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Studio professionale in casa: si può aprire?

29 agosto 2018 | Autore:


> Business Pubblicato il 29 agosto 2018



Quali adempimenti sono necessari per esercitare l’attività professionale nell’abitazione privata: autorizzazioni, cambio di destinazione d’uso, regolamento condominiale.

Hai intenzione di metterti in proprio come libero professionista, ma le spese di gestione dello studio professionale ti spaventano? Oppure hai già avviato l’attività da tempo, ma non riesci più a sostenere i costi dell’affitto e delle utenze del tuo studio? Se hai uno spazio a disposizione, anche piccolo, una buona soluzione potrebbe essere quella di esercitare nella tua abitazione: questa possibilità dipende, però, dal tipo di attività che svolgi e dal tipo di immobile che possiedi. Facciamo allora il punto della situazione sulle ipotesi in cui lo studio professionale in casa si può aprire: quando è necessario il cambio di destinazione d’uso, che cosa può disporre il regolamento condominiale, quali autorizzazioni sono necessarie per allestire l’abitazione per l’uso promiscuo.

In quali casi è possibile esercitare l’attività professionale in casa?

La possibilità di esercitare come libero professionista nella propria abitazione dipende dal tipo di attività e dalla modalità con cui viene esercitata: ad esempio, se per la tipologia di attività esercitata non è prescritto alcun requisito in merito ai locali e non è prevista l’apertura al pubblico, è possibile esercitare in casa.

Difatti, se l’utilizzazione lavorativa dei locali non comporta una modifica della tipologia costruttiva, o dell’organizzazione interna degli spazi, non è necessario porre in essere alcun adempimento particolare. Ad esempio, se sei un consulente e lavori soltanto online, per poter svolgere la tua attività in casa non devi chiedere permessi o autorizzazioni, in quanto non sei aperto al pubblico e non ricevi clienti.

Nelle altre ipotesi, invece, è previsto che l’immobile sia destinato a uso ufficio o studio professionale (categoria A/10). Vediamo, in questi casi, come si deve procedere.

Per esercitare in casa si deve fare il cambio di destinazione d’uso?

Per destinare l’immobile a uso ufficio o studio professionale si deve effettuare un cambio di destinazione d’uso. Cambiare la destinazione d’uso dell’immobile in cui si intende esercitare, da residenziale a direzionale (uso ufficio/studio professionale), comporta una serie di adempimenti.

Va detto, innanzitutto, che, se si vuole effettuare un cambio di destinazione d’uso parziale, cioè destinare solo parte del proprio immobile ad uso ufficio, deve essere effettuato un frazionamento: in pratica, non si può cambiare la destinazione d’uso di uno o più vani, se prima non sono “separati” dal resto dell’immobile, in quanto una stessa unità immobiliare non può risultare con più categorie (ad esempio contemporaneamente A/10 ed A/3).

Per ottenere il cambio di destinazione d’uso, senza l’effettuazione di opere o lavori, è necessario innanzitutto verificare se il piano regolatore comunale lo consente. Nel caso in cui sia consentito, deve essere presentata una Dia (dichiarazione d’inizio attività) al Comune in cui l’immobile è ubicato, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla Scia (segnalazione certificata d’inizio attività) [1].

Se, invece, devono essere effettuate delle modifiche strutturali o distributive, è indispensabile richiedere un permesso di costruire.

È inoltre necessario presentare una dichiarazione di variazione d’uso catastale, all’ex Ufficio dell’Agenzia del Territorio (ora confluita nell’Agenzia delle Entrate) competente: difatti, mutando la categoria edilizia, mutano anche la rendita catastale e i criteri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, etc.).

L’ultimo adempimento per poter mutare la destinazione d’uso è la richiesta del certificato di agibilità al Comune in cui si trova l’immobile.

Il regolamento condominiale può vietare lo studio in casa?

Se l’appartamento da destinare parzialmente ad uso ufficio è situato all’interno di un condominio, può costituire un ulteriore ostacolo per l’esercizio dell’attività il regolamento condominiale.

È possibile che questo documento, difatti, vieti il cambio di destinazione d’uso, oppure che preveda dei limiti inerenti all’uso dei locali. Pertanto, a seconda dei divieti o delle limitazioni prescritte dal regolamento, l’interessato, per utilizzare l’unità immobiliare in modo diverso dalla naturale destinazione, deve:

  • richiedere l’approvazione dell’assemblea (con una maggioranza pari ad almeno il 51% degli intervenuti, che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio);
  • richiedere l’approvazione dell’assemblea all’unanimità, se il regolamento condominiale è di tipo contrattuale e vi sono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d’uso, come appunto l’uso ufficio/studio professionale [2].

Se il condomino interessato, nonostante il divieto contenuto nel regolamento, cambia la destinazione d’uso dell’immobile senza ottenere l’approvazione dell’assemblea (con la prescritta maggioranza o unanimità, a seconda delle ipotesi), il condominio, in persona dell’amministratore, può agire in giudizio per richiedere la cessazione della destinazione abusiva. La cessazione dell’attività può essere richiesta anche se è stato effettuato il regolare cambio di destinazione d’uso tramite comune e catasto [3].

Si può affittare parte della casa come studio professionale?

Se i locali in cui si esercita l’attività professionale sono destinati ad uso abitativo, ma concessi in affitto a uso ufficio, il contratto di locazione è illegittimo ed espone il locatore (cioè chi affitta), tra le varie conseguenze, alla risoluzione del contratto e al risarcimento dei danni.

In questo caso, infatti, il contratto risulta viziato dal difetto della concessione amministrativa, necessaria per la legale destinazione all’uso pattuito del bene affittato.

Questo vizio può legittimare il conduttore (cioè il professionista che ha affittato i locali) a risolvere il contratto, in quanto il bene non è idoneo, o è idoneo solo in parte, all’uso pattuito.

Il professionista non è legittimato alla risoluzione del contratto solo se conosceva, al momento della stipula, l’inidoneità dell’immobile all’uso specifico e, ciò nonostante, abbia accettato il rischio relativo all’impossibilità di utilizzarlo [4].

Quali spese si possono dedurre per lo studio in casa?

Il Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi) prevede espressamente, ai fini fiscali, la possibilità di un uso promiscuo studio-abitazione [5]. A tal proposito, stabilisce che, per gli immobili utilizzati promiscuamente, è deducibile dal reddito del lavoratore autonomo una somma pari al 50% della rendita catastale. Se l’immobile è in affitto o in leasing, è possibile dedurre il 50% del canone. Le spese per i servizi relativi all’immobile ad uso promiscuo e quelle relative all’ammodernamento, alla ristrutturazione e alla manutenzione dello stesso sono ugualmente deducibili al 50%. L’agevolazione non può essere applicata se il contribuente dispone, nello stesso comune, di un altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio della professione.

note

[1] L. 122/2010.

[2] Cass. sent. n. 17694/2007.

[3] Cass. sent. n. 15756/2001.

[4] Cass. sent. n. 15489/2002.

[5] Art. 54 Tuir.

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