Condizionatori in condominio: distanze e regole

Impianti di climatizzazione collocati sul balcone o sulla facciata del palazzo in condominio: norme da rispettare su rumori, estetica dell’edificio, rispetto dei regolamenti e delle ordinanze comunali.

Installare un climatizzatore in condominio può essere un’operazione tecnicamente semplice; molto più complesso invece è l’aspetto legale. La scelta del luogo ove posizionare il motore esterno, le possibili molestie ai vicini per i rumori e lo sgocciolio dell’acqua di condensa, le distanze rispetto alle altre finestre confinanti e l’eventuale violazione dell’estetica della facciata dell’edificio rendono questa operazione un percorso ad ostacoli che spesso sconfina in tribunale. Ecco perché, prima di installare un condizionatore in condominio, bisogna conoscere distanze e regole previste dalla legge. Diversamente, il rischio è quello di dover smontare il manufatto e deviare verso sistemi di climatizzazione meno ingombranti o fastidiosi.

In questo articolo cercheremo di fornirti tutte le istruzioni da seguire prima di procedere a montare un impianto caldo/freddo fuori dal balcone o dalla finestra, sfruttando la parete dell’edificio o lo spazio del tuo stesso terrazzo. Ti diremo inoltre quali sono i divieti del regolamento di condominio che possono impedirti di procedere all’occupazione della parete condominiale, le eventuali limitazioni previste nei regolamenti comunali, il rispetto del cosiddetto “decoro architettonico”, le norme da rispettare infine per quanto riguarda le tubazioni.

Ma procediamo con ordine e vediamo, in materia di condizionatore in condominio, le distanze e le regole che vanno osservate per vivere in pace con gli altri proprietari.

Condizionatore e climatizzatore: divieto nel regolamento di condominio 

Un condizionatore consta di almeno due elementi: il primo viene installato all’interno dell’appartamento, mentre il secondo (il motore) all’esterno. Se sul primo non si pongono quasi mai problemi da un punto di vista condominiale e dei rapporti di buon vicinato, le questioni sorgono invece per il secondo. Il motore viene di solito posizionato o sul balcone o (per chi non ne è munito) sulla stessa facciata verticale dell’edificio. In teoria è possibile installare un climatizzatore sui muri esterni del palazzo ma a condizione che ciò non vada contro il regolamento di condominio o quello comunale. Occupiamoci, in questo paragrafo, del primo aspetto.

In generale ciascun condomino può servirsi della cosa comune, come è appunto la facciata dell’edificio, a condizione che non ne snaturi la funzione e non pregiudichi il pari uso degli altri condomini. Significa che è possibile montare un impianto caldo/freddo sul muro del palazzo purché gli altri proprietari possano fare lo stesso (non ovviamente sullo stesso spazio, il che sarebbe tecnicamente impossibile, ma su quelli residui). Ne consegue che un condizionatore non può essere talmente grande da impedire al vicino di montare il proprio.

Il regolamento di condominio può vietare il montaggio di condizionatori sia sul balcone che sulla facciata condominiale nel rispetto dell’estetica dell’edificio. Perché ciò avvenga è però necessario che il suddetto regolamento sia stato approvato con l’unanimità di tutti i proprietari. Ciò avviene o nel caso di regolamento predisposto dall’originario costruttore, successivamente firmato all’atto dell’acquisto delle unità immobiliari dai singoli condomini, o con il voto di tutti in assemblea.

Il regolamento approvato all’unanimità può impedire l’installazione di un condizionatore e, a tal fine, non basta un’autorizzazione deliberata dall’assemblea a semplice maggioranza.

Suddetto divieto è valido anche per gli inquilini e i successivi acquirenti a condizione che il regolamento sia stato trascritto nei registri immobiliari o richiamato nel rogito di compravendita.

I limiti ai condizionatori contenuti nei regolamenti comunali 

Il Comune può approvare norme locali in cui sottopone a limiti vari l’installazione di condizionatori. Ad esempio il regolamento comunale può imporre di installare i climatizzatori solo sulla copertura degli edifici oppure lungo facciate interne o secondarie oppure che, se installati su facciate poste nei pressi di strade principali, l’impianto sia dipinto in colori uguali a quelli delle facciate medesime.

L’estetica dell’edificio

Al di là di limiti o divieti contenuti nei regolamenti condominiali o comunali, il condizionatore montato all’esterno dell’appartamento non può mai violare il cosiddetto “decoro architettonico” del palazzo ossia l’estetica. Questo non significa che non sia possibile installare uno di tali apparecchi ma bisognerà fare in modo che il suo colore non sia “un pugno nell’occhio” tenendo anche conto del pregio architettonico dell’immobile e che la dimensione non sia talmente grande da rendersi oltremodo visibile per chi passeggia sulla strada. Del resto il pregiudizio estetico si trasforma in un pregiudizio economico, cioè un deprezzamento dell’intero fabbricato e dei singoli appartamenti.

Tale regola riguarda tutti gli edifici e non solo quegli stabili che rivestono un particolare valore od interesse storico ed artistico.

Se il climatizzatore è di dimensioni eccessive il giudice può dunque ordinare al condomino di rimuoverlo dalla facciata.

Se però l’unità esterna è di modeste dimensioni e non crea problemi di alcun tipo, nessuno può pretenderne la rimozione.

Il condizionatore e il rumore

Altro limite del condizionatore è il rumore che non può mai superare la “normale tollerabilità”. Si tratta di un criterio molto generico; sicché  la giurisprudenza ritiene violato tale limite allorché, sul luogo che subisce le immissioni, si riscontri un incremento dell’intensità del livello medio del rumore di fondo di oltre 3 decibel. Il condomino disturbato può chiedere al giudice di ordinare al responsabile l’adozione delle necessarie misure necessarie a far cessare i rumori molesti o la rimozione dell’impianto stesso, condannandolo al risarcimento degli eventuali danni anche non patrimoniali.

Il condizionatore che perde acqua 

L’acqua di condensa del condizionatore non può finire sui balconi dei vicini o sui tavolini del ristorante sotto casa. Tale “stillicidio”, se ripetuto, può diventare reato.

Inoltre il condizionatore non può procurare odori, aria calda ecc. superiori alla normale tolleranza.

I regolamenti comunali possono prevedere la realizzazione di canalette della raccolta delle acque di condensa che confluiscano in una gronda o nella rete fognaria.

Condizionatore: distanze

Secondo la giurisprudenza non esistono distanze minime o regolamentari tra i condizionatori montati sulla facciata dell’edificio, salvo che il regolamento approvato all’unanimità disponga diversamente. Secondo la giurisprudenza, la norma sui rapporti di vicinato non è applicabile quando il condomino realizza un impianto indispensabile ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene. E ciò vale anche quando è necessario predisporre la collocazione di tubazioni in facciata (anche se di modesto diametro e, normalmente, per un breve tratto rispetto all’estensione dell’intero prospetto degli edifici).

In ogni caso, l’installazione non deve limitare luce e visuale alle altre proprietà esclusive.