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Appartamento uso studio e regole condominiali

25 Agosto 2018
Appartamento uso studio e regole condominiali

È giusto pagare la quota condominiale per un condominio di impianti comuni? Sono proprietario di una unità immobiliare al CDN, adibita a studio/ufficio in un condominio di soli uffici con impianti di aria condizionata/riscaldamento centralizzato, (edifici anni 90 con impianti tipo termoconvettori per aria calda e fredda). Lo studio per motivi personali non lo utilizzo, pertanto ho disdetto il contratto di energia elettrica. L’impianto centralizzato nello studio funziona solo con l’energia elettrica, perciò pur volendo l’impianto non lo posso utilizzare avendo disdetto il contratto di energia elettrica . Ho chiesto all’amministratore di esentarmi o ridurmi il pagamento della quota ma ciò mi è stato negato categoricamente, a suo parere doveva decidere l’assemblea condominiale. Posso appellarmi a qualche legge per evitare questa palese ingiustizia? Trattandosi di studi e non di civili abitazioni suppongo ci siano leggi diverse. Quali?

Le norme da prendere in considerazione nel caso specifico sono le disposizioni che regolano in generale la materia condominiale ed in particolare gli articoli 1117, 1118 e 1123 del codice civile.

Occorre premettere che la disciplina del condominio si applica qualunque sia la destinazione delle unità immobiliari: questo significa che le regole sono le stesse sia che le unità immobiliari abbiano destinazione abitativa, sia che le stesse abbiano una destinazione differente (commerciale, uso ufficio o studio).

Fatta questa premessa, si evidenzia che:

– sono di proprietà condominiale (cioè di tutti i condomini), se non risulta il contrario dall’atto di acquisto, anche i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini (articolo 1117, 1° comma, n. 3, del codice civile);

– il diritto di proprietà di ciascun condomino sulle parti comuni (e quindi anche sui sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per riscaldamento e condizionamento dell’aria e sui relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale) è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene e questo vuol dire che il lettore è comproprietario del sistema centralizzato di riscaldamento e  condizionamento dell’aria in proporzione ai millesimi attribuiti alla sua proprietà esclusiva (articolo 1118, 1° comma, del codice civile);

– le spese necessarie per la conservazione, manutenzione, riparazione ed il godimento di tutte le parti comuni (compresi dunque i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per riscaldamento e condizionamento dell’aria) sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno: questo vuol dire che il lettore è obbligato per legge a pagare le spese necessarie alla conservazione, manutenzione, riparazione ed il godimento dell’impianto centralizzato di riscaldamento e condizionamento in proporzione ai millesimi attribuiti alla sua proprietà esclusiva (articolo 1123, 1° comma del codice civile);

– il lettore è obbligato a sostenere queste spese perché, come stabilisce la legge nelle disposizioni evidenziate finora, esiste un rapporto tra la quota di proprietà sui beni comuni espressa in millesimi e la quota di spese sugli stessi beni comuni: il condomino, cioè, è obbligato a partecipare alle spese relative alle parti comuni proprio perché è proprietario per quota di quelle stesse parti comuni;

– per quello che riguarda proprio le spese relative all’impianto centralizzato di riscaldamento e condizionamento, il condomino è obbligato a pagare queste spese anche se decidesse di distaccarsi dall’impianto centralizzato (così stabilisce l’articolo 1118, 4° comma, del codice civile) e, a maggior ragione, anche se non fa uso dell’impianto perché non l’accende mai o perché ha volontariamente deciso di privarsi dell’energia elettrica Riassumendo: il lettore è obbligato dalla legge a pagare al condominio la quota (proporzionale ai suoi millesimi) relativa alle spese di conservazione, manutenzione, riparazione e godimento del sistema centralizzato di distribuzione e di trasmissione per riscaldamento e condizionamento dell’aria anche se ha deciso di non farne uso e questo perché per la legge queste spese sono obbligatorie per il semplice fatto di essere condomini, cioè comproprietari delle parti comuni.

Chiaramente se i suoi consumi sono pari a zero, nulla il lettore dovrà come corrispettivo dei consumi (fermo restando che, si ripete, il lettore è sempre obbligato invece al pagamento della quota relativa alle spese di conservazione, manutenzione, riparazione e godimento dell’impianto centralizzato).

Infine si precisa che se ci fosse l’accordo di tutti i condomini (nessuno escluso) il lettore potrebbe essere consentito anche di non pagare la sua quota relativa alle spese di  conservazione, manutenzione, riparazione e godimento dell’impianto centralizzato oppure di pagarla in misura ridotta: ma,si ripete, è necessario che tutti i condomini siano d’accordo (così stabilisce l’articolo 1123, 1° comma, del codice civile).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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