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Rent to buy: il contratto

27 Settembre 2017


Rent to buy: il contratto

> Business Pubblicato il 27 Settembre 2017



Il rent to buy agevola la vendita e l’acquisto di immobili senza ricorrere al tradizionale mutuo

Per comprendere il fenomeno del rent to buy occorre fare un salto alle sue origini e analizzarne le caratteristiche. Infatti, il rent to buy, è nato nel diritto anglosassone e ha trovato grande diffusione in Italia soprattutto negli ultimi anni. Dal 2014, inoltre, è espressamente disciplinato dalla legge [1]. In particolare, per via della crisi e delle difficoltà economiche di moltissime imprese, è diventato una formula di acquisto alternativa del locale per l’esercizio dell’attività commerciale.

Cos’è il rent to buy?

Il rent to buy è un contratto che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, a fronte del pagamento di canone con la possibilità per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, attribuendo al prezzo del trasferimento immobiliare la parte di canone indicata nel contratto. In sostanza, dunque, il rent to buy è una operazione commerciale che consente l’acquisto di un immobile, con una modalità graduale ed economicamente più accessibile rispetto all’acquisto con il metodo tradizionale.

Lo scopo del contratto è quello di agevolare la vendita di immobili attraverso un’operazione basata su due contratti collegati stipulati in momenti diversi:

  • prima il contratto di rent to buy, in cui si attribuisce a un soggetto il godimento dell’immobile che questi ha intenzione di acquistare;
  • successivamente la vendita vera e propria (purchè ovviamente il conduttore eserciti il diritto d’acquisto contrattualmente previsto).

In sostanza si tratta di una sorta di affitto con riscatto, dove i canoni pagati dall’affittuario vengono calcolati ai fini dell’acquisto dell’immobile. La compravendita vera e propria, dunque, viene posticipata nel tempo. In concreto, con il rent to buy l’affittuario inizia immediatamente ad utilizzare il bene che verrà poi acquistato in un momento successivo ad un prezzo concordato tra le parti. Così facendo l’affittuario ha il vantaggio di non perdere i soldi dell’affitto pagato mensilmente e di rinviare la richiesta di un prestito ad un momento più vantaggioso o in cui lo stesso ha maggiori disponibilità economiche o una garanzia da offrire alla banca.

Vantaggi per le parti

Come anticipato, il contratto di rent to buy in funzione della conclusione di una futura vendita presenta vantaggi per entrambe le parti, soprattutto in momenti di crisi del mercato immobiliare. Infatti, per un verso il futuro acquirente ha la possibilità di acquistare l’immobile pagandone il prezzo in modo dilazionato, pur avendone immediatamente la disponibilità. Inoltre, avendo già pagato parte del prezzo e dunque avendo ridotto l’importo della somma dovuta per l’acquisto, può ottenere facilitazioni nella richiesta di un eventuale mutuo. Certamente l’acquirente può disporre di maggior tempo per vendere l’immobile che intende sostituire con quello oggetto del futuro acquisto e se alla fine non provvede alla stipulata della vendita, può recuperare una parte di quanto speso. Dall’altro verso il venditore, soprattutto se è un‘impresa costruttrice, riesce a trovare più facilmente l’acquirente degli immobili e dunque evita di subire il danno da invenduto che colpisce molti costruttori. Inoltre, attraverso il canone di locazione può trarre immediatamente una rendita ed alleggerirsi delle spese di gestione ordinaria che sono a carico del conduttore.

 Va detto, infine, che nel nostro ordinamento esistono alcuni contratti che hanno come scopo quello di posticipare il momento dell’acquisto di un immobile, ma che differiscono dal rent to buy per struttura e regime fiscale. Ci si riferisce ad esempio al contratto di leasing immobiliare. Questo, è un’operazione realizzata da intermediari finanziari dove entrano in gioco 3 parti ossia venditore, utilizzatore e società di leasing, mentre il rent to buy è un’operazione tra venditore e acquirente-affittuario. Il rent to buy va tenuto distinto anche dalla vendita con riserva di proprietà, ossia un normale contratto di vendita a rate dove l’acquirente entra in possesso dell’immobile all’atto della stipula del contratto, ma il venditore mantiene la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata.

Nonostante l’apparente analogia, poi, il rent to buy va distinto dal buy to rent. Questo consiste in una vendita immediata ma con prezzo dilazionato e garanzia per il venditore di diventare nuovamente proprietario in caso di inadempimento dell’acquirente.

note

[1] art. 23 D.l. n. 133/2014.

Autore immagine: Pixabay.com


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