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Condominio: perchè è sostituto d’imposta?

26 Dicembre 2017 | Autore:
Condominio: perchè è sostituto d’imposta?

Il condominio è considerato sostituto d’imposta ed è gravato da diversi adempimenti fiscali

Il condominio è considerato un soggetto fiscale e per questa ragione gli è attribuito un codice fiscale che lo identifica e gli sono imposti una serie di adempimenti fiscali, tanto da essere addirittura un sostituto d’imposta. Per comprendere meglio la portata di questa affermazione partiamo da un esempio semplice. Poniamo il caso che si stacchi l’intonaco del palazzo e una impresa edile provveda alla sua sistemazione. Poi, ultimati i lavori, questa emetta la fattura e il condominio provveda al pagamento. Chi pagherà le tasse su quella fattura? L’esempio fatto consente di far entrare in gioco – proprio in questo momento – la figura del sostituto d’imposta.

L’espressione sostituto d’imposta è certamente molto familiare ai più, ma in pochi sanno in concreto cosa voglia realmente significare e soprattutto perché il condominio è sostituto d’imposta. Eppure, proprio il condominio, a partire dal 1 gennaio 1998 è considerato sostituto d’imposta [1] e pertanto è il soggetto che ha l’obbligo di versare le imposte allo Stato (o ad altro ente a seconda dei casi).

Che vuol dire sostituto d’imposta?

In prima battuta deve dirsi che il sostituto d’imposta è il soggetto obbligato al pagamento dell’imposta al posto di altri, per fatti o situazioni a essi riferibili [2]. Quando vi è il sostituto d’imposta vi è anche il sostituito. La legge tributaria prevede, infatti, in particolari casi tassativi, che l’obbligo di pagare un’imposta spetta ad un soggetto diverso da quello sul quale sorge l’obbligo fiscale. Quando questo soggetto diventa per legge l’unico obbligato al pagamento dell’imposta nei confronti dell’ente creditore, si ha la sostituzione dell’imposta. Così, tra i soggetti tassativamente indicati dalla legge come sostituti d’imposta troviamo il condominio.

Condominio: perché è sostituto d’imposta?

Ciò detto in linea di principio, vediamo di comprendere come e perché opera tale “sostituzione” nel caso del condominio. Il condominio è sostituto d’imposta in quanto ciò è espressamente previsto dalla legge. In concreto, poi, il condominio agisce per il tramite dell’amministratore e, dunque, è l’amministratore ad effettuare gli adempimenti fiscali e ad eseguire tutti gli incombenti relativi alla gestione del condominio. La sostituzione d’imposta viene effettuata in concreto dall’amministratore che – per tornare all’esempio fatto in apertura – deve in concreto pagare le imposte sulla fattura emessa dall’impresa edile per i lavori di ristrutturazione dell’intonaco. In sostanza l’amministratore riceve dalla ditta una fattura con l’indicazione della ritenuta d’acconto (ossia le tasse), paga alla ditta l’importo al netto della ritenuta e si sostituisce alla ditta versando il relativo importo al fisco. Così il condominio sarà sostituto d’imposta e la ditta sarà sostituita. Tuttavia non sempre un condominio possiede un amministratore, pertanto, in sua assenza, sostituto d’imposta è il condominio per il tramite di ciascun singolo condomino. L’Agenzia delle Entrate, in questo caso, potrà pretendere il pagamento delle imposte da ciascun proprietario che, in caso di omesso versamento, ne sarà personalmente responsabile.

Condominio: quando è sostituto d’imposta? 

L’esempio della ditta appaltatrice dei lavori di ristrutturazione per conto del condominio, inoltre, consente di comprendere più agevolmente quando sorga l’obbligo per il condominio di pagare l’imposta e le modalità con cui questa debba essere pagata. Lo stesso discorso, inoltre, è valido se si pensa ai compensi del portiere dello stabile, a quelli della ditta di pulizie, a quelli per la manutenzione dell’ascensore e così via dicendo. L’obbligo in questione, infatti, sorge quando, per conto del condominio, devono essere pagati compensi e/o corrispettivi:

  • a lavoratori dipendenti (per servizi di portineria o pulizia);
  • a lavoratori autonomi (prestazioni di geometri, ingegneri, commercialisti, avvocati);
  • per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o di servizi.

In concreto, dunque, nel momento in cui il condominio effettua dei pagamenti per una delle ragioni appena dette è anche tenuto ad effettuare la ritenuta d’acconto, ossia a trattenere dal compenso un certo importo a titolo di tasse. Tali somme dovrà versarle poi al fisco.


note

[1] a seguito della modifica operata dalla Legge n. 449/1997 agli articoli 23 e 25 del Dpr n. 600/1973.

[2] art. 64, Dpr 600/73.


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