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Detrazioni ristrutturazioni: si perdono in caso di opera abusiva?

30 Luglio 2018
Detrazioni ristrutturazioni: si perdono in caso di opera abusiva?

Bonus lavori in casa: l’Agenzia delle Entrate può recuperare le imposte non pagate se c’è un abuso edilizio.

Hai avviato, di recente, dei sostanziosi lavori in casa. In particolare hai fatto realizzare un soppalco per un piccolo angolo letto; hai chiuso il balcone creando una veranda dove collocare alcuni elettrodomestici e un minuscolo angolo cottura; hai infine abbattuto delle pareti. Hai delegato un ingegnere perché presentasse i progetti in Comune per richiedere le dovute autorizzazioni amministrative. Ottenuta la licenza hai dato l’incarico alla ditta dei lavori e chiesto i bonus ristrutturazioni nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo. Ma come sempre succede, l’appetito vien mangiando. Così, in corso d’opera, hai eseguito delle modifiche rispetto ai progetti iniziali confidando che il Comune non si sarebbe accorto delle diversità. Non è andata così: dopo un controllo dei vigili sei stato raggiunto da un ordine di demolizione. Ad esso è seguito anche l’accertamento dell’Agenzia delle entrate che ti ha chiesto di restituire i soldi risparmiati con le detrazioni. Quest’ultimo provvedimento ti è piovuto come un fulmine a ciel sereno: non sospettavi infatti ricadute anche sul profilo fiscale. Ti chiedi allora se una eventuale sanatoria possa rimediare al pasticcio ed evitare i problemi con la legge. Di tanto parleremo in questo articolo. Ti spiegheremo cioè se si perdono le detrazioni sulle ristrutturazioni in caso di opera abusiva ossia quando e come le irregolarità possono far saltare le agevolazioni fiscali.

Cos’è un abuso edilizio?

In base al Testo unico dell’edilizia [1] scatta un abuso edilizio in caso di intervento realizzato:

  • senza il necessario titolo abilitativo ossia senza aver chiesto il permesso di costruire o senza il deposito della Scia, della Dia, ecc.;
  • in totale difformità rispetto al titolo abilitativo chiesto e ottenuto;
  • in parziale difformità dal titolo abilitativo chiesto e ottenuto.
  • È tuttavia possibile chiedere la sanatoria dell’abuso a condizione che l’opera non sia in contrasto con i regolamenti urbanistici ed edilizi del Comune: sia quelli in vigore al momento dell’inizio dei lavori, sia quelli (eventualmente diversi e successivi) in vigore all’atto di presentazione della licenza in sanatoria.

Un abuso edilizio comporta la perdita delle agevolazioni fiscali?

Le opere abusive, in quanto in contrasto con la legge, comportano la decadenza dalle agevolazioni fiscali soli in tre casi:

  • se le opere sono state realizzate senza il titolo edilizio necessario;
  • se il titolo è stato annullato;
  • se le opere sono state realizzate in difformità rispetto al titolo edilizio per mancato rispetto delle destinazioni d’uso e degli allineamenti indicati nei piani regolatori.

Non scatta la decadenza dalle detrazioni se la parziale difformità dell’opera che non raggiunge la soglia del 2% rispetto ai lavori complessivi. infatti, la violazione di altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta non eccedente il 2% delle misure prescritte con riguardo alle singole unità immobiliari.

Dunque, se hai realizzato un’opera abusiva devi sapere che rischi tre tipi di conseguenze:

  • il procedimento penale per abuso edilizio. Questo però può cadere in prescrizione entro 4 anni (5 anni se sei stato raggiunto da una citazione a giudizio);
  • l’ordine di demolizione dell’auto: il provvedimento, a differenza del reato, non cade mai in prescrizione;
  • la decadenza delle agevolazioni fiscali in precedenza godute. Tali detrazioni potranno essere recuperate dalle Entrate se gli interventi abusivi sono stati realizzati in difformità dal titolo, quanto meno in termini di variazione eccedente il 2% delle misure; oppure, se il titolo abilitativo, quando prescritto, è mancante.

Secondo una interessante sentenza della Commissione Tributaria dell’Emilia Romagna [3] non c’è decadenza dalle agevolazioni fiscali quando l’edificio, costruito in conformità al titolo e poi interessato da nuovo titolo edilizio per le varianti, riscontri un intervento abusivo, ma di lieve entità

Detrazioni fiscali: quale decadenza per l’opera abusiva?

Vediamo ora per quali bonus fiscali scatta la decadenza in caso di opera abusiva. Pariamo di tutte le detrazioni collegate a ristrutturazioni, al bonus mobili, all’ecobonus, al bonus verde, ecc.

Non si decade però dal bonus prima casa. Chi acquista un’immobile con l’Iva al 4% o l’imposta di registro al 2% (anziché rispettivamente al 10% o al 9%) e successivamente esegue opere abusive su di essa, non perde l’agevolazione fiscale essendo questa collegata alle imposte sul rogito e non invece ai lavori in casa. Tale è l’orientamento espresso dalla Cassazione con due sentenze degli scorsi anni [3]. Secondo la Corte, tali interventi non giustificano la decadenza dal bonus prima casa, poiché, alla data di registrazione dell’atto, l’abuso non era realizzato né in carenza di titolo né in contrasto con esso (né sulla base di un titolo poi annullato): e, quindi, non si colloca in una delle tre casistiche “tipiche” di abuso edilizio di cui abbiamo parlato sopra.


note

[1] Dpr 380/2001.

[2] Ctr Emilia Romagna sent. n. 42/14/2008.

[3] Cass. sent. n. 4351/2016 e 4669/2014.


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