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Quando un soppalco è abusivo?

30 Luglio 2018
Quando un soppalco è abusivo?

Costruire un soppalco senza permesso di costruire: si può essere condannati penalmente e alla demolizione?

Da quando è nato, l’uomo ha sempre incontrato due tipi di problemi: l’energia e lo spazio. Sul primo versante, la lotta per il fuoco, per il cibo e le materie prime ha contraddistinto la nascita di tutte le civiltà. Sul secondo versate invece, le nazioni si fanno ancora guerra. E le battaglie sono anche solo legali, quando si tratta di ricavare più spazio dal proprio appartamento. Non sempre è consentito aumentare la superficie dell’immobile se non si chiede prima l’autorizzazione al Comune. Autorizzazione che un tempo si chiamava licenza edilizia e che oggi viene detta «permesso di costruire». Chi ha acquistato una casa – grande o piccola, bella o brutta che sia – non può modificarla a proprio piacimento, avviando lavori di ristrutturazione, se prima non ottiene il nullaosta delle autorità. Diversamente scatta il reato di abuso edilizio e l’ordine di demolizione (che, a differenza del primo, non cade mai in prescrizione). A finire sotto la scure dei controlli municipali sono soprattutto verande e soppalchi. Ma quando un soppalco è abusivo? A spiegarlo è stato più volte il Consiglio di Stato.

Avrai avuto anche tu a casa un soppalco. Forse lo avrai utilizzato come ripostiglio delle valigie, delle scope o dei bauli più ingombranti. Se sei stato fortunato, perché vivi in un appartamento non molto basso, hai potuto creare un piccolo soggiorno o un angolo letto magari per gli ospiti. Quando negli anni 70 si costruivano case più grandi, la media degli appartamenti era di circa 115 mq. Oggi invece si è scesi a 70 mq. E questo non perché sono diminuite le necessità, ma i soldi. Verande e soppalchi sono la giusta soluzione per ricavare qualche metro quadro in più. Ma se per la veranda non si pongono dubbi di sorta – essendo sempre necessaria l’autorizzazione comunale – per il soppalco le cose possono cambiare a seconda della sua dimensione e, in base ad essa, rientrare nell’edilizia libera o meno. Una recente sentenza del Consiglio di Stato [1] spiega quando un soppalco è abusivo.

Il Regolamento Edilizio Tipo (RET) del 20 ottobre 2016 definisce il soppalco come la «partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso».

La realizzazione di un soppalco rientra tra gli interventi di ristrutturazione edilizia e, pertanto, richiede la licenza edilizia tutte le volte in cui comporta un aumento della superficie utile, con conseguente aggravio del carico urbanistico. Ma, a conti fatti, tutti i soppalchi aumentano, anche di pochi centimetri, la superficie utile. Quando allora è necessario il permesso comunale? Secondo i giudici amministrativi il soppalco non sviluppa superficie utile se non costituisce “superficie abitabile” il che accade quando si tratta di un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone [2]. A rilevare è anche la struttura con cui esso è realizzato. Difatti un soppalco in cartongesso è insufficiente a reggere il carico di una persona o di un armadio, ragion per cui in questi casi non richiede autorizzazioni. Tale è, ad esempio, il soppalco per contenere la cisterna dell’acqua, uno scaldabagno, un condizionatore, un ripostiglio per valigie e altri piccoli oggetti (scope). In tale ipotesi la costruzione non costituisce una estensione della superficie utile interna dell’unità immobiliare, né può essere abitata.

Al contrario è necessaria il permesso di costruire per un soppalco anche di modeste dimensioni, il cui utilizzo in sicurezza è possibile per via dell’altezza (tale da consentire ad una persona di accedervi comodamente), della stabilità della struttura (tale da reggere il peso di una persona) e della comodità di accesso (raggiungibile tramite una scala fissa). Per “praticabilità” si intende infatti la possibilità concreta di accedere al soppalco – e quindi di sfruttarlo – in condizioni di sicurezza e di posizionare dei carichi variabili (mobili o materiali). Il soppalco, per esempio, costituisce certamente superficie utile ove venga utilizzato come deposito di bauli, armadi e comodini, soggiorno, camera lettura o camera da letto.

In tale ipotesi, per essere in regola e realizzare un soppalco che non debba un giorno andare incontro a un ordine di demolizione è necessario presentare un elaborato tecnico al Comune (rispettando le prescrizioni delle Norme Tecniche Costruttive ai fini strutturali) e chiedere il permesso di costruire.

I valori del carico di esercizio possono variare, in relazione all’uso, da un minimo di 200 kg/mq (per i locali ad uso residenziale), fino ai 300/500 kg/mq per gli spazi con maggior affollamento o per le attività produttive.


note

[1] Cons. Stato, sent. n. 4166/2018 del 9.07.2018,  n. 4468/2014.

[2] Cons. Stato sent. n. 985/2017


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