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Bonus prima casa: lo può avere chi affitta?

30 Luglio 2018


Bonus prima casa: lo può avere chi affitta?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 Luglio 2018



Agevolazioni fiscali per chi compra un immobile anche se ne possiede un altro che dà in affitto.

Hai una casa “bloccata” per otto anni da un contratto di affitto firmato con una giovane coppia da poco sposata. Visto che difficilmente potrai abitare l’immobile in questione prima della scadenza della locazione, hai intenzione di acquistarne un secondo per te e la tua famiglia. Al momento del rogito il notaio ti chiede se si tratta della tua prima casa di residenza perché, in tale ipotesi, ti spettano i benefici fiscali (Iva al 4% o imposta di registro al 2%). Il cosiddetto “bonus prima casa” è infatti riservato a chi non ha altra abitazione all’interno del Comune ove si trova quella da acquistare né ne possiede un’altra, su tutto il territorio nazionale, già acquistata con lo stesso bonus. Ti chiedi a questo punto se sei tenuto a dichiarare la proprietà della casa data in fitto visto che, per te, non si può considerare vera e propria “abitazione” non essendo appunto abitabile. Chi affitta può avere il bonus prima casa? La questione, particolarmente interessante, è stata di recente decisa dalla Cassazione con una ordinanza che farà di certo discutere [1].

Bonus prima casa: in che consiste?

È un argomento che abbiamo affrontato già diverse volte, per cui non ci ripeteremo ulteriormente anche in questa sede. L’agevolazione fiscale sulla prima casa, anche detta «bonus prima casa», consiste in un notevole risparmio sulle tasse da pagare all’atto dell’acquisto (il cosiddetto rogito notarile). In pratica:

  • se si acquista da un costruttore si paga: a) Iva al 4% anziché al 10% (22% per gli immobili di lusso); b) imposta ipotecaria, catastale e di registro nella misura di 200 euro ciascuna;
  • se si acquista da privato si paga: a) Imposta di registro al 2% anziché al 9%; b) imposta ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Le condizioni per ottenere il bonus sono svariate. In sintesi:

  • non bisogna essere proprietari di altre case sull’intero territorio nazionale comprate già con il bonus, salvo venderla entro 1 anno dal nuovo acquisto;
  • non bisogna essere proprietari di altra casa di abitazione nel Comune ove si trova la casa in corso di acquisto;
  • bisogna avere la residenza nel Comune ove si trova la nuova casa da acquistare col bonus.

Prima casa: si può affittare o vendere?

Se hai letto il nostro articolo Prima casa: si può affittare, saprai certamente che:

  • l’immobile acquistato con il bonus prima casa non si può vendere per almeno 5 anni, salvo acquistarne un secondo, entro 12 mesi, anche questo da destinare a propria abitazione principale;
  • l’immobile acquistato con il bonus prima casa si può dare in affitto senza perdere l’agevolazione;
  • il contribuente non è tenuto ad andare a vivere nell’abitazione acquistata con il bonus: l’importante è che abbia la residenza all’interno dello stesso Comune, ben potendo poi vivere in una via differente.

Secondo la commissione tributaria di Milano [2], nel caso di vendita della prima casa entro i cinque anni, la residenza nell’immobile riacquistato entro un anno consente di mantenere il diritto all’agevolazione anche in assenza di nuova residenza anagrafica; questa, infatti, può essere provata anche «di fatto» dimostrando l’effettivo trasferimento in questo nuovo immobile. Secondo la pronuncia, se c’è prova dell’effettiva residenza presso il nuovo immobile, si può mantenere l’agevolazione pure in assenza di trasferimento formale della residenza anagrafica. Per la Cassazione, in caso di mancato trasferimento della formale residenza anagrafica per richiesta non accolta, l’agevolazione è da revocare.

Bonus prima casa per due volte

Si può avere una seconda volta l’agevolazione fiscale in commento se la casa diventa inagibile o troppo stretta. Si legga a riguardo Bonus prima casa: come averlo sulla seconda. Secondo una recente sentenza della Cassazione [3] va concesso il beneficio fiscale a chi acquista un immobile da adibire ad abitazione del nucleo familiare anche se risulta già proprietario di un appartamento per cui il contribuente non ha richiesto le agevolazioni. L’«idoneità» della casa «pre-posseduta» va intesa sia in senso oggettivo che in senso oggettivo, nel senso che ricorre il beneficio anche nel caso di disponibilità di un appartamento che non è idoneo per dimensioni e caratteristiche complessive a soddisfare le esigenze abitative del soggetto interessato. La Corte ha accolto il ricorso della proprietaria di un piccolo appartamento che acquistava un altro immobile da adibire ad abitazione della sua famiglia e rispetto al quale chiedeva le agevolazioni.

La Suprema Corte ha più volte ribadito che non impedisce il riconoscimento del bonus prima casa la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia allo stesso tempo proprietario di un altro immobile, «purché acquistato senza agevolazioni nello stesso Comune che, per qualsiasi ragione sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione».

Si può altrettanto usufruire dell’agevolazione se si acquista casa per i figli intestandola cioè a questi, anche se chi paga ha già comprato la propria “prima casa” col bonus. Senti a riguardo la puntata Bonus prima casa anche ai figli.

Bonus prima casa per chi è già proprietario ma fitta

Infine, con la sentenza odierna, la Cassazione ha detto che può sfruttare il bonus prima casa chi ha già un’altra casa nello stesso Comune ove si trova quella in corso di acquisto a condizione che quest’ultima sia stata data in affitto. E ciò per una semplice ragione: per fruire dei benefici fiscali sull’acquisto della “prima casa”, la nozione di “casa di abitazione” deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato. Tale idoneità però non sussiste quando l’immobile è dato in locazione a terzi; di conseguenza, l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia proprietario di altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato allorché tale casa sia oggetto di un rapporto di locazione regolarmente registrato (sempre che si tratti di un contratto non maliziosamente finalizzato a creare lo stato di indisponibilità della stessa).


note

[1] Cass. ord. n. 19989/18 del 30.07.2018.

[2] CTP Milano, sent. n. 2778/2018.

[3] Cass. ord. n. 20300/18


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