Diritto e Fisco | Articoli

Come ripartire i consumi se i contabilizzatori non sono leggibili

25 Agosto 2018
Come ripartire i consumi se i contabilizzatori non sono leggibili

Il nostro amministratore ripartisce l’acqua calda sanitaria non secondo i consumi perchè, dice che i contabilizzatori non sono ben leggibili per errata posizione. Inoltre pone nei consumi involontari (e quindi a carico di tutti) gas ed elettricita consumati. Risultato: gli assenti pagano acqua calda e gas ai residenti fissi. È corretto?

A parere dello scrivente, con riferimento alla normativa e alla giurisprudenza prevalente:

– la normativa europea impone la ripartizione dei consumi condominiali in base ai contabilizzatori. Se questi dispositivi non sono leggibili devono essere spostati e collocati in un’area in cui sono ben visibili.

– le spese sono suddivise in consumi volontari (misurati dai contabilizzatori) ed in consumi involontari, che costituiscono una piccola percentuale da ripartire equamente.

– Ciascun condomino paga per i propri consumi in base alle risultanze del contabilizzatore.

– Se il condomino è assente, a rigor di logica, dovrà pagare meno di un condomino maggiormente presente.

– Se il lettore non vuole sottostare al pagamento di queste quote, qualora l’assetto dell’edificio lo consenta, con l’aiuto di tecnici specializzati e di una perizia che possa attestarlo, questi ha facoltà di distaccarsi dall’impianto centralizzato e costituirne uno privato in uso solo al suo appartamento.

– Infine, se il lettore ritiene di non avere ottenuto da parte dell’amministrazione del condominio le informazioni necessarie circa la ripartizione delle spese, questi ha facoltà di chiedere, in modo formale, anche con lettera redatta da legale, chiarimenti ed approfondimenti, sia in forma scritta che durante un’assemblea indetta appositamente per questo scopo.

Quanto evidenziato, viene affermato per i seguenti motivi. L’Art. 9, co. 5, Dlgs 102/2014, recependo la Direttiva UE n. 2012/27, per favorire il risparmio energetico ha statuito che “Nei condomìni e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l’installazione entro il 31 dicembre 2016 da parte delle imprese di fornitura del servizio di contatori individuali per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. L’efficienza in termini di costi può essere valutata con riferimento alla metodologia indicata nella norma Uni En 15459. Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato”.

In genere, l’indicazione dei valori rilevati avviene su un piccolo schermo a cristalli liquidi incorporato nel misuratore o su un piccolo apparecchio esterno, collegato tramite cavetto al misuratore stesso. La lettura dei dati riferiti ai consumi può essere effettuata direttamente dal proprietario o dall’inquilino (esistono codici che rendono impossibile sbagliarsi), oppure dall’Amministratore o da una persona da questi delegata. Una volta raccolti tutti i dati è possibile stimare con una buona approssimazione quanta energia è stata utilizzata dai singoli appartamenti.

In questo modo la suddivisione delle spese per il riscaldamento, acqua ed elettricità tra i condomini non avviene più con le tradizionali tabelle millesimali di proprietà ma dipende dall’effettivo consumo richiesto. Infatti, in passato le spese del riscaldamento centralizzato (consumi, manutenzione ordinaria e straordinaria) venivano ripartite sulla base dei millesimi di proprietà, a parte i casi in cui risultava installato un sistema di contabilizzazione del calore secondo la procedura definita dalla norma UNI 10200. Oggi invece le spese sono suddivise in consumi volontari (misurati dai contabilizzatori) ed in consumi involontari. Viene redatta una specifica tabella con cui vengono suddivisi i consumi involontari, che derivano essenzialmente dalle perdite della rete di distribuzione, e le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Con riferimento alle spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, l’art. 1117 del codice civile, che disciplina la materia delle parti comuni dell’edificio, statuisce che:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Nel caso specifico, la presunzione di comunione riguarda gli impianti “e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”

L’art. 1123 c.c. stabilisce che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edifico abbia più scale, cortili, lastrici solari opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero lastricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”

L’espressione «in misura diversa» non si riferisce alla diversità delle quote, ma alla possibilità che uso e godimento siano diversi, per i singoli condomini, a prescindere dall’entità delle quote, a causa di fatti evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi.

In tali situazioni, vale a dire allorché la misura della possibilità d’uso sia diversa, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello di cui al secondo comma dell’art. 1123.

Il secondo comma dell’art. 1123 non comporta solo la possibilità di una diversa misura di contribuzione, ma anche quella del totale esonero di uno o più condomini dalle spese per un particolare uso o servizio, quando essi ne siano totalmente esclusi.

La ripartizione delle spese condominiali segue, generalmente la regola principale dettata dall’art. 1123 c.c., pertanto, a meno che non si tratti di cose destinate ad uso diverso, vengono sostenute proporzionalmente dai condomini in base alla quota di proprietà.

La giurisprudenza conferma quanto detto.

il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l’originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell’edificio” Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829.

L’art. 1118 c.c., come modificato dalla l. n. 220 del 2012, consente al condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato – di riscaldamento o di raffreddamento – condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell’insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi.” Cassazione civile, sez. VI 03 novembre 2016

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv.Rossella Blaiotta



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube