci illimitatamente responsabili nelle società di persone (Sas, Snc, società semplice). La ricerca si fa agevolmente con una istanza alla cancelleria fallimentare del tribunale. In alternativa si può chiedere allo stesso venditore di presentare tale certificato.



2 Commenti

  1. Buongiorno,
    mi ritrovo in una situazione simile. Ho acquistato nel maggio 2018 un appartamento da un soggetto (non parente) ad un ottimo prezzo. qualche giorno fa ho scoperto che il soggetto venditore rischia di essere condannato per bancarotta fraudolenta. Qualcuno mi dice che se il fallimento rientra nell’arco dell’anno sono passibile di azione revocatoria da parte dei creditori del soggetto fallito. Potrei ricevere un vs gradito suggerimento? grazie

    1. La revocatoria fallimentare si fonda sul presupposto che tutti gli atti compiuti dal fallito, nel periodo in cui si trovava in stato di insolvenza, sono pregiudizievoli per i creditori, per cui la sua finalità è quella di reintegrare il patrimonio dell’imprenditore fallito, rendendo inefficaci tutti gli atti compiuti in precedenza dallo stesso in pregiudizio ai creditori. Ti consigliamo di leggere i nostri articoli:
      -Revocatoria fallimentare https://www.laleggepertutti.it/129575_revocatoria-fallimentare
      -Cos’è la bancarotta fraudolenta? In cosa consistono la bancarotta per distrazione, la bancarotta preferenziale e quella documentale? https://www.laleggepertutti.it/252027_il-reato-di-bancarotta-fraudolenta

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