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Debiti del condominio: quando rispondono i singoli condomini

6 agosto 2018


Debiti del condominio: quando rispondono i singoli condomini

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 agosto 2018



Pignoramento: quando il creditore può agire nei confronti dei singoli proprietari degli appartamenti.

Il tuo condominio non ha pagato uno dei fornitori il quale si è così rivolto al giudice e ha ottenuto un decreto ingiuntivo. Dopo aver tentato di pignorare il conto corrente del condominio, che tuttavia ha trovato vuoto, ha deciso di rivolgersi ai singoli condomini e, in particolare, a te. Così hai ricevuto un atto di precetto che ti preannuncia l’esecuzione forzata. Ti poni a questo punto una serie di domande. Perché proprio io? Si può chiedere un pagamento a chi non è stato citato prima in una causa? Posso rivalermi dopo sugli altri proprietari? Fino a che importo il creditore può chiedermi? A spiegare, in caso di debiti del condominio, quando rispondono i singoli condomini è una recente e interessante sentenza della Cassazione [1]. Cercheremo, qui di seguito, di fornire le risposte alle domande più frequenti.

Debiti del condominio: il creditore può rivolgersi ai singoli condomini?

Per i debiti del condominio rispondono sia il condominio in sé – con il conto corrente e tutti i beni ad esso intestati – sia i singoli condomini che lo compongono, con i loro patrimoni personali. Questo significa che il creditore può pignorare i beni dell’uno o degli altri indifferentemente. Secondo la Cassazione, il creditore che intende recuperare coattivamente il proprio credito non è tenuto a pignorare prima il conto corrente del condominio potendo agire direttamente sui beni dei singoli condomini.

Questo significa che per recuperare il 100% del credito è necessario intraprendere tanti pignoramenti per quanti sono i proprietari degli appartamenti.

In che misura i singoli condomini rispondono dei debiti del condominio?

Il creditore che decide di pignorare i beni del condomini può rivolgersi a questi solo nella misura dei rispettivi millesimi di proprietà. Significa che su un debito di mille euro, un condomino che ha 100 millesimi dovrà pagare solo 100 euro; se non lo fa, subirà un pignoramento comunque entro questo limite di importo.

C’è un ordine di pignoramento dei singoli condomini?

Se anche è libero di agire direttamente nei confronti dei condomini piuttosto che del condominio, il creditore deve prima rivolgersi a quelli che non hanno pagato gli oneri. In altre parole il pignoramento deve partire dai morosi. Non i morosi in generale, ma quelli che non hanno pagato i millesimi in relazione alla fattura per il quale il creditore agisce. Quindi, se si tratta di una ditta di lavori di ristrutturazione, i morosi sono solo quelli che non hanno versato le quote relative a tali spese e non a quelle della gestione ordinaria.

Il creditore viene a conoscenza dei loro nomi perché l’amministratore è tenuto a fornirglieli: in un elenco deve indicare gli estremi dei proprietari non in regola nei pagamenti in modo che il creditore agisca prima nei confronti di questi ultimi.

Il creditore deve fare causa ai singoli condomini prima del pignoramento?

Il creditore che intende pignorare i beni dei singoli condomini non deve prima agire nei loro confronti, facendo loro causa o avviando un autonomo procedimento di decreto ingiuntivo. Può valersi infatti del decreto ingiuntivo già notificato al condominio.

Cosa deve fare il creditore per agire contro i condomini?

Per pignorare i beni dei condomini, il creditore, dopo essersi procurato l’elenco dei morosi dall’amministratore, deve solo dimostrare la loro legittimazione passiva ossia la loro posizione di condomini del condominio debitore. I condomini vedono la loro proprietà condominiale rappresentata dalle tabelle millesimali.

Che succede se il creditore chiede un pagamento superiore al singolo condomino?

Abbiamo detto che ogni condomino risponde del debito collettivo solo nei limiti della sua quota millesimale. Se il creditore dovesse chiedergli un importo superiore questi potrebbe proporre un’opposizione all’esecuzione nella quale dovrà provare l’esatto ammontare della sua quota millesimale.

Con tale opposizione il singolo può:

  • dimostrare di non essere condomino: in tal caso l’onere della prova della sua qualità di condomino è in capo al creditore opponente, effettuando ad esempio una visura presso i registri immobiliari, trattandosi di un fatto costitutivo dell’azione stessa, attenendo la legittimazione passiva all’azione esecutiva del condomino così come dell’efficacia del titolo contro l’intimato;
  • eccepire di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella allegata dal creditore.

note

[1] Cass. sent. n. 22856/2017.

«Secondo la giurisprudenza di questa Corte, infatti:

1) l’obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini, e non in solido per l’intero sugli stessi (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8530 del 27/09/1996, Rv. 499798;01; Sez. 2, Sentenza n. 5117 del 19/04/2000, Rv. 535867-01; Sez. U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008, Rv. 602479 -01; Sez. 6-2, Ordinanza n. 14530 del 09/06/2017, Rv. 644621-01);

2) il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell’azione esecutiva, contro i singoli condomini (si ritiene in tale ottica inammissibile l’azione di condanna contro il singolo condomino, laddove il creditore già disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 20304 del 14/10/2004, Rv. 577708-01);

3) per procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino in base al titolo esecutivo formatosi contro il condominio occorre preventivamente notificare personalmente detto titolo (anche in caso di decreto ingiuntivo, non essendo applicabile in tale ipotesi l’art. 654 c.p.c.) ed il precetto al singolo condomino (Cass., Sez. 6-3, Ordinanza n. 8150 del 29/03/2017, Rv. 643823-01)».

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