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Dove citare il condominio?

24 Agosto 2018 | Autore:
Dove citare il condominio?

Le regole fondamentali per individuare il giudice competente a decidere le cause contro il condominio.                                                      

Le cause condominiali costituiscono una grande percentuale di tutto il contenzioso esistente in Italia. Le aule dei tribunali sono da sempre piene di fascicoli relativi a controversie che contrappongono singoli condomini al condominio in cui abitano. Può accadere, infatti, che sorga una controversia sul modo in cui debba essere usato il parcheggio condominiale, oppure sulla opportunità o meno di procedere alla revisione delle tabelle millesimali, oppure ancora sul pagamento delle quote condominiali addebitate dall’amministratore ai condomini. In questi ed in altri casi è importante conoscere le regole basilari stabilite dalla legge [1] innanzitutto per individuare quale sia l’autorità giudiziaria competente a conoscere e quindi a decidere una causa di questo tipo. Quando parliamo di autorità competente a conoscere e decidere una causa tra singolo condomino e condominio intendiamo il giudice territorialmente competente: esiste cioè un criterio per stabilire se, quando devo citare in giudizio il condominio, devo fare causa davanti al tribunale di questa città piuttosto che davanti al tribunale di un’altra città. Naturalmente altrettanto importanti sono le regole che, prima ancora di avviare un contenzioso contro il condominio, ci chiariscono cosa sia e quando sorga il condominio. Quelle a cui abbiamo fatto riferimento sono tutte regole che occorre conoscere e che esamineremo nel seguente articolo per avere un quadro sufficientemente chiaro su come impostare una causa contro il condominio e, principalmente, per capire dove citare il condominio.

Che cos’è e quando nasce un condominio?

Abbiamo detto che per poter avviare una causa contro il condominio è fondamentale conoscere una serie di regole.

E l’opportunità di avere almeno un’infarinatura su queste regole esiste non fosse altro perché la legge consente ai cittadini di difendersi senza l’assistenza di un avvocato in tutte le cause davanti al giudice di pace il cui valore non superi € 1.100,00.

E se, quindi, il cittadino può in alcuni casi difendersi da solo, tanto più necessario appare che egli conosca le disposizioni indispensabili per orientarsi nel vasto mare del processo.

E prima ancora di capire dove citare il condominio appare necessario sapere cosa sia il condominio e quando un condominio nasca.

In effetti solo se conosci cosa sia il condominio, sarai in grado di capire quando è possibile parlare di causa contro il condominio.

E allora diciamo innanzitutto che quando parliamo di condominio facciamo riferimento ad un edificio di cui alcune parti (le cosiddette parti comuni) sono di proprietà comune tra i proprietari delle singole unità immobiliari che lo compongono.

Le parti comuni sono tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune a meno che non risulti il contrario dai singoli atti di acquisto degli appartamenti.

Sono quindi generalmente parti comuni che costituiscono il condominio, cioè parti in proprietà comune tra i condomini, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, lastrici solari, tetti, scale, portoni, portici, cortili e facciate, le aree destinate a parcheggio, tutti i locali per i servizi in comune come la portineria e la lavanderia ed anche tutte le opere destinate all’uso comune come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari e i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione del segnale radiotelevisivo e per l’accesso a qualsiasi flusso informativo, anche da satellite o via cavo e i collegamenti relativi a questi sistemi centralizzati fino al punto in cui penetrano nelle proprietà individuali.

Questi sono, dunque, i beni o parti comuni che costituiscono il condominio.

Ed il condominio nasce nello stesso momento in cui l’unico proprietario dell’edificio cede ad un terzo il primo appartamento esistente nell’edificio stesso: in quel momento il condominio comincia ad esistere anche se non fosse stato nominato un amministratore o non esistessero ancora tabelle millesimali e regolamento [2].

Nel condominio alcune parti dell’edificio sono di proprietà comune tra i condomini

Quali sono le cause condominiali e dove si cita il condominio?

Dopo aver chiarito cosa sia e quando nasca il condominio è più semplice capire che cosa significhi causa condominiale.

Una causa condominiale sarà una causa che avrà per oggetto una delle parti comuni e che vedrà contrapposti tra loro uno o più condomini oppure uno o più condomini contro l’intero condominio.

In questo articolo ci riferiamo alle cause che vedono contrapposti uno o più condomini contro l’intero condominio.

Questa situazione può capitare in svariate circostanze.

Ecco le più frequenti ipotesi di cause tra uno o più condomini contro l’intero condominio:

  • impugnazioni di delibere dell’assemblea di condominio che hanno deciso come usare un parcheggio condominiale o un giardino condominiale;
  • contestazioni sulla ripartizione delle spese deliberate in assemblea per lavori sulle parti comuni;
  • richiesta di revisione delle tabelle millesimali che un condomino ritenga essere errate o bisognose di modifica per effetto, ad esempio, di aumenti di superfici.

In questi ed in tutti gli altri casi in cui un condomino intenda agire contro il condominio (che deve essere citato in persona del suo amministratore in carica), il giudice a cui rivolgersi sarà in generale il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi [3].

Questo significa che se l’edificio condominiale si trova nel territorio del comune di Milano, il giudice a cui rivolgersi sarà il tribunale di Milano oppure il giudice di pace di Milano.

E come sapere se devi rivolgerti al tribunale di Milano oppure al giudice di pace di Milano (oppure al tribunale o al giudice di pace della diversa città in cui si trova l’edificio condominiale)?

La scelta dipende dal tipo di causa che intendi avviare:

  • sarà sempre competente il giudice di pace (di Milano nell’esempio fatto, cioè il giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi) se la causa avrà ad oggetto una lite sul modo o sulla misura in cui usare i servizi di condominio di case (ad esempio se è in contestazione il modo cioè i limiti in cui si deve usare un parcheggio condominiale o una piscina condominiale): in questo caso qualunque sia il valore della causa sarà sempre competente il giudice di pace del luogo in cui si trovano i beni comuni;
  • negli altri casi, occorrerà invece valutare innanzitutto se la causa abbia ad oggetto un bene immobile o no:
  1. se la causa contro il condominio avrà ad oggetto un bene immobile (e tutte le parti che compongono un edificio, come ad esempio le scale o i muri, sono anch’esse beni immobili) sarà sempre competente il tribunale del luogo dove si trova l’edificio condominiale;
  2. se la causa contro il condominio avrà ad oggetto invece un bene mobile, allora sarà competente il giudice di pace del luogo dove si trova l’edificio condominiale se il valore della causa non supererà i cinquemila euro, altrimenti sarà competente il tribunale del luogo dove si trova l’edificio condominiale (ad esempio sarà una causa con oggetto un bene mobile quella con cui si contesta la ripartizione di una spesa condominiale: il denaro, infatti, è un bene mobile).

Aggiungiamo, infine, che per tutte le cause condominiali è oggi sempre obbligatorio, prima di agire in giudizio, avviare un tentativo di mediazione obbligatoria con l’assistenza obbligatoria di un legale davanti ad uno degli organismi autorizzati dalla legge [4].

Il giudice delle cause tra condomini e condominio è quello del luogo dove si trova l’edificio condominiale


note

[1] Art. 23 cod. proc. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 510/1982.

[3] Art. 23 cod. proc. civ.

[4] Art. 71 quater disp. att. cod. civ.

 


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