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La canna fumaria: regole in condominio

25 Agosto 2018
La canna fumaria: regole in condominio

Quali accorgimenti bisogna osservare per l’installazione? Su chi ricadono le spese?

Se stai leggendo questo articolo con molta probabilità sei alle prese con le varie questioni  che ruotano attorno alla canna fumaria in un condominio: quali norme bisogna osservare per l’installazione, su chi ricadono le spese di manutenzione, quali limiti sono posti a tutela dei diritti degli altri condomini ecc. ecc.

Innanzitutto ricordiamo che la canna fumaria è una costruzione realizzata con materiali refrattari o acciaio inox che ha la funzione di dirigere verso l’esterno tutti i fumi che derivano da una combustione all’interno di un locale, come ad esempio nel caso dei camini, stufe a pellet, ma anche al servizio di attività commerciali come pizzerie o panifici poste al piano terra di un immobile; per gli impianti nuovi è previsto obbligatoriamente lo scarico a tetto [1], mentre per gli impianti antecedenti il 2013 è ammesso anche lo scarico a parete.

Dopo questa breve premessa, è giunto il momento di affrontare nel dettaglio l’argomento che ti ha portato qui, ovvero la canna fumaria: regole in condominio.

Quali regole per l’installazione?

Oltre tutta la normativa tecnica e legislativa a tutela della sicurezza, dovrai leggere bene il regolamento condominiale (obbligatorio nel caso di 11 condomini), che può contenere specifici divieti a installare una canna fumaria: in caso negativo puoi procedere, in caso positivo invece puoi chiedere una modifica del regolamento per rimuovere il divieto, ma ti occorrerà l’unanimità di consensi in caso di regolamento contrattuale, mentre per quello ordinario potrai accontentarti della maggioranza degli intervenuti all’assemblea le cui unità immobiliari rappresentino almeno il 50% dell’edificio [2] . 

Dove può essere collocata?

Puoi realizzare la tua canna fumaria in appoggio al muro perimetrale del condominio, a tue spese e senza richiedere il preventivo consenso dei condomini, poichè trattasi di bene comune, che può essere utilizzato da ogni comproprietario che deve però astenersi dall’alterare la destinazione del bene e dall’impedire agli altri di farne pari uso [3]. Quando parliamo di costruzione non dobbiamo però dimenticare che la canna fumaria ha una funzione accessoria rispetto a un impianto principale, e da questa precisazione si deduce che ad essa non si applicano le norme civilistiche [4] con riferimento alle distanze minime da osservare rispetto agli altri fabbricati. E’ comunque necessario il rispetto di una distanza minima: per comprendere quanto dovrai tenerti distante dalle proprietà altrui controlla se il Comune ha adottato un regolamento edilizio adeguato, e in caso negativo osserva in via suppletiva la distanza di 75 cm da balconi e finestre degli altri appartamenti. Il motivo di tale previsione è semplice: per tali costruzioni accessorie vi è una presunzione di pericolosità che impone particolari tutele a salvaguardia della sicurezza e della salute.

Quali altri limiti bisogna osservare?

Ricorda inoltre che la canna fumaria non dovrà provocare immissioni di fumo o calore superiori alla normale tollerabilità, non potrà limitare considerevolmente le vedute degli altri condomini, e infine non dovrà alterare la struttura nonché l’aspetto complessivo dell’immobile: a tali condizioni può anche essere realizzata anche nella facciata dell’edificio. Nel caso di installazione sul tetto dell’immobile è necessario verificare se in concreto la canna fumaria impedisca totalmente o parzialmente l’utilizzo del lastrico solare a danno degli altri condomini.

Si possono superare tali limiti?

Abbiamo visto che generalmente la canna fumaria rappresenta un uso più intensivo del bene comune pertanto consentito, ma può anche accadere che in concreto tale costruzione accessoria imponga un peso nei confronti dei diritti degli altri condomini, basti pensare a una eccessiva limitazione della visuale o dell’utilizzo del lastrico solare, oppure a un danno estetico della facciata dell’edificio su cui è appoggiata. In questi casi si parla dunque di servitù sulle cose comuni, per la cui costituzione a vantaggio di un singolo proprietario è necessario il consenso di tutti i condomini, oppure se il possesso è stato esercitato in maniera continua per un periodo di almeno venti anni, puoi acquisire il relativo diritto per usucapione.

Chi sostiene le spese di installazione e manutenzione?

La canna fumaria può servire l’ appartamento di un singolo condomino oppure può essere installata a beneficio degli appartamenti di una parte o di tutti i condomini: nel primo caso le spese verranno dunque sostenute interamente ed esclusivamente dal condomino che trae utilità, mentre nel secondo caso il discorso è più complesso. Le spese per l’installazione e manutenzione della canna fumaria comune vengono ripartite tra i vari beneficiari applicando il criterio dei millesimi in ragione del quale ogni condominio paga in proporzione con la propria unità immobiliare. Per tutte le decisioni che riguardano la gestione e manutenzione della canna fumaria i comproprietari si riuniranno in assemblea come di norma previsto per l’uso di beni comuni ai diversi condomini.

Di Cinzia Pacileo


note

[1] D.L. 63/2013

[2] art. 1136 c.c.

[3] art. 1102 c.c.

[4] art. 873 c.c.

Autore immagine: pixabay.com


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