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Come cambiare destinazione uso immobile

2 agosto 2018


Come cambiare destinazione uso immobile

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 agosto 2018



Quali sono le autorizzazioni e le procedure da seguire per modificare la destinazione d’uso di appartamenti, magazzini e uffici? Ecco come cambiare la destinazione d’uso di un immobile.

Quando si acquista un immobile adibito ad una specifica funzione può sorgere il problema di non aver più bisogno di quest’ultimo per le proprie necessità. Ad esempio, si acquista un appartamento, che poi non si vuole o non si riesce ad affittare. Lo stesso può succedere quando si riceve in eredità o si possiede da molto tempo un garage o un negozio che non si ha modo di utilizzare secondo la sua funzione.
In questi casi, invece che disfarsi del fabbricato, potrebbe essere più conveniente cambiare la destinazione d’uso dell’immobile, magari trasformandolo in un ufficio, in un appartamento, in un negozio, e così via. Tuttavia, la variazione di uso di un immobile non può essere svolta per la sola volontà del proprietario: esistono delle procedure da seguire e delle autorizzazioni da richiedere che cambiano a seconda della località, dell’uso di destinazione, e così via. In questo articolo, pertanto, si approfondiranno tutti gli aspetti più salienti sul cambio di destinazione d’uso: le possibili destinazioni, i documenti necessari, l’iter burocratico, i costi da sostenere e quanto altro occorra per la pratica.

Cos’è la destinazione d’uso degli immobili?

Nell’urbanistica con il termine destinazione d’uso si indicano le finalità e le facoltà connesse all’utilizzo di un determinato fabbricato, di un edificio e, in generale di una costruzione edilizia. Attraverso questo scopo, infatti, la legge stabilisce i criteri e le modalità di esercizio del diritto di proprietà, disciplinando le facoltà dei proprietari in funzione delle più disparate finalità di pubblico interesse, quali il rispetto delle norme sulla sicurezza, la tutela dell’ambiente e del patrimonio paesaggistico, il corretto sviluppo urbanistico e così via.

La legge definisce le principali destinazioni d’uso degli immobili, classificandole in base alle facoltà riconosciute ai proprietari e alle caratteristiche degli edifici. Le destinazioni d’uso sono:

  • residenziale: riferita a qualsiasi tipologia di immobile e per le più disparate modalità di utilizzo, purché sia prevalente la porzione dell’immobile destinata all’uso abitativo;
  • industriale: comprende tutti gli edifici che hanno la funzione di supporto alle attività di produzione di beni, servizi, trasformazione di materiali e simili, anche quando comprendono spazi destinati alla vendita dei prodotti aziendali;
  • commerciale: negozi, grande distribuzione, ingrosso, mercati, attività di somministrazione di alimenti e bevande come bar, ristoranti, pub e così via;
  • turistica: comprende tutti gli edifici destinati all’attività ricettiva, come alberghi, residenze, campeggi, ostelli, e così via;
  • servizi: uffici privati, studi professionali, banche, assicurazioni, sedi amministrative di società ed enti che forniscono servizi, centri di ricerca,e così via;
  • commerciale all’ingrosso e depositi;
  • agricola: è riferita a tutti gli immobili destinati alla produzione di prodotti agrari, all’allevamento, ai vivai, ai boschi, ai pascoli, nonché agli agriturismi e alle abitazioni rurali e agli edifici che assolvono attività e servizi compatibili ai precedenti.

Quando è possibile cambiare la destinazione d’uso?

Se queste sono le diverse destinazioni d’uso secondo cui sono classificati gli immobili, è ben possibile che, per esigenze commerciali, personali o economiche, il proprietario scelga di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile: ad esempio, trasformando l’abitazione in un ufficio (e viceversa), oppure un locale commerciale in una residenza, e così via. Chiaramente, a seconda della tipologia di destinazione d’uso cambieranno le prescrizioni urbanistiche richieste, come l’obbligo di presenza di servizi igienici, l’ampiezza di luci e vedute all’interno dell’immobile, e così via: da ciò deriva che, se pure non ci sono limiti astratti alla modifica d’uso dell’immobile, occorre in concreto valutare se questo è adatto a sopportare tale rilevante modifica.

Il primo passo è quindi quello di capire quando è possibile procedere ad una variazione d’uso dell’immobile, tenuto conto che esiste una serie di limiti che inibiscono a priori l’avvio della procedura necessaria. Soltanto quando questi limiti non sussistono sarà possibile procedere oltre, con l’iter burocratico previsto a seconda della tipologia di immobile e del tipo di modifica voluta.

Innanzitutto, occorre verificare quello che afferma il Piano Regolatore Generale (PRG) relativo al Comune in cui si trova l’immobile interessato: è necessario, in altri termini, controllare che il PRG non ponga limiti al cambio di destinazione nella zona in cui dovrebbe avvenire l’intervento. Per fare ciò ci si deve recare al Comune, nell’ufficio dedicato all’urbanistica e raccogliere queste informazioni; se il proprio Comune non ha adottato un Piano Regolatore o se quest’ultimo è stato oggetto di una recente modifica, le medesime informazioni possono essere ottenute presso l’ufficio del Catasto.

Un limite ulteriore alla modificabilità della destinazione d’uso dell’appartamento, del box auto o del locale commerciale potrebbe derivare dal regolamento di condominio: infatti, alcuni condomini vietano la variazione d’uso dell’immobile, per le più disparate ragioni. Tuttavia, queste clausole sono valide ed efficaci nei confronti del condomino interessato soltanto quando ci sia stata approvazione unanime del contratto da parte dell’assemblea. Ne deriva che, in tutti i casi in cui il regolamento di condominio è stato approvato a maggioranza, anche larghissima, la legge non ammette che possano essere disposte delle restrizioni riguardo all’utilizzo dei singoli locali in proprietà esclusiva al condomino.

Allo stesso tempo, però, il regolamento di condominio potrebbe contenere non un generale divieto ma delle limitazioni secondarie alla variazione d’uso: in questo caso non è sufficiente che la modifica d’uso sia consentita dagli strumenti urbanistici vigenti, ma occorrerà richiedere il preventivo parere dell’assemblea condominiale.

Quali sono le autorizzazioni richieste per la variazione d’uso?

Fatta eccezione per le due ipotesi appena menzionate, la facoltà del proprietario di procedere a cambiare la destinazione d’uso dell’immobile incontra unicamente i limiti previsti dalla legge, la quale prescrive una determinata procedura a seconda che il cambio di destinazione comporti la realizzazione di opere o meno all’interno dell’immobile.

In altre parole, non tutte le variazioni d’uso seguono lo stesso iter burocratico: in particolare, se il cambio d’uso non comporta l’esecuzione di opere basta presentare al comune una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (cd. SCIA), asseverata da un tecnico abilitato (normalmente un geometra), da depositare presso lo Sportello Unico per l’edilizia. In questo secondo caso, le modifiche possono essere attuate immediatamente, dal momento che la SCIA è ad efficacia immediata, restando a carico del Comune procedere alle verifiche di legge e, nel caso, inibire l’attività del proprietario.

Nell’ipotesi in cui è necessario effettuare dei lavori per poter ottenere la modifica alla destinazione d’uso, invece, la legge dispone un iter più articolato. É il caso, ad esempio, dei lavori per creare un allaccio di gas metano per inserire un ambiente cucina all’interno di un magazzino che si vuole trasformare in un’abitazione.
In questi casi la legge richiede la presentazione di una istanza al Comune, il quale, dopo aver effettuato tutti i controlli necessari e aver attestato la congruità del piano di lavori presentato dall’interessato con gli strumenti urbanistici vigenti, rilascia il Permesso di Costruire.

Sul punto, tuttavia, le recenti novità introdotte dal Decreto Sblocca Italia [1] hanno notevolmente semplificato l’iter burocratico relativo ad alcune classi di variazioni d’uso degli immobili. In particolare, la legge ha individuato alcune coppie di categorie all’interno delle quali il passaggio da un uso all’altro non richiede alcuna preventiva autorizzazione amministrativa, anche quando sono necessari dei lavori. Si tratta:
– delle destinazioni residenziale e turistica;
– delle destinazioni produttiva e servizi;
– delle destinazioni rurali e commerciali.

Occorre ricordare che, oltre alla presentazione delle istanze necessarie ad ottenere l’autorizzazione da parte del Comune, è necessario presentare un documento che attesti la variazione d’uso catastale anche all’ex Agenzia del Territorio (le cui funzioni sono ora assorbite all’interno dell’Agenzia delle Entrate), dal momento che la diversa funzione dell’immobile comporta anche un diverso trattamento fiscale ai fini di imposte come IMU, Tasi e Tari. Inoltre, è necessario richiedere al Comune i seguenti certificati, necessari per mettere in regola l’edificio in seguito alla intervenuta modifica della destinazione d’uso:
– il certificato di agibilità, che si ottiene fornendo le documentazioni concernenti le procedure eseguite in precedenza;
– il certificato attinente alla classe energetica.

Quali sono i tempi della procedura?

Tenuto conto che l’iter burocratico necessario ad ottenere la modifica della destinazione d’uso comprende numerose fasi, diverse a seconda del tipo di intervento, le tempistiche richieste per completare la procedura possono variare da caso a caso.

Iniziando dalla prima fase, quella relativa alla raccolta delle informazioni disponibili presso gli archivi del Comune, per poter visionare gli strumenti urbanistici quali il PRG è necessario fare richiesta di visura, i cui tempi possono essere anche molto lunghi. In alternativa, la richiesta di visura con urgenza obbliga il Comune a rispondere in termini più brevi, ma che, soprattutto in quelli più grandi, raramente scendono al di sotto del mese.

Durante questo lasso di tempo è bene iniziare con i rilievi relativi all’unità immobiliare interessata, affidando ad un geometra o ad altro professionista del settore il compito di operare le opportune valutazioni sui possibili lavori richiesti per procedere alla variazione d’uso, sul rispetto dei requisiti igienico-sanitari e sulla progettazione degli spazi: tali valutazioni confluiranno poi nel progetto relativo al cambio di destinazione d’uso da allegare, rispettivamente, alla SCIA o alla richiesta di rilascio del Permesso di Costruire.

Normalmente queste prime due fasi richiedono almeno un mese e mezzo, al termine del quale sarà possibile presentare la pratica urbanistica. A questo punto, poi, le strade si biforcano: se si rientra all’interno delle variazioni d’uso che non richiedono autorizzazione, l’iter è terminato e si potrà procedere; viceversa, nel caso in cui sia necessario il rilascio del permesso di costruire, occorrerà attendere almeno 30 giorni per ottenere l’autorizzazione richiesta. In definitiva, si può stimare una tempistica che oscilla tra i tre e i quattro mesi per procedere alla variazione d’uso desiderata.

Quali sono i costi per cambiare la destinazione d’uso di un immobile?

  • Un ultimo aspetto da considerare quando si parla di cambiare la destinazione d’uso di un immobile attiene ai costi necessari per le varie fasi della procedura. In particolare, elencando sinteticamente le diverse voci di spesa, bisogna considerare:
    i costi necessari per effettuare i lavori quando richiesti per la variazione d’uso;
  •  le spese relative al compenso professionale del geometra o di altro consulente incaricato di redigere i progetti o di assumere
  • la direzione dei lavori, obbligatoria in presenza di interventi edilizi;
  •  il pagamento degli oneri di urbanizzazione, che variano da Comune a Comune, anche se in media si attestano sui circa 1.000 euro al metro quadrato;
  •  le spese di segreteria, relative al rilascio delle copie conformi degli atti amministrativi e delle autorizzazioni richieste per la procedura.

note

[1] Cfr. Decreto 12 settembre 2014, n. 133.

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