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Negozio in affitto e indennità per la perdita dell’avviamento

8 Settembre 2017 | Autore:
Negozio in affitto e indennità per la perdita dell’avviamento

Negozio in affitto: ecco quando spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento a seguito della fine del contratto di locazione

L’avviamento commerciale – come noto – è la capacità dell’impresa di produrre profitto. Tale capacità dipende da numerosi fattori: uno tra questi è certamente la collocazione territoriale. Ed infatti, è ovvio che un negozio situato nel centro di una grande città avrà – almeno “sulla carta” – maggiori possibilità di produrre profitto, rispetto ad un’attività commerciale situata nelle periferie di un piccolo paesino. In considerazione di questa circostanza, il legislatore ha previsto una serie di tutele per l’imprenditore che conduca in locazione un immobile ad uso commerciale, nel caso in cui la locazione cessi per volontà del locatore ed il conduttore sia costretto a trasferire altrove l’attività. Cosa succederà in tali ipotesi? Cosa succede se il titolare di un negozio in affitto sia costretto a trasferire altrove la sua attività? Certamente, in tali ipotesi si verificherà una perdita dell’avviamento commerciale: il titolare del negozio avrà, dunque, diritto ad un “risarcimento”.

Più precisamente, se l’imprenditore – che aveva preso in affitto un negozio – è costretto a spostare la propria attività commerciale altrove a causa della cessazione del contratto di locazione, questi avrà diritto ad un’indennità (c.d. indennità per la perdita dell’avviamento). In particolare, la legge prevede che nel caso di locazione finita per volontà del locatore, questi deve versare al conduttore 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto a titolo di indennità [1].

Indennità per la perdita dell’avviamento: cos’è?

Cerchiamo di comprendere meglio la natura e le finalità della tutela indennitaria prevista dalla legge. L’”indennità per la perdita di avviamento” è dovuta per il solo fatto che il proprietario non intenda più proseguire la locazione e spetta al conduttore per il solo fatto che nell’immobile vi è stata per lungo tempo esercitata un’attività produttiva che sia diventata, così, un punto di riferimento per la clientela. Detta indennità, dunque, è finalizzata a predeterminare il danno che il conduttore subirà per il cambio di sede dell’attività a causa dello scioglimento del contratto di locazione. Allo stesso tempo, l’indennità ha l’obiettivo di sostenere l’imprenditore nella ricerca del nuovo locale in cui poter proseguire la sua attività.

In sostanza, il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento presuppone:

  • l’esistenza di un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo;
  • la cessazione di tale contratto per disdetta del locatore e non per recesso od inadempimento del conduttore. Si tenga presente che, secondo un orientamento della Cassazione [2], anche la risoluzione consensuale del contratto di locazione escluderebbe il diritto del conduttore ad ottenere l’indennità per la perdita dell’avviamento.

Perdita dell’avviamento: vale per tutti i negozi?

Relativamente alla tipologia di negozi e attività commerciali cui è riconosciuto il diritto all’indennità bisogna compiere delle ulteriori precisazioni, atteso che la legge espressamente lo esclude per taluni immobili [3]. In particolare, l’indennità non è dovuta nel caso in cui la cessazione del rapporto di locazione riguarda immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico o di carattere transitorio o, ancora, immobili situati all’interno di stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio, alberghi e villaggi turistici. In assenza di una esplicita previsione di legge, inoltre, sono sorti dei dubbi sul diritto all’indennità nel caso di negozio situato all’interno di un centro commerciale. In questa ipotesi, infatti, le incertezze derivano dalla difficoltà di stabilire se la clientela (e dunque l’avviamento) è il frutto dell’attività posta in essere dal conduttore del singolo negozio, oppure sia il risultato della collocazione dell’attività all’interno di una struttura più ampia (e cioè il centro commerciale).

Indennità al negozio situato nel centro commerciale

Il dubbio è stato recentemente risolto dalla pronuncia della Corte di Cassazione [4] che ha ribaltato il precedente orientamento. In passato, infatti, prevaleva l’opinione tendente ad escludere il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento ai negozi situati all’interno di realtà commerciali più ampie. Secondo i giudici della Cassazione, però, non è corretto escludere il diritto all’indennità per il solo fatto che un negozio sia collocato all’interno di un centro commerciale. Piuttosto, nel caso di cessazione della locazione di un negozio per fatto del conduttore è opportuno effettuare una analisi del caso specifico per vedere se in concreto il negozio ha un avviamento “proprio” dovuto esclusivamente all’attività del conduttore. Vale a dire se vi è una clientela che si è formata nel tempo indipendentemente dal passaggio occasionale dovuto all’attrattiva esercitata dal centro commerciale. Conclusivamente e seguendo il ragionamento della Cassazione si può dire che nel caso in cui il negozio situato all’interno del centro commerciale goda di una clientela propria, che lo frequenta, lo sceglie e continua a preferirlo per i prodotti e i servizi forniti allora avrà diritto a pretendere – e ricevere – l’indennità per la perdita dell’avviamento così come prevista dalla legge. Detta indennità, invece, non spetterà nel caso opposto: ciò che è certo è che, in tali casi, a differenza del passato, non si potrà più ragionare per automatismi.


note

[1] Art. 34, L. n. 392 del 27.07.1978.

[2] Cass. ss. uu., sent. n. 2231 del 27.02.1995.

[3] Art. 35, L. n. 392 del 27.07.1978.

[4] Cass., sent. 18748 del 23.12.2016.

Autore immagine: Pixabay.com


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