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Mandato di vendita immobiliare, recesso e penale

8 settembre 2018


Mandato di vendita immobiliare, recesso e penale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 settembre 2018



Ho firmato in via esclusiva fino a dicembre 2019 un mandato di vendita immobiliare, senza però conoscere o poter leggere l`elenco del Regolamento dell`incarico di mediazione per vendita immobiliare. Sul Modulo è solo scritto che, a vendita contratta, il proprietario dell`immobile riconoscerà all`Immobiliare una provvigione pari al 3% dell`importo di vendita. Non essendo soddisfatto del comportamento dell`agenzia incaricata, ho firmato due settimane dopo un`altro mandato di vendita immobiliare, stavolta in via non esclusiva, con un`altra agenzia immobiliare dove mi viene spiegato tutto l`iter, con un Regolamento e clausole scritte. Posso, senza dover recedere il mandato in via esclusiva, vendere il mio immobile con l`agenzia con cui ho optato per l`alternativa in via non esclusiva e senza pagare una penale del 3% all`agenzia incaricata per prima in via esclusiva?

Sulla base delle informazioni fornite dal lettore (ma sarebbe però necessario leggere in concreto il testo del contratto da questi stipulato con la prima agenzia immobiliare), si informa che in linea generale:

– la clausola di esclusiva contenuta in un contratto come quello del lettore (cioè un contratto contenente una procura a vendere conferita da un consumatore ad un’agenzia immobiliare) è considerata vessatoria, e quindi è una clausola nulla, se provoca una limitazione alla libertà contrattuale nei rapporti con i terzi, se, cioè, impedisce al consumatore di stipulare contratti con altri soggetti e se non è in nessun modo controbilanciata da altre e specifiche clausola che prevedano doveri a carico del mediatore (ai sensi degli articoli 33, comma 2, lettera t) e 36 del Codice del consumo);

– la clausola del contratto stipulato con un’agenzia immobiliare che preveda una penale per il recesso del consumatore di importo pari o assai vicino alla provvigione (senza essere proporzionata all’effettiva attività svolta fino a quel momento dal mediatore e senza essere stata oggetto di una specifica trattativa tra mediatore e consumatore) è anch’essa vessatoria, e quindi nulla, perché provoca uno squilibrio significativo dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto (così ha stabilito il Tribunale di Roma con sentenza n. 10.118 del 19 maggio 2016 in applicazione degli articoli 33, comma 1, e 36 del Codice del consumo).

Pertanto, riassumendo:

– sia la clausola di esclusiva accettata dal lettore a favore della prima agenzia, sia la penale prevista per il recesso anticipato (che pare di aver capito essere di importo uguale alla provvigione), potrebbero essere entrambe clausole nulle (cioè clausole prive di valore nei confronti del lettore), ma per poter esprimere un giudizio più preciso bisognerebbe poter leggere tutto il contratto sottoscritto dal lettore con l’agenzia perché, come prima precisato, sia la clausola di esclusiva che la penale per il recesso anticipato sono considerate clausole vessatorie e, perciò, clausole nulle, solo a determinate condizioni e occorre poter leggere il contratto per intero per verificare se queste condizioni, nel caso specifico, ci sono oppure no.

Fatte queste premesse, alla domanda del lettore si può dare questa risposta:

se questi, senza recedere dal contratto con la prima agenzia, concludesse la vendita dell’immobile con la seconda agenzia durante il periodo di validità del contratto in vigore con la prima agenzia (cioè fino a dicembre 2019) sicuramente la prima agenzia, venendolo a sapere, avvierebbe verso il lettore un’azione legale per la violazione del patto di esclusiva.

A quel punto il lettore, durante la causa avviata dalla prima agenzia, avrebbe la possibilità di difendersi sostenendo che la clausola di esclusiva era una clausola vessatoria, cioè nulla.

Ma per poter sostenere che la clausola di esclusiva è nulla, il lettore dovrebbe avere a disposizione tutto il contratto perché, come evidenziato prima, la clausola di esclusiva è nulla solo se nel contratto non sono state inserite altre clausole che, per controbilanciare l’esclusiva, abbiano addossato all’agenzia specifici obblighi e doveri per, in qualche modo, “ringraziarlo” del sacrificio di non poter rivolgersi ad altre agenzie fino alla scadenza contrattuale.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

 


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