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Palestra all’aperto: come si apre?

1 settembre 2018


Palestra all’aperto: come si apre?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 settembre 2018



Vorrei aprire una palestra all’aperto dedicata all’allenamento di una particolare disciplina detta mudrace, ovvero tra il (corsa in montagna) con ostacoli. Vorrei acquistare un terreno dove realizzare un percorso sterrato per la corsa ed il posizionamento di ostacoli mobili lungo il tracciato. Le uniche strutture edificabili sono lo spogliatoio con docce e un piccolo ufficio. Per realizzare questo, la forma giuridica che si vuole adottare é di associazione sportiva dilettantistica. Dovendo effettuare una ricerca del terreno da acquistare che tipo bisogna trovare,un terreno agricolo, un terreno edificabile, per impianti sportivi? A quale categoria deve appartenere? Quale soluzione bisogna adottare per realizzare questa palestra all’aperto?

Le norme di legge prevedono che, entro certi limiti, tutti i terreni possono essere edificabili, sia i terreni agricoli che quelli non agricoli.

La capacità edificatoria di un terreno si misura in base alla superficie ed al cosiddetto coefficiente edificatorio o indice di costruzione.

Esistono tuttavia limitazioni all’edificazione su alcuni terreni che vengono così considerati, come inedificabili, qualora essi siano posti in zona di vincolo assoluto odi divieto assoluto di costruzione, oppure quando essi siano totalmente privi di indice di costruzione, perché già utilizzato o già ceduto a terzi.

Detti limiti sono posti dalle norme urbanistiche ed edilizie, in vigore in Italia, nella regione, nella provincia e nel comune in cui è situato il terreno.

Dunque, per conoscere se un terreno, sia agricolo che edificabile, possa essere utilizzato per realizzare una costruzione, occorrerà seguire una certa procedura e richiedere determinati documenti.

Il primo documento da richiedere, una volta individuato un terreno che potrebbe essere adatto all’utilizzo ipotizzato è il Cdu – Certificato di destinazione urbanistica – che ogni terreno deve avere e che si può richiedere presso l’ufficio edilizia del comune in cui il terreno si trova.

Nel Cdu si trovano indicate tutte le caratteristiche del terreno, sia in termini di superficie che di indice di costruzione, sia in relazione ad eventuali vincoli ad edificare o servitù pubbliche su di esso esistenti.

Una volta ottenuto il Cdu occorrerà un incontro con i funzionari comunali presso l’ufficio edilizia del comune interessato per chiedere se la specifica tipologia di manufatto che si intende costruire su quel terreno (nel caso di specie del quesito non si riesce a capire di quale tipo di immobile possa trattarsi, essendo indicato uno spogliatoio/doccia ed un piccolo ufficio, che dovrebbero ricadere in due categorie catastali diversi e che potrebbero essere considerate destinate “a servizi” e non “a residenziale”) sia consentita o meno.

Dopo di che occorrerà, data la rilevante complessità della materia e gli obblighi di legge, dare incarico ad un professionista tecnico (geometra, ingegnere, architetto) di predisporre un progetto per ottenere l’autorizzazione comunale ad edificare nonché tutti gli altri eventuali permessi necessari.

Nel frattempo ovviamente occorrerà trattare con la proprietà o l’acquisto del terreno o l’affitto, chiedendo ai proprietari di intervenire a richiedere le autorizzazioni necessarie come sopra meglio indicate.

Per quanto riguarda invece la forma con la quale svolgere l’attività, sicuramente l’Associazione sportiva dilettantistica è un ottimo strumento, tuttavia in questo caso,se si intende acquistare il terreno sarebbe opportuno che la proprietà del terreno sia di un soggetto diverso dalla Asd, altrimenti, allo scioglimento di questa, il terreno entrato nel patrimonio associativo dovrebbe essere devoluto gratuitamente ad altra Asd avente fine o scopo analogo a quella disciolta.

Pertanto la risposta ai quesiti posti è la seguente:

1- La tipologia del terreno per l’apertura di un impianto sportivo da utilizzare con una Asd può essere sia quella del terreno agricolo che non agricolo, purché nel rispetto delle norme di legge (edilizie e urbanistiche) e a condizione che vi sia sufficiente superficie ed indice di costruzione per sostenere la richiesta di concessione edilizia per il progetto specificato presso l’ufficio edilizia privata del comune ove il terreno è situato.

2- Più che la categoria del terreno si ricorda che è necessario richiedere ed ottenere il Cdu – Certificato di destinazione urbanistica – per verificare sevi siano e di che dimensione siano gli indici di edificabilità e se il terreno prescelto insiste in una zona dove quella tipologia di progetto ( a servizi e non residenziale) sia consentita dal Piano urbano comunale.

3- La soluzione è quella indicata ai due punti precedenti, ricordando che è necessario incaricare delle ricerche sul terreno e della progettazione dei professionisti tecnici(geometri, ingegneri, ecc.) esperti in materia ed in grado di presentare ed ottenere una autorizzazione ad eseguire il progetto.

Articolo tratto dalla consulenza resa dal dott. Mauro Finiguerra

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