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Sfratto: è necessaria la messa in mora?

12 Agosto 2018 | Autore:
Sfratto: è necessaria la messa in mora?

Cosa sono lo sfratto per finita locazione e lo sfratto per morosità? Serve una formale lettera di messa in mora prima di adire il tribunale?

Se sei il proprietario di un immobile e l’hai concesso in locazione, probabilmente sarai molto interessato a conoscere la procedura di sfratto prevista dalla legge italiana per gli inquilini che non pagano il canone. Ovviamente, si spera che tu non ne abbia bisogno; ad ogni modo, è sempre bene saperne un po’ in più. Allo stesso modo, se sei il conduttore di un’abitazione che ti è stata concessa in affitto, vorrai sapere quali sono i tuoi diritti, anche nel caso in cui la locazione sia terminata oppure tu ti sia reso inadempiente. La legge italiana prevede un particolare procedimento nel caso in cui il conduttore di un immobile non voglia lasciare lo stesso al termine del contratto di locazione oppure quando ha smesso di pagarne i canoni: si tratta del procedimento per convalida di sfratto. In buona sostanza, il proprietario che ha concesso l’immobile può mandar via chi vi abita attraverso un rito molto più veloce di quello ordinario, ottenendo altresì il pagamento di tutti i canoni non versati. La persona da sfrattare, però, potrebbe anche mettersi in regola e pagare quanto dovuto, ottenendo così di poter rimanere nell’abitazione. Proprio per questa ragione, di solito alla procedura di sfratto viene fatta precedere una diffida scritta ove si invita l’inquilino a sanare la propria posizione al fine di evitare di andare in giudizio. Tanto premesso, con questo articolo ci concentreremo proprio su questo aspetto: vedremo se per lo sfratto è necessaria la messa in mora.

Sfratto: cos’è?

Per sfratto la legge intende quel procedimento speciale (definito sommario perché più celere di quello ordinario) mediante il quale colui che ha locato un immobile, indifferentemente ad uso abitativo o commerciale, può mandar via il conduttore (cioè, l’inquilino) se è moroso, e cioè non paga i canoni pattuiti, oppure semplicemente se, al termine della locazione, non ha abbandonato l’immobile. Vediamo brevemente quali sono i due tipi di sfratto contemplati dalla legge.

Sfratto per finita locazione: cos’è?

La prima tipologia di sfratto che il codice di procedura civile prevede è quello per finita locazione: il locatore può intimare al conduttore licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto o dalla legge. Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione [1].

In altre parole, il locatore può intimare lo sfratto per finita locazione sia nel caso in cui il contratto sia in scadenza, sia quando lo stesso sia già scaduto ma l’inquilino non vuole andare via. Per farlo, bisogna notificargli un atto di citazione con il quale gli si intima di abbandonare l’immobile e, allo stesso tempo, si chiede al giudice di convalidare lo sfratto, cioè l’intimazione stessa.

Sfratto per morosità: cos’è?

Molto simile è lo sfratto per morosità: il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite per il procedimento di finita locazione in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti [2]. Si tratta di una procedura del tutto analoga a quella vista nel paragrafo precedente: la peculiarità sta nel fatto che, essendo lo sfratto giustificato dall’inadempimento del conduttore, con lo stesso atto si chiederà non soltanto di abbandonare l’immobile, ma anche di pagare i canoni non versati, oltre agli interessi e a tutte le spese per la procedura.

Messa in mora per sfratto: è necessaria?

Il più delle volte, prima di adire direttamente il tribunale con una delle procedure appena esaminate, la parte non inadempiente tenta di raggiungere il suo scopo (e cioè, l’abbandono dell’immobile o il pagamento dei canoni non versati) in via bonaria, inviando una lettera al conduttore con la quale si chiede di regolarizzare la propria posizione. Si tratta di una diffida che, per avere valore legale, deve essere sottoscritta dal locatore e inviata mediante raccomandata con avviso di ricevimento. Spesso viene fatta preparare da un legale, in modo che essa contenga tutte le indicazioni necessarie per una messa in mora vera e propria. Con la diffida, inoltre, iniziano a maturare anche gli interessi sui canoni non corrisposti.

In realtà, la legge non prevede che la messa in mora debba essere inviata obbligatoriamente al conduttore moroso: da tanto deriva la possibilità di adire direttamente il tribunale per ottenere lo sfratto e, eventualmente, il pagamento dei canoni non versati. In altre parole, la lettera di messa in mora, seppur molto diffusa, non è una condizione di procedibilità del procedimento di convalida di sfratto.

Messa in mora per sfratto: perché farla?

Ciononostante, la messa in mora per sfratto presenta dei vantaggi. Innanzitutto, come abbiamo appena detto, consente di far maturare gli interessi sui canoni non riscossi; in secondo luogo, prodotta in tribunale, dimostra al giudice come la parte inadempiente abbia preferito persistere nella propria condotta nonostante un formale avviso (il giudice potrebbe poi tenerne conto al momento della liquidazione delle spese legali); infine, la diffida consente di capire quali sono le intenzioni del conduttore. Ed infatti, la legge consente al debitore di sanare in giudizio la propria posizione pagando i canoni non versati, oltre alle spese sostenute dal locatore. Così facendo, egli può impedire lo sfratto.

In buona sostanza accade ciò: l’inquilino può comparire e sanare la morosità direttamente in udienza, versando l’importo dovuto per i canoni scaduti, oltre agli interessi legali e alle spese processuali liquidate dal giudice. In tal caso, il giudice dichiara estinto il procedimento e l’inquilino potrà continuare a godere dell’immobile [3]. Il conduttore può fare richiesta di un termine di grazia che consiste nella possibilità di avere un periodo di tempo entro il quale procedere al pagamento delle morosità, oltre le spese legali del procedimento. In tal caso il giudice concede un termine non superiore a novanta giorni, rinviando l’udienza a non oltre dieci giorni successivi alla scadenza assegnata.

Con la lettere di messa in mora il locatore può sondare il terreno per capire quali sono le intenzioni del conduttore: se, infatti, questi avesse intenzione di pagare, non attenderebbe la citazione in giudizio (con conseguente aggravio di spese a suo carico), ma si metterebbe in regola ben prima, cioè al momento della ricezione della messa in mora. Anche per questo motivo, quindi, è consigliabile inviare una diffida al conduttore moroso prima di agire in tribunale: si tratta di una mossa per capire le reali intenzioni del debitore il quale, se collaborativo, pagherà subito.


note

[1] Art. 657 cod. proc. civ.

[2] Art. 658 cod. proc. civ.

[3] Art. 55, legge n. 392/78.


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