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Amministratore di condominio: revoca giudiziale e nuova nomina

7 agosto 2018


Amministratore di condominio: revoca giudiziale e nuova nomina

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 agosto 2018



Se il tribunale revoca l’amministratore di condominio chi nomina il nuovo rappresentante?

L’amministratore del tuo condominio non convoca mai l’assemblea, affida incarichi a ditte di amici e divide le spese in modo non equo. Hai il sospetto che stia commettendo delle irregolarità contabili e che si stia approfittando di voi. L’assemblea però non si riesce mai a mettere d’accordo sulla sua sostituzione, un po’ perché manca quasi sempre il numero legale, un po’ perché lo stesso amministratore non indice le riunioni. Ti chiedi come uscire da questa situazione che non ti consente di esercitare i tuoi diritti. Una possibilità c’è: si tratta di ricorrere al giudice e chiedere la cosiddetta revoca giudiziale. Tuttavia non sai come si procede e, soprattutto, chi sarà a nominare il sostituto: se cioè spetterà ancora all’assemblea o al tribunale. La questione della revoca giudiziale e nuova nomina dell’amministratore di condominio è stata di recente affrontata dal tribunale di Milano [1]. Il decreto è particolarmente interessante perché spiega cosa avviene nel momento in cui l’autorità giudiziaria ritiene fondato il ricorso presentato dal condomino e destituisce il professionista dal proprio incarico. Ma procediamo con ordine.

Come revocare l’amministratore di condominio 

L’assemblea di condominio può revocare l’amministratore di condominio in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del mandato (che dura un anno). Se tuttavia la revoca avviene senza giusta causa, gli andrà corrisposto il risarcimento per la disdetta del mandato. Di solito il risarcimento viene determinato sulla base dei residui pagamenti a questi dovuti fino alla naturale decadenza.

Se hai già letto la nostra guida sull’argomento, saprai bene quando c’è la giusta causa per la revoca dell’amministratore di condominio. Tra i vari motivi c’è la mancata presentazione del rendiconto di gestione, l’omessa convocazione dell’assemblea almeno una volta all’anno, la grave irregolarità (ad esempio: transito dei contributi versati dai condomini sul proprio conto corrente e non su quello del condominio; ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore; mancata esecuzione dei provvedimenti del giudice o delle delibere dell’assemblea; mancata riscossione degli oneri condominiali da parte dei morosi, ecc.).

Se l’assemblea non si riunisce o non si mette d’accordo, anche il singolo condomino può ricorrere al giudice per chiedere la revoca dell’amministratore. Non c’è quindi bisogno di raggiungere un numero minimo di soggetti: a presentare il ricorso può essere anche un solo proprietario. Parleremo del procedimento nel successivo paragrafo.

Revoca giudiziale dell’amministratore di condominio

Ai sensi del codice civile, uno o più condomini possono rivolgersi al tribunale, e chiedere la revoca per giusta causa dell’amministratore, quando quest’ultimo ha posto in essere uno di questi comportamenti:

  • ha omesso di dare notizia, in tempi celeri, all’assemblea di aver ricevuto mediante notifica un atto di citazione o un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;
  • non ha presentato il rendiconto della gestione;
  • ha posto in essere una grave irregolarità.

Il ricorso viene depositato dal condomino (o dai condomini) interessati a promuovere il procedimento che, per l’effetto, sarà integralmente a spese sue, salvo poi il rimborso da parte del soccombente. Il tribunale, sentito l’amministratore in camera di consiglio, emette un decreto motivato, che accoglie o rigetta la richiesta di revoca.

Contro il decreto è possibile presentare reclamo alla corte d’appello, entro 10 giorni dalla notificazione dello stesso alle parti.

Anche la corte d’appello decide in camera di consiglio, sentito l’amministratore.

Unico legittimato a resistere in giudizio è l’amministratore, per difendere i propri interessi, e non il condominio.

Che succede in caso di revoca giudiziale dell’amministratore?

Una volta revocato l’amministratore, non spetta al giudice nominare il nuovo professionista, ma all’assemblea secondo le regole generali ossia con il voto favorevole di almeno 500/1000 e metà degli intervenuti +1.

L’assemblea non può nominare di nuovo lo stesso amministratore revocato né, secondo alcuni giudici, un suo familiare.

Quindi chi presenta il ricorso per la revoca giudiziale dell’amministratore non può chiedere che sia il magistrato a scegliere il successore. Una tale istanza verrebbe rigettata. Il giudice dovrà invece, una volta revocato l’incarico, lasciare la patata bollente all’assemblea.

Solo se, successivamente alla revoca, l’assemblea non dovesse mettersi d’accordo è possibile chiedere al tribunale, in un ulteriore e successivo ricorso, la nomina di un amministratore scelto dal giudice. Ma a tal fine bisogna dare prova dell’impossibilità dell’assemblea di condominio di provvedere alla nomina del nuovo professionista. Di regola, infatti, il tribunale «non può sostituirsi in automatico all’organo assembleare in mancanza della evidente prova della impossibilità del suo funzionamento e della sua inerzia».

La nomina giudiziaria dell’amministratore, a differenza della sua revoca, non deve essere assunta in camera di consiglio.

note

[1] Trib. Milano decreto n. 955/2018.

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1 Commento

  1. Ringrazio per l’esaustiva spiegazione e per l’impaginazione servizio di informazione reso. Tuttavia, non mi è chiaro quali conseguenze comporti la revoca giudiziale di un amministratore, oltre alla cessazione immediata del suo incarico all’interno del condominio.
    Nello specifico, mi domando se un amministratore revocato dal giudice possa continuare a offrire un servizio di altro genere nel condominio in questione. Ad esempio, qualora la ditta incaricata della lettura dei contatori e/o la ditta di pulizie operanti all’interno del condominio fossero intestate all’amministratore di condominio (medesimo nominativo e medesima partita IVA), il loro contratto col condominio perderebbe automaticamente validità in seguito alla revoca giudiziale di detto amministratore? Qualora così non fosse, i condomini che hanno avanzato richiesta di revoca non correrebbero il rischio di subire ritorsioni e di dover imbastire una nuova azione legale per difendersi?
    A mio avviso, una revoca giudiziale dovrebbe comportare un completo allontanamento dell’amministratore dalla gestione, diretta o indiretta, del condominio. È corretto?

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