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Locazione: nullo l’accordo per aumentare il canone  

12 Dicembre 2017 | Autore:
Locazione: nullo l’accordo per aumentare il canone  

Nel caso di contratto di locazione registrato, il patto occulto con cui si aumenta il canone è nullo

La realtà spesso ci porta a conoscenza, quando non ci rende addirittura i diretti protagonisti, di situazioni che per essere risolte richiedono persino l’intervento delle Sezioni Unite della Cassazione [1]. E sì, perché l’essere – o l’essere stati – parte di un contratto di locazione è una situazione molto diffusa e comune a moltissimi. Ma perché l’intervento della Cassazione a Sezioni Unite allora?

Iniziamo col dire che la disciplina in tema di locazioni non sempre è chiara e coerente e presenta molte difformità, soprattutto con riguardo ai casi in cui la locazione riguardi un immobile abitativo rispetto a quelli in cui si tratti di immobile ad uso non abitativo o commerciale.

Stante dunque anche l’elevata litigiosità tra i contraenti, la materia si presenta molto delicata, tanto che la terza sezione civile della Corte di Cassazione -che era stata investita del caso- con ordinanza [2] ha ritenuto di porre la questione alle Sezioni Unite. In particolare, il caso sottoposto all’attenzione delle Sezioni Unite era il seguente. Le parti di un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo avevano concluso un contratto di locazione ad un certo prezzo e avevano provveduto alla sua regolare registrazione. Contestualmente, però, avevano sottoscritto una scrittura privata, con valore integrativo dell’altro contratto, nella quale il prezzo pattuito per la locazione era superiore. Successivamente, in sede di contenzioso originato da uno sfratto per morosità, si rendeva necessario capire quale fosse il reale prezzo di quella locazione.

Locazione: l’intervento della Cassazione

Il suddetto conflitto tra la conduttrice ed il locatore ha dato, dunque, alla Cassazione l’occasione per mettere dei punti fermi sul tema delle locazioni e affermare che:

  • la mancata registrazione del contratto ne determina la nullità;
  • la nullità per mancata registrazione può essere sanata mediante registrazione anche tardiva (oltre 30 giorni dalla conclusione del contratto);
  • la registrazione tardiva consente al contratto di produrre i suoi effetti sin dal momento della sua sottoscrizione.

Ma con la pronuncia in esame la Cassazione ha avuto modo di andare oltre e sostenere anche che il patto aggiuntivo di maggiorazione del prezzo è nullo.

Locazione: registrazione tardiva del contratto

La Cassazione, dunque, con la sentenza in commento fa applicazione del principio sanante della registrazione tardiva anche ai contratti ad uso non abitativo, come avevano fatto le Sezioni Unite nel 2015 [3] con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo.

Locazione: nullità del patto aggiuntivo

La sentenza in esame, come detto, ha affrontato il caso della stipula di un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato ad uso non abitativo. Le parti, poi, avevano concluso un patto che prevedeva un canone superiore rispetto a quello indicato nel contratto registrato. In una simile ipotesi, il patto aggiuntivo di maggiorazione del canone deve ritenersi nullo, restando integralmente valido il contratto di locazione registrato. Si tratta, a detta della Corte, di una nullità non sanabile neppure con una registrazione tardiva.

Dal principio anzidetto, in concreto, ne consegue che il conduttore dovrà pagare al locatore il canone fittiziamente dichiarato nel contratto registrato, unico contratto valido ed efficace tra le parti e non anche il prezzo maggioranto che in seguito le parti avevano concordato.


note

[1] Cass. SS. UU. n. 23601 del 9.10.2017.

[2] ordinanza n. 16604 del 5.08.16.

[3] Cass. SS. UU. n. 18231 del 17.09.2015.


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