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Come aprire un Bed and Breakfast: la guida completa

8 Giugno 2017
Come aprire un Bed and Breakfast: la guida completa

L’attività di Bed and Breakfast può essere avviata in forma non imprenditoriale senza bisogno di partita Iva: tutti i requisiti fissati dalla normativa.

I bed and breakfast sono strutture ricettive che offrono alloggio a turisti e viaggiatori ormai molto diffuse in tutte le località turistiche del mondo. Sono solitamente provviste di poche camere e spesso si trovano in un ambiente che assomiglia molto a quello di una comune casa. Oggi sono sempre di più le persone che scelgono di avviare un bed and breakfast al posto di un hotel vero e proprio e il loro fatturato sembra essere in significativo aumento. Dopotutto, quella per i bed and breakfast, un tempo modalità di soggiorno tipicamente British, è diventata sempre più diffusa anche nel Bel Paese, intesa come tipologia di viaggio low-cost ma anche come fonte di guadagno per giovani (e meno giovani) alle prese con l’aridità del mondo del lavoro. E allora, come faccio ad aprire un B&B?

Prima di analizzare le modalità di avvio di un’attività di bed and breakfast, è opportuno chiarire eventuali equivoci evidenziando le differenze che vi sono tra le attività di bed and breakfast, gli affitti turistici e gli affittacamere:

  • Bed and Breakfast – l’attività di bed and breakfast, ovvero il servizio di alloggio con prima colazione, effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto, con periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno, ai fini fiscali non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita Iva;
  • Locazioni turistiche – l’attività di locazione turistica è quella volta alla sola locazione di un immobile o di parte di esso, a clienti esterni, per periodi inferiori ai 30 giorni, senza l’effettuazione di ulteriori servizi aggiuntivi (somministrazione di alimenti o bevande, cambio giornaliero di biancheria, ecc). In questo caso non è necessario aprire partita Iva, ma è sufficiente stipulare contratti di locazione turistici. Per maggiori informazioni vi rimando a questo contributo: “Locazioni turistiche: come sfruttarle al meglio”;
  • Affittacamere – l’attività di affittacamere è una vera e propria attività commerciale, infatti, oltre al servizio di alloggio, sono compresi i tipici servizi che fanno parte dell’attività alberghiera. Per avviare un’attività di affittacamere è necessario aprire partita Iva, effettuare la comunicazione di inizio attività in Camera di Commercio, e al Suap del proprio Comune.

I requisiti per aprire un B&B

Per aprire un bed and breakfast non serve aprire partita Iva, così come non è necessario iscriversi alla Camera di Commercio [1]: ciò significa che i B&B non seguono le stesse norme degli altri esercizi ricettivi. Il problema che genera molta confusione è legato al fatto che la competenza a legiferare sul tema è in capo alle regioni e, in Italia, talvolta sussistono delle differenze tra una località ed un’altra.

Le informazioni cambiano da regione a regione: alcune, per esempio, consentono anche l’esercizio in forma imprenditoriale mentre altre no. La prima fonte normativa di riferimento, dunque, è la legge regionale sul turismo. Altro passaggio essenziale è a livello comunale: è importante dare uno sguardo ai regolamenti comunali che possono prevedere specifiche disposizioni. Il secondo passo, decisamente più operativo, è quello di dirigervi presso lo sportello Suap (Sportello Unico delle Attività Produttive) del vostro comune. Qui troverete una serie di moduli da compilare, e anche una persona che potrà spiegarvi e darvi una mano nel farlo. Il modulo più importante è quello che dichiara l’inizio della vostra attività, anche conosciuto come Scia (segnalazione certificata di inizio attività); una volta compilato, l’amministrazione pubblica avrà 60 giorni di tempo per controllare ed eventualmente censurare delle irregolarità. Insieme alla SCIA dovrete consegnare altri documenti: contratto di proprietà o di affitto della casa, planimetria della casa, eccetera. Prima di inviare questa modulistica è bene che voi controlliate e sistemiate altre questioni:

  • le camere devono avere una superficie minima di 8 mq per una persona, di 24 mq per due persone e di 20 mq per tre persone;
  • l’arredamento deve essere rigorosamente a norma di legge;
  • per quanto riguarda i bagni, essi dovranno essere completi di water, bidet, vasca o doccia, presa di corrente. Se vivete anche voi li ricordativi che nell’edificio deve comunque esserci un bagno dedicato esclusivamente agli ospiti:
  • la pulizia dei locali deve essere obbligatoriamente quotidiana, mentre il cambio delle lenzuola può anche avere una cadenza diversa. Ovviamente è indispensabile, sia per la legge sia per buon senso, cambiare le lenzuola e pulire scrupolosamente la stanza ad ogni cambio cliente.
  • se l’abitazione non è vostra, dovrete farvi rilasciare un atto di assenso, con il quale il proprietario vi darà il permesso di aprire l’attività ed ospitare persone.

Secondo alcune regioni il proprietario dell’attività deve avere la residenza all’interno del B&B, per altre invece basta vivere nelle immediate vicinanze. Infine, se la casa si trova in un palazzo, controllate che il regolamento dell’edificio non preveda il divieto dell’apertura di un bed and breakfast.

Disciplina fiscale dei B&B

Da un punto di vista fiscale l’attività di bed and breakfast effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto, con periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno, ai fini fiscali non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita Iva. Questo significa che i proventi dell’attività, che devono essere dichiarati dal proprietario degli immobili, al netto delle spese inerenti (documentate), sono tassati come “redditi diversi“. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito questa posizione [2], le quali escludono l’attività imprenditoriale (con partita Iva) del contribuente persona fisica che intraprende l’attività di bed and breakfast, se rispetta le seguenti condizioni:

  • Saltuarietà del servizio (sospensione per periodi minimi di 3 mesi);
  • Assenza di organizzazione (non superare i numeri di alloggi e stanze previsti dalla Regioni).

Naturalmente all’interno dell’unità abitativa si presuppone la presenza del proprietario che assiste gli ospiti con l’ausilio della sua famiglia (qualora vi siano soggetti esterni che collaborano, l’attività diventa imprenditoriale se sono utilizzati in modo stabile e professionale).

Nella dichiarazione dei redditi del proprietario i redditi derivanti dall’attività di bed and breakfast devono essere inseriti nel quadro RL del modello Unico Persone Fisiche (o quadro D, modello 730), per essere assoggettati ad Irpef al netto delle spese inerenti e documentate (come materiali alimentari, materiali di pulizia, utenze).  Per quanto riguarda gli adempimenti volti a certificare i compensi percepiti il contribuente emetterà delle ricevute non fiscali, da emettere in duplice copia (l’originale al cliente e la copia per lui), sulle quali dovrà apporre una marca da bollo da 2 euro, per incassi superiori di 77,47 euro.

Conviene aprire un B&B?

Il bed and breakfast ha permesso e permette, anche a chi ha dei mezzi economici ridotti, di viaggiare o di viaggiare più a lungo. Inoltre, sempre più persone avvertono durante il viaggio la necessità di intraprendere rapporti umani genuini e di entrare in contatto con lo stile di vita della terra che li ospita. Alloggiare in Bed and Breakfast consente a chiunque di vivere l’esperienza unica di condividere lo stile di vita del luogo e la gente che vi abita. Aprire un B&B significa poter beneficiare di una “entrata” familiare in più e di aprirsi al mondo esterno con la voglia di condividere esperienze trasmettendo l’amore per il proprio territorio.

Ma conviene aprire un un bed and breakfast?   A questa domanda non può esserci una risposta certa, in quanto molto dipenderà da dove deciderete di aprire la struttura. È ovvio che più la città sarà turistica, più probabilità avrete di guadagnare sebbene un’analisi della concorrenza esistente sia imprescindibile. Tutto dipenderà poi anche dal taglio che vorrete dare al B&B, che può essere di lusso, oppure più “alla mano”.

I prezzi per camera a notte variano dai 50 euro ai 100 euro circa: poi è ovvio che dipende dal periodo, dalla zona e da tutti una serie di fattori.  Il turismo di fatto si è digitalizzato e le strutture “dipendono” sostanzialmente dai principali portali mondiali: molti B&B hanno proprio il problema della “troppa dipendenza” da questi portali che, come è noto, chiedono in cambio della visibilità una percentuale sulle prenotazioni.

Limiti di apertura per i Bed and Breakfast nel condominio

Ricordate inoltre che non vi possono imporre alcun limite per l’apertura di un B&B nel vostro condominio: controllate il nostro approfondimento per verificare i casi in cui si può verificare il contrario Aprire un bed and breakfast in un condominio: limiti e diritti.


note

[1] L. Q.  n. 135 del 29 marzo 2001.

[2] Agenzia delle Entrate, ris. n. 180/E/1998 e n. 155/E/2000.

Autore immagine: Pixabay.com


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