Tassa affitto casa vacanze: come funziona?

Come deve essere calcolata la tassa Airbnb, tassa sugli affitti brevi: chi deve pagarla, quando si paga, chi è esonerato.

Sai che se affitti una casa vacanze tramite un intermediario o un portale web paghi le tasse immediatamente? Il sito web o l’intermediario tramite cui affitti, difatti, trattiene l’importo dell’imposta sulla locazione dovuta direttamente dal compenso incassato, poi lo versa all’erario. Sono queste le regole della nuova tassa sugli affitti brevi, o tassa Airbnb: in realtà a rappresentare una novità non è la tassa, o meglio l’imposta dovuta (si tratta infatti della cedolare secca sugli affitti), ma è la modalità con cui è trattenuta e liquidata l’imposta. Gli intermediari ed i portali web, infatti, devono applicare la ritenuta del 21% sui canoni incassati, poi versare le somme all’erario, liberando, da un lato, il proprietario (o chi affitta) dall’incombenza di dover liquidare le imposte e, dall’altro lato, impedendo che questi possa evadere le tasse. Ma quali sono gli affitti ai quali può essere applicata questa nuova disciplina, quali intermediari sono obbligati a effettuare la ritenuta, chi deve trasmettere la comunicazione sui contratti stipulati e quali dati vanno indicati nella dichiarazione dei redditi? Per rispondere a questa domanda facciamo il punto sulla tassa affitto casa vacanze: come funziona la tassa Airbnb, come si calcola, in quali casi è effettuata la trattenuta dall’intermediario o dal portale web, quali sono gli adempimenti obbligatori, chi è esonerato.

Come funziona la tassa affitto casa vacanze?

La tassa sugli affitti brevi, o tassa Airbnb, è un’imposta sul canone di affitto: non si tratta di una tassa nuova. Ogni volta che si affitta un immobile, difatti, le imposte sono sempre dovute, anche nel caso in cui il contratto non sia soggetto all’obbligo di registrazione perché di durata inferiore a 30 giorni.

La novità, per quanto riguarda la tassa sull’affitto delle case vacanza, è rappresentata dalla modalità con cui è applicata l’imposizione fiscale. In particolare, la normativa prevede:

• la possibilità di applicare la cedolare secca del 21% (cioè un’imposta sostitutiva pari al 21% del canone di affitto incassato) su tutti gli affitti brevi, compresi i subaffitti, i contratti conclusi dal comodatario e quelli che comprendono servizi di biancheria e pulizia;
• l’applicazione obbligatoria di una ritenuta d’acconto del 21% da parte dell’intermediario che incassa i canoni d’affitto;
• la comunicazione obbligatoria all’Agenzia delle entrate, da parte dell’intermediario, di tutti i contratti d’affitto conclusi per suo tramite.

Come funziona la tassa sull’affitto?

Per capire meglio come funziona la tassa Airbnb, bisogna prima comprendere come funziona, nella generalità dei casi, la tassazione degli affitti.

Se sei un privato che affitta una casa, hai diverse possibilità riguardo al pagamento delle tasse sull’affitto. Puoi difatti pagare le imposte sul canone di affitto:

• con il regime ordinario, cioè sottoponendo alla tassazione ordinaria il canone d’affitto: in questo caso il canone, decurtato del 5%, entra a far parte dell’imponibile Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche), assieme agli altri tuoi redditi; in caso di registrazione del contratto di locazione, dovrai anche pagare le imposte di registro e di bollo;
• con il regime sostitutivo, detto il regime della cedolare secca.

Molti non sanno che la cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro, che vanno pagate nel caso in cui il contratto sia registrato; le aliquote d’imposta sono attualmente due:

• il 10% nel caso in cui il canone sia concordato (calmierato);
• il 21% per gli altri casi, cioè per la locazione in regime di libero mercato; questa è l’aliquota che si deve dunque utilizzare per le locazioni ad uso turistico, quindi per l’affitto case vacanza.

In pratica, se il totale dei canoni di affitto percepiti nell’anno è pari a 10mila euro, il proprietario paga 2.100 euro di cedolare secca.

Chi può beneficiare della tassazione agevolata sugli affitti brevi?

Possono beneficiare della tassazione agevolata del 21% non soltanto il proprietario dell’immobile affittato, ma anche l’inquilino e il comodatario che subaffittano: questi ultimi, però, possono applicare la cedolare secca solo per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, in base a quanto previsto dalla manovra bis 2017 [1], cioè dalla norma che ha introdotto le novità in materia di tassazione degli affitti brevi e turistici. Per i contratti stipulati precedentemente, i compensi derivanti dal subaffitto si devono indicare nella dichiarazione dei redditi tra i redditi diversi e sono assoggettati alla tassazione ordinaria.

Su quali contratti si applica la ritenuta sugli affitti brevi?

La ritenuta si applica solo sui contratti d’affitto che durano meno di 30 giorni (la durata è 30 giorni in tutto, come limite massimo nel corso dell’anno tra le stesse parti).

Il contratto non deve essere stipulato nell’esercizio di attività d’impresa.

Non sono soggetti alla ritenuta i contratti che prevedono anche la fornitura di pasti, prima colazione e servizi accessori come auto a noleggio o guida turistica.

Sono invece assoggettati a ritenuta i contratti d’affitto breve che prevedono i seguenti servizi accessori: wi-fi, utenze, aria condizionata, pulizia e cambio biancheria.

Chi deve pagare la tassa affitto casa vacanze?

La tassa sugli affitti brevi o turistici è a carico del proprietario o, comunque, di chi affitta, ma deve essere liquidata dall’intermediario che riceve il canone di affitto, tramite modello F24.

Sono considerati intermediari i portali web, come Booking o Airbnb, le agenzie immobiliari, i property manager e chiunque svolga l’attività d’intermediazione negli affitti, anche se in forma non esclusiva e anche se residente all’estero.

Se il canone è pagato tramite intermediari finanziari, ad esempio con carte di pagamento o Paypal, questi non sono considerati intermediari ai fini della normativa e non devono effettuare la trattenuta del 21%.

Se l’inquilino dà all’intermediario un assegno intestato al proprietario, la ritenuta non deve essere applicata perché l’intermediario non ha la reale disponibilità dei soldi.

Come si calcola la ritenuta sull’affitto?

La tassa Airbnb è pari al 21% del canone indicato nel contratto di affitto breve. La trattenuta del 21% si applica sul canone lordo indicato nel contratto di affitto breve, ma non su eventuali penali, caparre o depositi cauzionali.

La ritenuta si calcola anche su eventuali spese accessorie forfettizzate con il canone, mentre sono escluse le spese che sono riaddebitate analiticamente all’inquilino, sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti. Bisogna ricordare, a questo proposito, che chi affitta non deve considerare questi rimborsi spese ai fini della determinazione del reddito fondiario.

La tassa sull’affitto si applica alla provvigione?

Sulla provvigione dovuta dal proprietario, o da chi affitta, all’intermediario, non si applica la ritenuta, né quando la provvigione è addebitata direttamente dall’intermediario all’inquilino, né quando l’intermediario l’addebita direttamente a chi affitta. La ritenuta sulla provvigione si applica, invece, se questa è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto.

Come si paga la tassa sull’affitto casa vacanze?

La tassa sugli affitti brevi deve essere pagata entro il 16 del mese successivo all’applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario.

In parole semplici, l’intermediario riceve i compensi per l’affitto e versa i compensi, meno la ritenuta del 21%, al proprietario (o alla diversa persona che affitta). Entro il 16 del mese successivo al pagamento deve versare la ritenuta applicata con modello F24.

Come si dichiara la tassa sull’affitto casa vacanze?

Il proprietario, o la diversa persona che affitta l’immobile, deve inserire i compensi incassati nell’anno e le trattenute subite nella dichiarazione dei redditi l’anno successivo (ad esempio i canoni di affitto ricevuti nel 2017 devono essere dichiarati nel 730 o nel modello redditi 2018). Deve poi decidere se assoggettare i canoni d’affitto alla cedolare secca, nel qual caso la ritenuta del 21% è a titolo definitivo, o alla tassazione ordinaria: in quest’ultimo caso, quanto trattenuto è considerato un acconto d’imposta.

I compensi e le ritenute sono indicati in un’apposita certificazione unica Cu che l’intermediario è tenuto a rilasciare.

Chi deve inviare la comunicazione all’Agenzia delle entrate?

L’intermediario, oltre ad applicare la ritenuta e a versarla con modello F24, deve anche inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione dei dati dei contratti conclusi per suo tramite.

I contratti stipulati dal 1° giugno 2017, data dell’operatività della Tassa Airbnb, devono essere comunicati entro il 20 agosto 2018.