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Esecuzione immobiliare: quando va liberato l’immobile?

20 Marzo 2018 | Autore:
Esecuzione immobiliare: quando va liberato l’immobile?

Fino a quando il debitore può rimanere all’interno dell’immobile sottoposto ad esecuzione forzata?

Stando alle norme in tema di esecuzione forzata [1], il giudice ha l’obbligo di emettere l’ordine di liberazione dell’immobile pignorato ed il custode ha l’obbligo di porlo in attuazione. La finalità della legge è quella di evitare all’aggiudicatario le incertezze sui tempi e sui costi necessari per ottenere la disponibilità del bene e al contempo quella di incentivare le vendite giudiziarie: infatti non vi è dubbio che sotto il profilo economico, un immobile libero viene venduto più facilmente sul mercato, in tempi più rapidi ed a prezzi superiori. Vediamo di comprendere, dunque, quando va liberato l’immobile nel caso di esecuzione immobiliare.

Esecuzione immobiliare: quando il giudice ordina la liberazione?

In linea generale è da dire che nella prassi il giudice dell’esecuzione emette l’ordinanza di liberazione dell’immobile contestualmente all’ordinanza di delega delle operazioni al professionista delegato. In particolare, il giudice dell’esecuzione dispone la liberazione dell’immobile pignorato nei seguenti casi:

  • quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare il bene immobile o revoca l’autorizzazione precedentemente concessa. Si tratta di una fattispecie così generica da consentire al giudice un ampio margine di discrezionalità;
  • quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione del bene.

Dunque, mentre l’emissione dell’ordine di liberazione del bene pignorato è obbligatoria quando l’immobile viene aggiudicato, nelle fasi anteriori del procedimento è rimessa alla discrezione del giudice.

Esecuzione immobiliare: il debitore ha diritto ad abitare l’immobile?

La giurisprudenza della Cassazione sviluppatasi nel corso del tempo ha escluso che il debitore esecutato abbia un diritto di abitare l’immobile nel corso della procedura. Anzi, con la notifica dell’atto di pignoramento immobiliare il debitore perde anche le specifiche facoltà del proprietario, ossia quelle di godere e disporre del bene e, per continuare ad abitare nell’immobile, deve ottenere un’autorizzazione del giudice. In proposito, affinchè il giudice possa concedere al debitore esecutato l’autorizzazione a continuare ad abitare l’immobile è necessario che ricorrano le seguenti circostanze di fatto:

  • l’immobile sia abitato dal debitore o dal terzo assoggettato all’esecuzione. Ne consegue che l’istanza può essere proposta solo da uno di questi due soggetti legittimati e non da altri occupanti;
  • l’immobile oggetto di pignoramento sia adibito ad abitazione;
  • il debitore o il terzo esecutato abitavano l’immobile già da epoca anteriore al pignoramento (la norma parla infatti di “continuare ad abitare”).

Come detto, quindi, la liberazione dell’immobile nella fase antecedente l’aggiudicazione è lasciata alla discrezionalità del giudice il quale potrebbe accogliere l’istanza del debitore così come potrebbe rifiutarla. La sua decisione è il frutto di un contemperamento tra le esigenze del debitore di continuare ad abitare l’immobile e le ulteriori esigenze del processo. In altri termini, il giudice può accogliere l’istanza del debitore solo se la sua presenza nell’immobile consente lo svolgimento di un’espropriazione forzata efficiente ed efficace e non sia di ostacolo alla vendibilità del bene.

Da quanto detto ne deriva che l’autorizzazione alla prosecuzione dell’abitazione, rappresenta un’eccezione alla regola generale della liberazione e, nei casi in cui è concessa, può essere revocata in ogni momento.

Esecuzione immobiliare: quando non è disposta la liberazione

Per completezza deve darsi atto del fatto che il giudice dell’esecuzione non dispone la liberazione dell’immobile pignorato quando esso è occupato da soggetti che vantano diritti personali di godimento “opponibili alla procedura”. Ciò vuol dire che in presenza di diritti di terzi evincibili dai pubblici registri, l’esecuzione immobiliare prosegue senza che agli stessi possa essere intimato l’ordine di liberazione. La loro permanenza nell’immobile pignorato è legittima nel corso del processo esecutivo e può essere mantenuta anche dopo l’aggiudicazione e il decreto di trasferimento. È il caso ad esempio, del locatario che abbia un contratto validamente registrato con data anteriore al pignoramento [2].


note

[1] Art. 560 Cod. Proc. Civ.

[2] Art. 2923 Cod. Civ.


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